Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht nicht erweitert!
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine ständige Rechtsprechung zur Reichweite der Beurkundungspflicht bei Grundstückskaufverträgen in seinem Urteil vom 14. September 2018 bestätigt: Änderungen von Grundstückskaufverträgen nach Erklärung der Auflassung im notariellen Kaufvertrag sind formlos möglich. Dieser für die Praxis wichtige Grundsatz drohte vor dem Hintergrund eines Urteils des OLG Stuttgart zu fallen.
Im konkreten Fall wurde im Zeitraum zwischen Beurkundung des Kaufvertrages (mit Auflassungserklärung) und Eigentumsumschreibung klar, dass zuvor eingepreiste Dekontaminationsarbeiten doch nicht durchgeführt werden mussten. Die Parteien vereinbarten daraufhin privatschriftlich eine Kaufpreisminderung. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hatte dazu – entgegen der ständigen Rechtsprechung des BGH – entschieden, dass die vereinbarte Kaufpreisminderung hätte beurkundet werden müssen, weil der Schutzzweck der Beurkundungspflicht für beide Seiten erst im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung entfällt. Dieser Argumentation ist der BGH im Revisionsverfahren nicht gefolgt. Stattdessen entfällt der Schutzzweck der Beurkundungspflicht – wie bisher – bereits mit Beurkundung der Auflassung. Hintergrund ist, dass die Auflassung durch die Beurkundung bindend wird und die Parteien somit alles in ihrer Macht stehende getan haben, um den Eigentumswechsel herbeizuführen. Der weitere Vollzug liegt dann in den weisungsgebundenen Händen des Notars und bei den Grundbuchämtern. Dadurch wird – so der BGH – bereits mit der Beurkundung der Auflassung ein Automatismus in Gang gesetzt, der allen Schutzinteressen der Beteiligten gerecht wird und an dessen Ende der Eigentumswechsel steht. Eine Beurkundung von nachfolgenden Erklärungen ist deshalb nicht notwendig, solange die Erwerbs- oder Veräußerungspflichten an sich nicht berührt werden. Im konkreten Fall wird der Verkäufer deshalb nur den geminderten Kaufpreis erhalten, so wie im Nachgang der Beurkundung vereinbart.
Kommentar
Die Entscheidung des OLG Stuttgart hatte zu erheblicher Rechtsunsicherheit geführt. Denn nicht unbedeutende Stimmen der Literatur streiten seit Jahren auf Seiten des OLG dafür, dass jedwede Änderung des Kaufvertrages beurkundet werden müsste. Für die Immobilienbranche keine gute Vorstellung: Kurze Zeit nach Beurkundung einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung erreichen den Bauträger die diversen Sonderwünsche der Erwerber. Soll er nun wirklich jedes Mal zeitnah zum Notar oder nimmt er in Kauf, dass der Erwerber vor Eintragung im Grundbuch seine Meinung ändert und sich auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft, weil ein (noch so kleiner Sonderwunsch) nicht beurkundet wurde? Diese und andere praktische Unsicherheiten sind nun vom Tisch. Der BGH hat die erheblichen Praxisauswirkungen des Urteils des OLG Stuttgarts gesehen und erfreulich schnell entschieden.
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