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Newsletter 2018/12

Ausgabe:2018/12
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Anpassung an Indexmiete nur schriftlich möglich

Kann laut Mietvertrag eine Vertragspartei die Neufestsetzung des Mietzinses aufgrund einer Indexänderung verlangen, so ist diese Umgestaltung nur schriftlich möglich. Die vertragliche Änderung der Miete stellt eine wesentliche Vertragsänderung dar, die damit dem gesetzlichen Schriftformerfordernis unterliegt, wenn der Vertrag für länger als ein Jahr geschlossen wird. Das Schriftformerfordernis müsste nur dann nicht beachtet werden, wenn die Änderung der Miete aufgrund einer automatischen Anpassung erfolgt oder den Parteien vertraglich das Recht eingeräumt wurde, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern. Im vorliegen Fall musste die Neufestsetzung der Miete jedoch durch eine Einigung der Parteien erfolgen und daher schriftformkonform sein.

Praxistipp

Das Schriftformerfordernis soll insbesondere sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in einen auf mehr als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag erkennen kann. Diese Schutz- und Warnfunktion würde untergraben, wenn vertragswesentliche Parteivereinbarungen mündlich geschlossen würden. Der Schriftformverstoß führt dazu, dass das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann – anders würde die wichtige Warnfunktion des Schriftformerfordernisses jedoch leerlaufen.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.04.2018, XII ZR 43/17, IBRRS 2018, 1511

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Bau- und Architektenrecht: Die Rüge des Auftraggebers muss nachvollziehbar sein!

Die bloße Rüge, eine Schlussrechnung sei nicht prüffähig, reicht nicht aus, um den Eintritt der Fälligkeit zu verhindern. Im vorliegenden Fall klagte die Auftragnehmerin auf restlichen Werklohn für Umbauarbeiten an einem Einfamilienhaus. Die Auftraggeberin hatte die Schlussrechnung als nicht prüffähig zurückgewiesen. Gründe für die fehlende Prüffähigkeit gab sie nicht an. Das Landgericht Brandenburg wies die Klage ab. Eine Abnahme habe nicht stattgefunden und der Restwerklohn sei noch nicht fällig, da die Schlussrechnung nicht prüffähig sei. Das Oberlandesgericht Brandenburg stellte klar: Die bloße Rüge, die Rechnung sei nicht prüffähig, reiche nicht aus. Die Einwendungen müssten den Auftragnehmer in die Lage versetzen, die fehlenden Anforderungen an die Prüffähigkeit nachzuholen.

Kommentar

Allein die Rüge der fehlenden Prüffähigkeit reicht nicht aus, um eine Schussrechnung als nicht prüffähig zurückzuweisen. Der Auftraggeber muss im Einzelnen substantiiert darlegen, inwieweit die Rechnung für ihn nicht prüffähig ist und ob ihm gegebenenfalls Informationen für eine Prüfung fehlen. Erforderlich ist deshalb eine Rüge, mit der die Teile der Rechnung und die Gründe bezeichnet werden, die nach Auffassung des Auftraggebers zu einer fehlenden Prüffähigkeit führen.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 15.03.2018, 12 U 82/17, BeckRS 2018, 4271

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Bau- und Architektenrecht: Keine Ruhe auf dem Land?

Der Schutz vor Lärmimmissionen für Wohnen im Außenbereich ist niedriger als im (unbeplanten) Innenbereich. Im Außenbereich werden die Lärmimmissionswerte generell durch die allgemeine Funktion des Außenbereichs definiert und nicht von den im Einzelfall vorhandenen Nutzungen. In dem zugrunde liegenden Fall wehrte sich ein Eigentümer eines im Außenbereich gelegenen, mit einem Wohnhaus bebauten, Grundstücks gegen die Baugenehmigung seines Nachbarn für eine Kfz-Werkstatt. Jedoch blieb seine Klage ohne Erfolg! Denn die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) sehe für Nutzungen im Außenbereich keine verbindlichen Lärmimmissionswerte vor. Daher könnten regelmäßig nur die für Misch- oder Dorfgebiete geltenden Lärmimmissionswerte als Zumutbarkeitsgrenze herangezogen werden.

Kommentar

In dem Urteil wird die unterschiedliche Behandlung der Zulässigkeit von Bauvorhaben im Innen- und Außenbereich deutlich. Denn nach den gesetzlichen Vorgaben des Baugesetzbuches dient der Außenbereich keinesfalls primär dem Genuss ungestörter Wohnruhe, sondern vor allem der Realisierung von mit dem Wohnen zumeist unverträglichen Nutzungen. Eigentümer müssen daher im Außenbereich mehr Lärm hinnehmen, als beispielsweise im städtischen Bereich.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 06.04.2018, 1 ME 21/18, IBRRS 2018, 1437

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Grundstücksrecht: Ist die Digitalisierung schon beim Grundbuchamt angekommen?

Die Übersendung eines mit qualifizierter elektronischer Signatur und dem entsprechenden Notarattribut versehenen elektronischen Dokuments an das Grundbuchamt genügt auch für notarielle Eigenurkunden wie z. B. für einen Beglaubigungsvermerk. In dem zugrunde liegenden Fall war die Eintragung eines Grundstückseigentümerwechsels zurückgewiesen worden, da kein mit Unterschrift und Siegel versehener Beglaubigungsvermerk zu der Bewilligung eingereicht worden war. Stattdessen hatte der Notar den Beglaubigungsvermerk elektronisch an das Grundbuchamt übermittelt. Die vom Notar gegen die ablehnende Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde hatte Erfolg! Denn die elektronisch eingereichte Eigenurkunde des Notars genüge den Formerfordernissen gemäß der Grundbuchordnung. Sie sei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen gewesen und ließe den Aussteller mittels qualifiziertem Zertifikat zweifelsfrei erkennen.

Kommentar

Noch nicht überall hat sich das digitale Arbeiten in den Köpfen durchgesetzt, wie die in Rede stehende Verfügung des Grundbuchamtes gezeigt hat. Jedoch sind bereits in den Vorschriften die Weichen für eine papierlose Korrespondenz der Notare mit den Grundbuchämtern gestellt. Und so kommt die Digitalisierung auch langsam bei den Grundbuchämtern an.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Beschluss vom 21.03.2018, 8 W 437/16, BeckRS 2018, 5762

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