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Bau- und Architektenrecht: Wer Zusatzleistungen freigibt, muss sie auch bezahlen!
Es existiert kein allgemeiner Rechtssatz, wonach bauüberwachende Architekten grundsätzlich nur als Vertreter des Bauherrn auftreten und nie im eigenen Namen handeln. Ist der Architekt nicht bevollmächtigt, muss die Inanspruchnahme des Architekten erwogen werden. Im vorliegenden Fall legte ein Metallbauer dem Planer des Bauträgers eine Werkstattzeichnung für die nachträgliche Erweiterung eines Bauteils vor und bat um Beauftragung sowie Freigabe – der Architekt bestätigte. Da der Bauherr die Zusatzvergütung verweigerte, hielt sich der Bauunternehmer erfolgreich an den Architekten. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte für einer Bevollmächtigung sei davon auszugehen, dass der Architekt im eigenen Namen handelte, so das OLG München.
Kommentar
Die Beauftragung von Zusatzleistungen durch den bauüberwachenden Architekten löst immer wieder Streit zwischen den Vertragspartnern aus. Das vorliegende Urteil verdeutlicht, wie wichtig eine rechtzeitige Abstimmung zwischen Bauherrn und Architekten über Veränderungen des Bausolls ist. Ein allgemeiner Wille des Architekten zur Vertretung des Bauherrn in Angelegenheiten rund um das Bauvorhaben genügt nicht für die Stellvertretung. Ob der Architekt als wirksam Bevollmächtigter auftritt, ist im Einzelfall zu prüfen. Der Architekt hat seine Bevollmächtigung nachzuweisen.
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Gewerbliches Mietrecht: Tücken der Einzugsermächtigung
Erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für die Miete, liegt es anschließend im Verantwortungsbereich des Vermieters, von dieser vollständig Gebrauch zu machen. Das gilt jedenfalls, solange es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass das Konto nicht gedeckt ist oder der Mieter den Einzug nicht verhindert. Im konkreten Fall hatte der Vermieter ohne ersichtlichen Grund die Miete nicht in vollständiger Höhe durch die Einzugsermächtigung eingezogen. Die Verantwortung dafür trifft allein den Vermieter; er erhält keine Zinsen wegen nicht gezahlter Miete über den Mietzins hinaus.
Kommentar
Grundsätzlich muss derjenige, der den Mietzins zu spät zahlt, wegen des Verzuges zusätzlich Zinsen auf den nicht gezahlten Betrag entrichten. Durch die Erteilung einer Einzugsermächtigung wird die Verantwortung für die vollständige Einziehung des geschuldeten Betrages jedoch auf den Vermieter verschoben, solange der Mieter der Höhe des Mietzinses nicht widerspricht. Zieht der Vermieter nicht oder auch nicht rechtzeitig seine vollständige, unbestrittene Forderung ein, liegt das nicht im Verantwortungsbereich des Mieters. Deshalb konnte der Vermieter in diesem Fall später keine Zinsen verlangen.
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Wohnraummietrecht: Wird das Haus durch eine Modernisierung neu?
Für eine Mieterhöhung ist u.a. das Baualter des vermieteten Gebäudes maßgeblich, wenn die Erhöhung auf dem örtlichen Mietspiegel basiert. Je nach Baualtersklasse variiert die ortsübliche Vergleichsmiete stark. Am ursprünglichen Baualter ändert sich aber nichts, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt und zusätzlich allgemein übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In dem zugrunde liegenden Fall versuchte ein Vermieter, eine Mieterhöhung einzuklagen. Dies begründete er damit, dass die Wohnung aufgrund der Arbeiten wie ein Neubau zu behandeln sei. Jedoch ohne Erfolg! Denn bei den Modernisierungsarbeiten handele es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung, wie es für eine andere Rasterfeldeinordnung erforderlich wäre. Wurde wegen einfacher Modernisierungsmaßnahmen eine vom Baualter des Hauses abweichende Rasterfeldeinordnung des Objektes im örtlichen Mietspiegel vorgenommen, sei die darauf basierende Mieterhöhung unwirksam.
Kommentar
Vermieter sollten -wenn sich die Mietzinshöhe am örtlichen Mietspiegel orientiert- vor Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen prüfen, inwieweit sich etwaige Maßnahmen auf die Einordnung des Objektes im Mietspiegel auswirken können. Ggf. lässt sich mit wenig zusätzlichem Aufwand ein neubaugleicher Zustand herstellen, sodass die Mieterhöhung berechtigt ist.
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Wohnungseigentumsrecht: Keine Leistungspflicht für Eigentümer
Verpflichtet die Wohnungseigentümergesellschaft durch Beschluss jeden Eigentümer, die im jeweiligen Sondereigentum befindlichen Fenster selber zu streichen oder ein Unternehmen dafür zu beauftragen und zu bezahlen, so ist dieser Beschluss nichtig. Das Gericht stellt klar, dass dem Eigentümer keine Leistungspflicht auferlegt werden kann, weder in Form von eigenhändigem Streichen noch durch Beauftragung eines Malerunternehmens. Denn die Instandhaltungspflicht des Eigentümers beinhalte nicht die Pflicht, hierfür erforderliche Handlungen selbst vorzunehmen, sondern lediglich die Kosten aufzubringen. Die Handlungspflicht ist dem Verwalter auferlegt.
Kommentar
Auch wenn die Fenster einer Wohnungseigentumsanlage im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers liegen, handelt es sich bei den Fenstern einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich um Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend obliegt deren Instandsetzung und Instandhaltung den Eigentümern gemeinschaftlich. Auch wenn die Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sind, beinhaltet diese Pflicht jedoch nicht, die erforderlichen Arbeiten selbst vorzunehmen, sondern nur die hierfür erforderlichen Kosten aufzubringen. Ein entsprechender Beschluss ist demnach nichtig.
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