Grundstücksrecht: Wie weit darf die Eintragungsbewilligung ausgelegt werden?
Grundsätzlich kann der Inhalt einer Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung durch Auslegung ermittelt werden. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Auf den Willen des Bewilligenden kommt es dabei nicht an. Im vorliegenden Fall legte ein Notar Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamtes, Grunddienstbarkeiten an einem bestimmten Flurstück einzutragen, ein. Jedoch ohne Erfolg! Denn es fehle an der zur Eintragung der Dienstbarkeit erforderlichen Bewilligung des Betroffenen. Die mit der vorgelegten Urkunde in Bezug genommene Eintragungsbewilligung liege für das Flurstück, über welches verfügt werden sollte, nicht in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit vor. Das in der Urkunde erwähnte Flurstück war vor dem Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit mehrfach geteilt worden. Aus ihm ging zwar auch das in Rede stehende, neue Flurstück hervor. Eine explizite Eintragungsbewilligung für dieses lag aber nicht vor.
Praxistipp
Auch wenn sich aus dem Kontext einer grundbuchrechtlichen Verfügungserklärung das tatsächlich Gewollte ergeben kann: Wer bei der Eintragungsbewilligung präzise formuliert, hat hinterher weniger Scherereien.
Gewerbliches Mietrecht: Wie weit reicht das Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht erfasst auch Kraftfahrzeuge (Kfz) des Mieters, die regelmäßig auf dem gemieteten Grundstück abgestellt werden. Allerdings erlischt das Pfandrecht auch jedes Mal, wenn das Kfz vom Grundstück (vorübergehend) entfernt wird, und entsteht wieder neu, wenn es wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. In dem zugrunde liegenden Fall verlangte ein Vermieter vom Insolvenzverwalter seines Mieters bevorzugte Befriedigung aus dem Vermieterpfandrecht an einem Kfz, welches der Mieter für seinen Geschäftsbetrieb regelmäßig auf dem Grundstück abgestellt hatte. Ohne Erfolg in der Revision vor dem BGH! Die Vorinstanz, so der BGH, habe es versäumt, die Frage zu klären, wo sich das Kfz zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung befand. Für das Bestehen des Pfandrechts sei diese Frage aber maßgeblich. Denn falls das Kfz zu diesem Zeitpunkt nicht auf dem Grundstück abgestellt gewesen sei, bestehe auch kein Pfandrecht und somit kein Anspruch auf bevorzugte Befriedigung.
Kommentar
Das Vermieterpfandrecht entsteht automatisch mit Einbringung der Gegenstände in den Mietgegenstand durch den Mieter. Allerdings ist dieses Sicherungsmittel in der Praxis wenig relevant, da viele der verwertbaren Gegenstände gar nicht im Eigentum des Mieters stehen und damit dem Pfandrecht nicht unterliegen. Auch können die Gegenstände oftmals nicht erlösreich verwertet werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06.12.2017, XII ZR 95/16, IBRRS 2018, 0365
Bau- und Architektenrecht: Architekt haftet nicht für Mängel von Schwarzarbeitern
Ein Architekt haftet nur bei Kenntnis von einer illegalen Beschäftigung von Arbeitern auf einer Baustelle für Mängel oder sonstige Schäden. Im konkreten Fall klagten zwei Bauherren gegen ihren Architekten auf Schadensersatz wegen falscher und übermäßiger Abbrucharbeiten durch Bauarbeiter, die der Architekt ihnen lediglich vermittelt hatte. Ohne Erfolg! Denn den Bauherren, so das Gericht, stehen bereits gegen die Bauarbeiter keinerlei Ansprüche zu. Eine Geltendmachung von Ansprüchen gegen den gutgläubigen, baubegleitenden Architekten, der von der illegalen Beschäftigung der Bauarbeiter nichts wusste, stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar. Dies sei mit dem generalpräventiven Zweck des Schwarzarbeitsverbots nicht vereinbar.
Kommentar
Hat ein Bauherr mit einem Werkunternehmer eine Schwarzgeldabrede getroffen, ist der zwischen ihnen geschlossene Vertrag nichtig. Ohne Vertrag gibt es auch keine Nachbesserungs- und Schadensersatzpflicht. Alleiniger Schuldner des Bauherrn ist damit der Architekt. An seinen Pflichten hat sich durch die Schwarzgeldabrede zwischen Bauherrn und Werkunternehmer nichts geändert. Diese durch die BGH-Rechtsprechung zur Schwarzgeldabrede entstandene Situation ist unglücklich und birgt für den Architekten hohe Haftungsrisiken. Das OLG Schleswig hat den Bauherren nun einen Riegel vorgeschoben.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 22.03.2018, 7 U 48/16, IBRRS 2018, 1366
Bau- und Architektenrecht: Vertragsstrafe bei verspäteter Baugenehmigung!
Vereinbaren die Parteien in ihrem Bauvertrag, dass der Bauträger für die Verzögerung des Fertigstellungstermins eine Vertragsstrafe zahlen muss, haftet er immer dann, wenn er für die Verzögerung einzustehen hat. Dies gilt nach Auffassung des hiesigen Gerichts auch für eine Baugenehmigung, die später als erwartet erteilt wird. Denn grundsätzlich müsse der Bauträger eine gewisse Bearbeitungszeit der Baubehörde immer mit einkalkulieren. Dies habe der Bauträger vorliegend nicht getan. Die Tatsache, dass die Baugenehmigung später als erwartet erteilt wird, stellt kein unabwendbares Ereignis dar. Unabhängig davon reiche auch die bloße Behauptung des Bauträgers, dass der Zeitplan sich wegen der verspäteten Baugenehmigung als unverschuldeter Umstand verzögere, nicht aus.
Praxistipp
Den Bauträger trifft nur dann keine Haftung aus der vereinbarten Vertragsstrafe, wenn er sich auf Umstände berufen kann, die außerhalb seines Verantwortungsbereichs liegen. Für diese Umstände trägt er die Darlegungs- und Beweislast. Daher reichen bloße Behauptungen bezüglich der Gründe für die Bauverzögerung nicht aus. Vielmehr muss er anhand einer konkreten, bauablaufbezogenen Darstellung die jeweilige Behinderung unverzüglich und schriftlich beim Bauherrn anzeigen.
