Wer eine Gewerbefläche in einem Shopping Center mietet, trägt das Risiko dafür, mit seinem Unternehmen dort auch wirtschaftlich erfolgreich zu sein. Die Höhe der Miete ist weder von dem aktuellen Vermietungsstand des Objekts abhängig, noch davon, dass tatsächlich auch Gewinn erzielt wird. Im Gegenteil: diese typischen Risiken des gewerblichen Mieters können ohne explizite Regelung im Mietvertrag nicht auf den Vermieter verlagert werden. Denn als Unternehmer muss der Mieter das Risiko abschätzen, ob und wie erfolgreich er in einer bestimmten Lage sein kann. Dass auch der Vermieter ein Interesse an dem wirtschaftlichen Erfolg des Shoppings Centers hat, steht dieser Risikoverteilung nicht entgegen.
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Das Landgericht Düsseldorf stellt in dem Urteil die grundsätzliche Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter von Gewerberaum klar. Für den wirtschaftlichen Erfolg ist allein der Mieter verantwortlich, wenn in dem Mietvertrag keine andere Regelung getroffen wurde. Denn es liegt in dem Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten seines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Dies umfasst neben der Erwartung, in einem florierenden Einkaufszentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko, negative Entwicklungen des Einkaufszentrums und Einbußen zu erfahren.
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2017, 23 O 372/16, IBRRS 2018, 0866
Bau- und Architektenrecht: Erhöhter Schallschutz ist auch bei Sanierung eines Altbaus einzuhalten!
Ist der Baubeschreibung nicht zu entnehmen, dass der Nutzer Abstriche beim Schallschutz machen muss, so ist der heute übliche Schallschutz geschuldet. Im konkreten Fall verpflichteten sich die Beklagten dazu, einen Altbau aus dem Baujahr 1900 zu sanieren. Vertraglich vereinbart war, dass die Beklagten „den Kaufgegenstand nach den am heutigen Tage anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei vertragsgemäß“ zu errichten haben. Nach Bezug der Wohnung stellte ein Sachverständiger fest, dass die heute üblichen Schallschutzanforderungen nicht eingehalten wurden. Das OLG Köln stellt klar: Der Kläger kann verlangen, dass die Wohnung heute üblichen Schallschutzanforderungen entspricht. Wenn der Baubeschreibung für eine Altbausanierung nicht zu entnehmen sei, dass ein Nutzer Abstriche beim Schallschutz hinnehmen müsse, sei der für Bauwerke heute übliche Schallschutz geschuldet. Üblich sei heutzutage nicht nur ein Mindestschutz, sondern ein „erhöhter“ Schutz.
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Der Fall zeigt, welche Auswirkungen fehlende Angaben in der Baubeschreibung haben können. Auftraggeber und Auftragnehmer sollten daher vor Beginn der Arbeiten klären, welche Art von Schallschutz im konkreten Fall geschuldet sein soll und dies entsprechend in die Baubeschreibung aufnehmen.
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 02.03.2018, 18 U 166/15, IBRRS 2018, 0980
Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision auch bei Ausübung eines Vorkaufsrechts
Teilen sich Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag die ortsübliche Maklerprovision, so ist der Ausübende eines Vorkaufsrechts verpflichtet, den Käuferanteil zu übernehmen. Dies liegt darin begründet, dass es sich bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht um einen eigenständigen Vertrag handelt, der frei zwischen den Parteien ausgehandelt werden könnte, sondern um einen Vertrag mit den Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrags. Die Maklerprovision in ortsüblicher Höhe fällt unter die Kosten des Grundstückserwerbs. Der Vorkaufsberechtigte soll gerade nicht zu günstigeren Konditionen erwerben können, als der Erstkäufer.
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Immobilienmakler, die ihre Maklercourtage auf Käufer und Verkäufer verteilen, können auch dann mit der vollen Höhe rechnen, wenn aufgrund eines Vorkaufsrechts an einen Dritten veräußert wird. Denn auch dieser Kaufvertrag konnte nur aufgrund der Vermittlung des Maklers abgeschlossen werden. Es erscheint deshalb nur sachgerecht, dass der Makler auch seine Courtage in voller Höhe erhält.
Fundstelle: LG Frankenthal, Urteil vom 28.12.2017, 8 O 158/17, IBRRS 2018, 0788
Wohnraummietrecht: Wann ist die Rückzahlung der Mietkaution fällig?
Dem Mieter steht kein Anspruch auf Rückzahlung seiner Mietkaution vor Abrechnung der Betriebskosten zu. Mit Rückgabe der Mietsache ist der Kautionsrückzahlungsanspruch zwar erfüllbar, aber noch nicht fällig, so das Amtsgericht Dortmund. Fällig sei die Rückzahlung der Kaution erst dann, wenn dem Vermieter keine offenen Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen darf. Hier stand jedoch noch eine Betriebskostenabrechnung aus. Zudem standen dem Vermieter noch Zahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen zu.
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Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Wie lange sich diese Überlegungsfrist bemisst, hängt vom Einzelfall ab. Generell hat sich aber in der Mietrechtspraxis eine Frist von sechs Monaten (die je nach Einzelfall auch länger oder kürzer sein kann) herausgebildet.
Fundstelle: AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2018, 425 C 5350/17, IBRRS 2018,1033
6. Juristischer Jahresgipfel für die Immobilienwirtschaft
Am 15. Mai 2018 treffen sich die Unternehmensanwälte der Immobilienbranche zum 6. Juristische Jahresgipfel für die Immobilienwirtschaft in Berlin, um sich mit den führenden Kanzleianwälten Deutschlands über aktuelle Entwicklungen des Immobilienrechts auszutauschen.
Eines der Top-Themen auch in diesem Jahr ist die Digitalisierung der Rechtsbranche, kurz Legal Tech genannt. Zu diesem Thema können sich die Gäste um 09.30 Uhr mit Markus Hartung, Rechtsanwalt und Direktor, Bucerius CLP sowie anschließend im Gespräch mit Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar bei bethge | austauschen.
Thema im Plenum um 09.30 Uhr:
Die Vision ist Realität: Legal Tech 2018
Legal Tech 2018 – was ist heute „state of the art“?
Lohnt der Aufwand oder ist die Implementierung sogar unvermeidbar?
Was bringt Legal Tech im Zusammenspiel mit Anwalt und Mandant?
Das Programm finden Sie hier. Bei Anmeldung mit dem gekennzeichneten Programm erhalten die Teilnehmer/innen 10% Rabatt auf die reguläre Teilnahmegebühr.
