Gewerbliches Mietrecht: Anpassung an Indexmiete nur schriftlich möglich

Kann laut Mietvertrag eine Vertragspartei die Neufestsetzung des Mietzinses aufgrund einer Indexänderung verlangen, so ist diese Umgestaltung nur schriftlich möglich. Die vertragliche Änderung der Miete stellt eine wesentliche Vertragsänderung dar, die damit dem gesetzlichen Schriftformerfordernis unterliegt, wenn der Vertrag für länger als ein Jahr geschlossen wird. Das Schriftformerfordernis müsste nur dann nicht beachtet werden, wenn die Änderung der Miete aufgrund einer automatischen Anpassung erfolgt oder den Parteien vertraglich das Recht eingeräumt wurde, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern. Im vorliegen Fall musste die Neufestsetzung der Miete jedoch durch eine Einigung der Parteien erfolgen und daher schriftformkonform sein.

Bau- und Architektenrecht: Die Rüge des Auftraggebers muss nachvollziehbar sein!

Die bloße Rüge, eine Schlussrechnung sei nicht prüffähig, reicht nicht aus, um den Eintritt der Fälligkeit zu verhindern. Im vorliegenden Fall klagte die Auftragnehmerin auf restlichen Werklohn für Umbauarbeiten an einem Einfamilienhaus. Die Auftraggeberin hatte die Schlussrechnung als nicht prüffähig zurückgewiesen. Gründe für die fehlende Prüffähigkeit gab sie nicht an. Das Landgericht Brandenburg wies die Klage ab. Eine Abnahme habe nicht stattgefunden und der Restwerklohn sei noch nicht fällig, da die Schlussrechnung nicht prüffähig sei. Das Oberlandesgericht Brandenburg stellte klar: Die bloße Rüge, die Rechnung sei nicht prüffähig, reiche nicht aus. Die Einwendungen müssten den Auftragnehmer in die Lage versetzen, die fehlenden Anforderungen an die Prüffähigkeit nachzuholen.

Bau- und Architektenrecht: Keine Ruhe auf dem Land?

Der Schutz vor Lärmimmissionen für Wohnen im Außenbereich ist niedriger als im (unbeplanten) Innenbereich. Im Außenbereich werden die Lärmimmissionswerte generell durch die allgemeine Funktion des Außenbereichs definiert und nicht von den im Einzelfall vorhandenen Nutzungen. In dem zugrunde liegenden Fall wehrte sich ein Eigentümer eines im Außenbereich gelegenen, mit einem Wohnhaus bebauten, Grundstücks gegen die Baugenehmigung seines Nachbarn für eine Kfz-Werkstatt. Jedoch blieb seine Klage ohne Erfolg! Denn die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) sehe für Nutzungen im Außenbereich keine verbindlichen Lärmimmissionswerte vor. Daher könnten regelmäßig nur die für Misch- oder Dorfgebiete geltenden Lärmimmissionswerte als Zumutbarkeitsgrenze herangezogen werden.

Grundstücksrecht: Ist die Digitalisierung schon beim Grundbuchamt angekommen?

Die Übersendung eines mit qualifizierter elektronischer Signatur und dem entsprechenden Notarattribut versehenen elektronischen Dokuments an das Grundbuchamt genügt auch für notarielle Eigenurkunden wie z. B. für einen Beglaubigungsvermerk. In dem zugrunde liegenden Fall war die Eintragung eines Grundstückseigentümerwechsels zurückgewiesen worden, da kein mit Unterschrift und Siegel versehener Beglaubigungsvermerk zu der Bewilligung eingereicht worden war. Stattdessen hatte der Notar den Beglaubigungsvermerk elektronisch an das Grundbuchamt übermittelt. Die vom Notar gegen die ablehnende Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde hatte Erfolg! Denn die elektronisch eingereichte Eigenurkunde des Notars genüge den Formerfordernissen gemäß der Grundbuchordnung. Sie sei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen gewesen und ließe den Aussteller mittels qualifiziertem Zertifikat zweifelsfrei erkennen.

Grundstücksrecht: Über die Reichweite der Beurkundungspflicht

Der Bundesgerichtshof wird am 18.05.2018 über eine interessante Rechtsfrage verhandeln: Das OLG Stuttgart hatte sich in einem Urteil vom September letzten Jahres mit rechtlich überzeugenden Argumenten gegen die bisherige ständige Rechtsprechung des BGH gewandt, wonach Änderungen in Kauf- und Bauträgerverträgen nach Erklärung der Auflassung nicht beurkundungspflichtig sein sollen.

Im konkreten Fall wurde im Zeitraum zwischen Beurkundung des Kaufvertrages (mit Auflassungserklärung) und Eigentumsumschreibung klar, dass doch keine Dekontaminationsarbeiten durchgeführt werden mussten. Die Parteien vereinbarten daraufhin privatschriftlich eine Kaufpreisminderung. Über diese kam es zum Streit. Das OLG Stuttgart entschied, dass es sich um eine Änderung des Kaufvertrages handelt, die hätte beurkundet werden müssen. Hintergrund ist, dass die Beurkundungspflicht von Grundstückkaufverträgen sowohl den Erwerber, als auch den Veräußerer des Grundstücks schützt. Eine Änderung des Kaufvertrages (insbesondere die Änderung der wechselseitigen Leistungspflichten in die eine oder die andere Richtung) berührt die Parteien in ihren jeweils durch den Beurkundungszwang geschützten Interessen. Dieser Schutz vor übereiltem Erwerb zu unangemessenen Bedingungen einerseits und übereilter Veräußerung andererseits ist bis zur Eigentumsumschreibung relevant. Eine formlose Änderung wäre deshalb nicht mit dem Schutzzweck des Beurkundungszwanges vereinbar. Weil die Kaufpreisminderung nicht beurkundet wurde, muss der Käufer – so das OLG Stuttgart – den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis zahlen.

Grundstücksrecht: Private Vermögensverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit?

Wer mehrere Immobilien mit insgesamt 20 Wohneinheiten vermietet und verwaltet, handelt gewerblich und somit als Unternehmer. Im konkreten Fall wurden mindestens sieben der 20 Wohneinheiten jeweils nur kurzfristig für längstens zwei Monate am Stück vermietet. Zwar ist die Verwaltung eigenen Vermögens – und damit auch der Erwerb und die Vermietung von Immobilien – grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit; allerdings ist bei einem erheblichen Umfang der mit der Verwaltung verbundenen Geschäfte von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Entscheidend ist dabei nicht die Höhe des verwalteten Vermögens, sondern die Komplexität und die Anzahl der verbundenen Verträge. Wird – wie im konkreten Fall – eine Vielzahl von zügig wechselnden Mietverträgen abgeschlossen, handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit.

Bau- und Architektenrecht: Fiktive Mängelbeseitigungskosten werden nicht ersetzt!

Auftraggeber von Bauunternehmen und Planern können ihren durch Mängel am Werk hervorgerufenen Schaden nicht mehr nach den fiktiven Kosten der Mängelbeseitigung berechnen, wenn der Mangel nicht beseitigt wird. Die Formel „Mangelbeseitigungskosten = Vermögensschaden“ hat damit in einem solchen Fall keine Gültigkeit mehr. Diese bisher anerkannte Methode der Schadensberechnung führe im Baurecht regelmäßig zur Überkompensation des Auftraggebers, so der Bundesgerichtshof. Wird der Mangel nicht beseitigt, kann der Schaden nur noch in Anlehnung an die Minderung oder in Höhe des mangelbedingten Mindererlöses berechnet werden.

Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei einseitig unterschriebenem Mietvertrag gewahrt

Der BGH hat entschieden, dass die erforderliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages selbst dann gewahrt ist, wenn die Mietparteien das jeweils nur für den Vertragspartner bestimmte Vertragsexemplar unterschreiben. Ein Mietvertrag muss nicht zwangsweise von beiden Parteien auf demselben Exemplar unterzeichnet sein, so der Senat. Das mietvertragliche Schriftformerfordernis dient in erster Linie dem Erwerberschutz. Dem kann auch durch zwei gleichlautende Urkunden, die in der Summe die erforderlichen Unterschriften tragen, Rechnung getragen werden. Dabei bedarf es eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner nicht.

Gewerbliches Mietrecht: Mieter müssen gemeinsam kündigen

In einem Mietvertrag mit mehreren Mietern kann – als Allgemeine Geschäftsbedingung – nicht vereinbart werden, dass die Kündigung von einer Mietpartei für alle Mieter erklärt werden kann. Im konkreten Fall hatten zwei Geschäftsleute gemeinsam einen Mietvertrag über ein Restaurant und einen angrenzenden Kiosk abgeschlossen. Darin war eine Vertretungsregelung vorgesehen, die es einer Partei ermöglichen sollte, allein für beide zu kündigen. Das Kammergericht erklärte diese Regelung jedoch für unwirksam. Ein Mieter könne nicht unbeschränkt zu Kündigungen im Namen aller Mieter bevollmächtigt werden.

Grundstücksrecht: Wie weit darf die Eintragungsbewilligung ausgelegt werden?

Grundsätzlich kann der Inhalt einer Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung durch Auslegung ermittelt werden. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Auf den Willen des Bewilligenden kommt es dabei nicht an. Im vorliegenden Fall legte ein Notar Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamtes, Grunddienstbarkeiten an einem bestimmten Flurstück einzutragen, ein. Jedoch ohne Erfolg! Denn es fehle an der zur Eintragung der Dienstbarkeit erforderlichen Bewilligung des Betroffenen. Die mit der vorgelegten Urkunde in Bezug genommene Eintragungsbewilligung liege für das Flurstück, über welches verfügt werden sollte, nicht in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit vor. Das in der Urkunde erwähnte Flurstück war vor dem Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit mehrfach geteilt worden. Aus ihm ging zwar auch das in Rede stehende, neue Flurstück hervor. Eine explizite Eintragungsbewilligung für dieses lag aber nicht vor.

Gewerbliches Mietrecht: Wie weit reicht das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht erfasst auch Kraftfahrzeuge (Kfz) des Mieters, die regelmäßig auf dem gemieteten Grundstück abgestellt werden. Allerdings erlischt das Pfandrecht auch jedes Mal, wenn das Kfz vom Grundstück (vorübergehend) entfernt wird, und entsteht wieder neu, wenn es wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. In dem zugrunde liegenden Fall verlangte ein Vermieter vom Insolvenzverwalter seines Mieters bevorzugte Befriedigung aus dem Vermieterpfandrecht an einem Kfz, welches der Mieter für seinen Geschäftsbetrieb regelmäßig auf dem Grundstück abgestellt hatte. Ohne Erfolg in der Revision vor dem BGH! Die Vorinstanz, so der BGH, habe es versäumt, die Frage zu klären, wo sich das Kfz zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung befand. Für das Bestehen des Pfandrechts sei diese Frage aber maßgeblich. Denn falls das Kfz zu diesem Zeitpunkt nicht auf dem Grundstück abgestellt gewesen sei, bestehe auch kein Pfandrecht und somit kein Anspruch auf bevorzugte Befriedigung.

Bau- und Architektenrecht: Architekt haftet nicht für Mängel von Schwarzarbeitern

Ein Architekt haftet nur bei Kenntnis von einer illegalen Beschäftigung von Arbeitern auf einer Baustelle für Mängel oder sonstige Schäden. Im konkreten Fall klagten zwei Bauherren gegen ihren Architekten auf Schadensersatz wegen falscher und übermäßiger Abbrucharbeiten durch Bauarbeiter, die der Architekt ihnen lediglich vermittelt hatte. Ohne Erfolg! Denn den Bauherren, so das Gericht, stehen bereits gegen die Bauarbeiter keinerlei Ansprüche zu. Eine Geltendmachung von Ansprüchen gegen den gutgläubigen, baubegleitenden Architekten, der von der illegalen Beschäftigung der Bauarbeiter nichts wusste, stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar. Dies sei mit dem generalpräventiven Zweck des Schwarzarbeitsverbots nicht vereinbar.

Bau- und Architektenrecht: Vertragsstrafe bei verspäteter Baugenehmigung!

Vereinbaren die Parteien in ihrem Bauvertrag, dass der Bauträger für die Verzögerung des Fertigstellungstermins eine Vertragsstrafe zahlen muss, haftet er immer dann, wenn er für die Verzögerung einzustehen hat. Dies gilt nach Auffassung des hiesigen Gerichts auch für eine Baugenehmigung, die später als erwartet erteilt wird. Denn grundsätzlich müsse der Bauträger eine gewisse Bearbeitungszeit der Baubehörde immer mit einkalkulieren. Dies habe der Bauträger vorliegend nicht getan. Die Tatsache, dass die Baugenehmigung später als erwartet erteilt wird, stellt kein unabwendbares Ereignis dar. Unabhängig davon reiche auch die bloße Behauptung des Bauträgers, dass der Zeitplan sich wegen der verspäteten Baugenehmigung als unverschuldeter Umstand verzögere, nicht aus.

Gewerbliches Mietrecht: Miete nur bei Gewinn?

Wer eine Gewerbefläche in einem Shopping Center mietet, trägt das Risiko dafür, mit seinem Unternehmen dort auch wirtschaftlich erfolgreich zu sein. Die Höhe der Miete ist weder von dem aktuellen Vermietungsstand des Objekts abhängig, noch davon, dass tatsächlich auch Gewinn erzielt wird. Im Gegenteil: diese typischen Risiken des gewerblichen Mieters können ohne explizite Regelung im Mietvertrag nicht auf den Vermieter verlagert werden. Denn als Unternehmer muss der Mieter das Risiko abschätzen, ob und wie erfolgreich er in einer bestimmten Lage sein kann. Dass auch der Vermieter ein Interesse an dem wirtschaftlichen Erfolg des Shoppings Centers hat, steht dieser Risikoverteilung nicht entgegen.

Bau- und Architektenrecht: Erhöhter Schallschutz ist auch bei Sanierung eines Altbaus einzuhalten!

Ist der Baubeschreibung nicht zu entnehmen, dass der Nutzer Abstriche beim Schallschutz machen muss, so ist der heute übliche Schallschutz geschuldet. Im konkreten Fall verpflichteten sich die Beklagten dazu, einen Altbau aus dem Baujahr 1900 zu sanieren. Vertraglich vereinbart war, dass die Beklagten „den Kaufgegenstand nach den am heutigen Tage anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei vertragsgemäß“ zu errichten haben. Nach Bezug der Wohnung stellte ein Sachverständiger fest, dass die heute üblichen Schallschutzanforderungen nicht eingehalten wurden. Das OLG Köln stellt klar: Der Kläger kann verlangen, dass die Wohnung heute üblichen Schallschutzanforderungen entspricht. Wenn der Baubeschreibung für eine Altbausanierung nicht zu entnehmen sei, dass ein Nutzer Abstriche beim Schallschutz hinnehmen müsse, sei der für Bauwerke heute übliche Schallschutz geschuldet. Üblich sei heutzutage nicht nur ein Mindestschutz, sondern ein „erhöhter“ Schutz.

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision auch bei Ausübung eines Vorkaufsrechts

Teilen sich Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag die ortsübliche Maklerprovision, so ist der Ausübende eines Vorkaufsrechts verpflichtet, den Käuferanteil zu übernehmen. Dies liegt darin begründet, dass es sich bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht um einen eigenständigen Vertrag handelt, der frei zwischen den Parteien ausgehandelt werden könnte, sondern um einen Vertrag mit den Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrags. Die Maklerprovision in ortsüblicher Höhe fällt unter die Kosten des Grundstückserwerbs. Der Vorkaufsberechtigte soll gerade nicht zu günstigeren Konditionen erwerben können, als der Erstkäufer.

Wohnraummietrecht: Wann ist die Rückzahlung der Mietkaution fällig?

Dem Mieter steht kein Anspruch auf Rückzahlung seiner Mietkaution vor Abrechnung der Betriebskosten zu. Mit Rückgabe der Mietsache ist der Kautionsrückzahlungsanspruch zwar erfüllbar, aber noch nicht fällig, so das Amtsgericht Dortmund. Fällig sei die Rückzahlung der Kaution erst dann, wenn dem Vermieter keine offenen Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen darf. Hier stand jedoch noch eine Betriebskostenabrechnung aus. Zudem standen dem Vermieter noch Zahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen zu.