Newsletter 2019/22

Ausgabe:2019/22
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

EXPO REAL 2019

Die EXPO REAL 2019 naht. Die Anwälte und Steuerberater von BETHGE beteiligen sich auch in diesem Jahr an der größten B2B – Messe für Immobilien und Investitionen als Standpartner der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Wir laden Sie herzlich ein, uns am Stand der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg (C 1.410) zu besuchen.

Hinweisen möchten wir besonders auf das Panel „Projektentwicklung aus Sicht von Asset-Managern“ am 08.10.2019 von 11.00-12.00 Uhr im Raum A22.

Diskutiert wird mit den Experten:

Florian von Riesenbeck FRICS / Empira Gruppe
Michael Stüber / Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Axel Schulz / Real I.S. AG

Das Panel wird moderiert von Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge. 

Die Anmeldung zum Panel können Sie hier vornehmen. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Ein besonderer Höhepunkt wird wieder unser -bereits ausgebuchtes- traditionelles BETHGE ›Expo Dinner‹ am 07.10.2019 sein. Seit nunmehr 12 Jahren ist unser ›Expo Dinner‹ am ersten Abend der Expo Real einer der spannendsten Treffpunkte der Immobilienbranche und ein ›must have‹ für aktives Networking.

Wir wünschen Ihnen eine erfolgreiche Messe und freuen uns darauf, Sie in München zu treffen!

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Neuer Markenauftritt zur EXPO REAL für die Immobilienanwälte von BETHGE

Ab der EXPO REAL 2019 wird aus der Marke bethge | immobilienanwälte. steuerberater. notar. schlicht und ergreifend BETHGE. Was bleibt sind die Beratung zu Recht und Steuern aus einer Hand, 100 % Immobilie und unser Netzwerk. Nach über 35 Jahren erfolgreicher Unternehmensentwicklung präsentiert sich die Marke BETHGE dann in einem neuen Look, der unseren Markenkern als moderner Dienstleister für unsere Auftraggeber aus der Immobilienwirtschaft zeitgemäß transportiert: Höchstes Engagement. Ohne Wenn und Aber.

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Newsletter 2019/21

Ausgabe:2019/21
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

EXPO REAL 2019

Vom 7. bis 9. Oktober 2019 treffen sich wieder die wichtigsten Vertreter der Immobilienbranche auf der EXPO REAL in München. Seit 1998 ist die EXPO REAL jährlich drei Tage lang Gastgeber für die gesamte Branche.

Die Anwälte und Steuerberater von bethge | beteiligten sich an der größten B2B – Messe für Immobilien und Investitionen erneut als Standpartner der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Wir laden Sie herzlich ein, uns am Stand der Metropolregion HannoverBraunschweig-Göttingen-Wolfsburg (C 1.410) zu besuchen. Gern können Sie uns spontan ansprechen. Wenn Sie einen Gesprächstermin vereinbaren möchten, kontaktieren Sie uns bitte unter +49 511 360 86 11 oder sprechen Sie unsere Berater auf der Messe an:

Uwe Bethge

+49 172 451 20 59

  bethge@bethge-legal.com

André Dietrich-Bethge

+49 172 199 99 98

  a.bethge@bethge-legal.com

Sergia Antipa

+49 173 209 82 80

  antipa@bethge-legal.com

Dr. Markus Boertz

+49 171 688 02 91

  boertz@bethge-legal.com

Nils Flaßhoff

+49 173 682 58 65

  flasshoff@bethge-legal.com

Daniel Pahl

+49 172 247 81 91

  pahl@bethge-legal.com

Felix Semper

+49 173 491 34 68

  semper@bethge-legal.com

Wir wünschen Ihnen eine erfolgreiche Messe und freuen uns darauf, Sie in München zu treffen!

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Bau- und Architektenrecht: Abnahme durch Feststellung zur Insolvenztabelle

Wird eine Werklohnforderung vom Insolvenzverwalter vorbehaltlos und uneingeschränkt zur Insolvenztabelle festgestellt, kann hierin eine Abnahme der Werkleistung gesehen werden. Im vorliegenden Fall erstellte ein Subunternehmer zwei Haustreppenanlagen, für deren Vergütungsforderung der Hauptunternehmer eine Bauhandwerkersicherheit in Form einer Bürgschaft leistete. Der Hauptunternehmer ging insolvent. Der Insolvenzverwalter stellte die Werklohnforderung vollumfänglich zur Tabelle fest. Der Subunternehmer nahm die Bürgin in Anspruch, die die Abnahme der Werkleistung bestritt. Das Gericht stellte klar, dass der Insolvenzverwalter im Rahmen der Durchführung eines Werkvertrages für die Abnahme zuständig sei, was er durch die Feststellung zur Tabelle zum Ausdruck gebracht habe. Da die Bürgin keine weiteren Einwendungen, insbesondere Mängel, darlegen oder beweisen konnte, unterlag sie.

Kommentar

In Bauprozessen ist die Abnahme häufig umstritten, weil sie auf unterschiedliche Weise erfolgen kann und die mit ihr verbundenen Rechtsfolgen bedeutend sind. Sollte die Abnahme nicht durch eine gemeinsame Abnahmebegehung samt Abnahmeprotokoll erfolgt sein, bleibt noch eine fiktive oder konkludente Abnahme. Letztere Varianten sind mangels eindeutiger Dokumentation im Prozess deutlich aufwendiger darzulegen und zu beweisen. Der vorliegende Fall zeigt eine Möglichkeit für die Darlegung einer konkludenten Abnahme im Insolvenzfall. Nicht nur Werkunternehmer, sondern auch Bürgen sollten sie kennen.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 25.2.2019, 29 U 81/18; NZBau 2019, 584

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Gewerbliches Mietrecht: Endrenovierung eines unrenovierten Mietgegenstandes

Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter, der den Mietgegenstand unrenoviert übernommen hat, diesen – ohne jegliche Kompensation – in einem renovierten Zustand zurückgeben soll, ist unwirksam Denn damit wäre der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es erhalten hat. Ihm wird ohne Kompensation auferlegt, nicht nur seine eigenen, sondern auch die Gebrauchsspuren Dritter zu beseitigen. Dies wäre nur per individueller Vereinbarung möglich.

Kommentar

An das Vorliegen einer individuellen Vereinbarung sind hohe Anforderungen zu stellen. Der bloße Umstand, dass die Parteien über eine bestimmte Regelung Gespräche geführt haben, genügt nicht. Erforderlich ist vielmehr ein echtes Aushandeln und dies erfordert, dass die Regelung ernsthaft zur Disposition des Vertragspartners gestellt und diesem Gestaltungsfreiheit eingeräumt wurde.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019, 24 U 104/18, BeckRS 2019, 17115

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Gewerbliches Mietrecht: Einstweilige Verfügung gegen verbotene Eigenmacht

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer eigenmächtig ihren Besitz an den Mieträumen an den Vermieter zurückgibt. Eine solche eigenmächtige Rückgabe ist nur in Ausnahmefällen möglich, um eine akute Gefahr für die Gesellschaft abzuwenden oder wenn andere Vertretungsberechtigte nicht erreichbar sind. Eine Sicherung des Anspruchs durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist denkbar.

Kommentar

Es darf der Verfügungsgrund nicht fehlen. Er wird in diesem Falle jedoch schon mit dem Vorliegen der verbotenen Eigenmacht begründet. Die Eilbedürftigkeit entfällt auch dann nicht, wenn den Vertretern der Nachfolgemieterin bekannt wäre, dass die bisherige Mieterin, sofern sie durch den Kläger als gleichberechtigter Mitgesellschafter vertreten wurde, den Besitz an den Mieträumen zum damaligen Zeitpunkt nicht freiwillig aufgeben würde. Schlussendlich steht der Annahme der Eilbedürftigkeit auch nicht entgegen, dass der durch die verbotene Eigenmacht erlangte unmittelbare Besitz bereits an den Nachfolgemieter überlassen wurde, welcher aus Mietvertrag berechtigt besitzt und nicht zur Herausgabe bereit ist.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.05.2019, 2 U 39/19, BeckRS 2019, 15426

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Wohnungseigentumsrecht: Zwei Wohnungen, eine Stimme?

Vereinigt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nur noch eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Besitzt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nach dem Prinzip des Kopfteils eine Stimme, nach dem Prinzip des Objektstimmrechts hingegen zwei Stimmen. Welches Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft maßgeblich ist, kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, wobei der gesetzliche Normalfall das Prinzip des Kopfteils ist. Werden die Wohnungen vereinigt, hat der vereinigende Eigentümer aufgrund beider Prinzipien nur eine Stimme.

Kommentar

Die Vereinigung der Einheiten, die nach dem Objektprinzip eine Reduktion des Stimmrechts herbeiführt, führt nicht zu Nachteilen der übrigen Eigentümer, steigt doch ihre Stimmkraft. Auch für den vereinigenden Eigentümer ist die Verringerung des Stimmanteils nicht unbillig, führt er den Stimmverlust selbst herbei. Wird hingegen Wohnungseigentum unterteilt, wird bei Geltung des Objektstimmrechts das auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und den jeweiligen Eigentümern zugewiesen.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Dortmund, Urteil vom 14.06.2019, 514 C 4/19, IBRRS 2019, 2740

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Newsletter 2019/20

Ausgabe:2019/20
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Präsenzapotheke muss präsent sein!

Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrags für eine Präsenzapotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese als Präsenz- und nicht als Versandapotheke weiterzuführen. Im Fall stritten die Beteiligten darüber, ob der Mieter verpflichtet ist, den Apothekenbetrieb in den von ihm angemieteten Räumen weiter aufrechtzuerhalten. Dieser hatte die Öffnungszeiten seiner Apotheke stark reduziert und das pharmazeutische Personal abgebaut, um den Betrieb in eine Versandapotheke umzuwandeln und diese neben einer weiteren von ihm geführten Apotheke in der Nähe zu betreiben. Grund für die Umstellung seien Umsatzrückgänge sowie der Verlust von Stammkunden. Zu Unrecht! Das Gericht entschied, dass die im Mietvertrag vereinbarte Betriebspflicht hinsichtlich einer Präsenzapotheke mit Publikumsverkehr dem entgegensteht.

Kommentar

Der Betreiber ist also verpflichtet, die Präsenzapotheke bis zum Ende der Vertragslaufzeit als solche zu betreiben. Der Mieter konnte sich hier insbesondere nicht darauf berufen, dass sich sein Geschäft als unwirtschaftlich herausstellt. Das Gericht schloss sich damit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, der das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache einschließlich der Verluste allein dem Mieter zuschreibt, sofern davon nicht vertraglich abgewichen wurde.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019, 1 U 1471/18, IBRRS 2019, 2439

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Wohnungseigentumsrecht: Jahresabrechnungen unwirksam – Rückforderung bereits geleisteter Zahlung zulässig!

Wird der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die Genehmigung der Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, kann der einzelne Eigentümer die darauf bereits geleistete Zahlung zurückverlangen. Er kann diesen Anspruch auch sofort einklagen und muss nicht abwarten, dass sich die Eigentümerversammlung damit befasst, so das Gericht. Denn der WEG steht kein Ermessen zu, wenn der Anspruch besteht, sondern sie müsse zahlen.

Kommentar

Die Rechtsprechung hat derartige Bereicherungsansprüche des Wohnungseigentümers bisher fast immer eingeschränkt. Die Gerichte begründeten dies mit dem Vorrang der Jahresabrechnung. Diese beinhalte eine Konkretisierung des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft. Ließe man einzelne direkte Bereicherungsansprüche zwischen den Eigentümern zu, würde der Innenausgleich maßgeblich gestört. Dies vermag aber nicht mehr zu überzeugen! Die rechtliche Selbstständigkeit der WEG ist inzwischen anerkannt. Der Bereicherungsanspruch richtet sich gegen den Verband, sodass der Vorrang eines Innenausgleichs nicht mehr besteht und der Bereicherungsanspruch unmittelbar geltend gemacht werden kann.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG München I, Urteil vom 26.06.2019, 1 S 2812/18 WEG, IBRRS 2019, 2234

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Wohnungseigentumsrecht: Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung

Tauscht ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohnung in der Annahme aus, dass er hierfür finanziell alleine aufkommen muss, hat er keinen Kostenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG); und zwar auch dann nicht, wenn sich herausstellt, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind. In einem vom BGH entschiedenen Fall sind die Wohnungseigentümer davon ausgegangen, dass die Fenster zu ihrer Wohnung und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören und daher auch die Kosten der Erneuerung vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind. Fenster und Türen sind jedoch aufgrund ihrer Abschlussfunktion Gemeinschaftseigentum, sodass die Kosten anteilig zu tragen gewesen wären. Für die Kostentragung durch die Gemeinschaft hätte es aber eines Beschlusses bedurft.

Kommentar

Nach den allgemeinen Regelungen des Zivilrechts bestünde ein Anspruch des Wohnungseigentümers gegen die WEG. Der BGH verneint diesen jedoch aufgrund des Vorrangs der besonderen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Die anderen Wohnungseigentümer dürften nicht ohne Einfluss auf die Sanierung mit den Kosten konfrontiert werden. Der Schutz der Gemeinschaft vor unvorhergesehenen Ausgaben geht insofern vor.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17, IBRRS 2019, 2098

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Wohnraummietrecht: Fristlose Kündigung neben ordentlicher Kündigung möglich!

Spricht der Vermieter neben einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus, so erklärt er damit, dass diese in allen Fällen wirken soll, in denen die fristlose Kündigung fehlschlägt. Entfällt die vorrangig gewollte fristlose Kündigung rückwirkend, weil etwa die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist gezahlt wurden, bleibt eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters weiterhin wirksam. Hier hatte ein Vermieter geklagt, nachdem er dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos – hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt – gekündigt hatte. Die fristlose Kündigung war auch nicht aufgrund späterer Zahlungen unwirksam geworden, sodass es auf die ordentliche Kündigung nicht mehr ankam, entschied das Gericht und verpflichtete den Mieter zur Herausgabe der Wohnung.

Praxistipp

Eine zunächst wirksame fristlose Kündigung kann nachträglich unwirksam werden, wenn die gesamten Rückstände durch unverzügliche Aufrechnung oder Zahlung innerhalb der Schonfrist getilgt werden. Wurde hilfsweise ordentlich gekündigt, so beseitigt die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht. Es empfiehlt sich daher stets, hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen, sofern die endgültige Beendigung des Vertrags gewollt ist.   

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.04.2019, 65 S 27/19, IBRRS 2019, 2622

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Newsletter 2019/19

Ausgabe:2019/19
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Wohnraummietrecht: Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform

Die seit 2015 bestehende Mietpreisbremse ist verfassungskonform. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 18.07.2019 entschieden. Sie verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz.

Ziel des Gesetzgebers war es, mit der Mietpreisbremse der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Es ist dabei fraglich, ob dieses Ziel mit der in § 556d BGB verankerten Mietpreisbremse tatsächlich erreicht werden kann oder nur Symptome der Wohnungsnot behandelt werden. So führt die Mietpreisbremse dazu, dass gerade Kleinvermieter kostspielige Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Weitervermietungen scheuen. Das Gericht sieht in der Mietpreisbremse jedenfalls ein geeignetes Mittel, das gesetzgeberische Ziel zu erreichen. Zu der Frage, ob nicht andere, stimulierende Maßnahmen tatsächlich geeigneter wären, sagt die Entscheidung indes naturgemäß nichts.

Ausstehende Reformen zur Förderung von Wohnungsneubau

Die Bundesregierung selbst versucht, mit dem Mitte August veröffentlichen Wohnpaket Lösungen zu konstruieren. Vorgesehen sind weitere Regularien, um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Der Präsident des Immobilienverbandes IVD, Michael Schick, warnte bereits vor der Gefahr, dass die Politik die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nun als Freifahrtschein für weitere Verschärfungen verstehen könne. Ob derartige Verschärfungen mit den verfassungsrechtlichen Grundsätzen vereinbar sind, ist bereits zweifelhaft.

Wichtige Reformen des öffentlichen Baurechts zur Förderung von Wohnungsneubau wären weitaus effektiver, um der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. In diesem Bereich besteht nach wie vor ein erhöhter Handlungsbedarf. Bis Ende 2019 soll zumindest ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Baugesetzbuches vorgelegt werden. Geplant ist außerdem die Bereitstellung von mehr und günstigeren Baugrundstücken. Die konkrete Umsetzung dieser Vorschläge muss jedoch noch abgewartet werden. Es wird sich zeigen, ob der Gesetzesentwurf tatsächlich Erleichterungen für den Wohnungsneubau mit sich bringt oder lediglich neue bürokratische Hürden enthält.

Stattdessen noch weitere Eingriffe in die Eigentumsgarantie?

Auch über eine Mietpreisbremse für Gewerbemieträume wird inzwischen debattiert, ebenso über Mietendeckel auf Länderebene – siehe Berlin. Letzterer dürfte bereits verfassungsrechtlich unzulässig sein. Auf weitere Verschärfungen sollten sich Vermieter allerdings einstellen. Um kein unnötiges Kostenrisiko einzugehen, ist ein richtiger Umgang mit der Mietpreisbremse unerlässlich.

Vermieter sollten daher folgende Punkte prüfen:

  • Wie setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete zusammen?
  • Greift für die Wohnung eventuell ein Ausnahmetatbestand und bietet sich ein anderes Vermietungsmodell an?
  • Was bedeutet Modernisierung?
  • Welche Hinweise müssen dem Mieter vor Mietbeginn erteilt werden?

Anhand dieser Punkte können Vermieter die Wohnung richtig einordnen und die gesetzlich zulässige Miethöhe ermitteln. Anderenfalls drohen hohe Rückzahlungsansprüche der Mieter.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 -, Rn. (1-121)

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