Steuerrecht: Auswirkungen der neuen Share-Deal-Regelungen auf Projektentwicklungen
Die zwischen den Länderfinanzministern abgestimmten Änderungen der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals werden insbesondere bei Projektentwicklungen ins Gewicht fallen. Sie werden vor allem von zwei Änderungen getroffen: Der Herabsenkung der Grunderwerbsteuer auslösenden Grenze bei einem Gesellschafterwechsel von 95 % auf 90 % der Anteile und die Verlängerung der Frist zur Übertragung der in Höhe von 10,1 % beim Projektentwickler verbleibenden Anteile – dem sog. RETT-Blocker („Real Estate Transfer Tax” für Grunderwerbsteuer) – an den Käufer von mindestens zehn Jahren. Verbleiben nach der Veräußerung der Mehrheitsanteile die 10,1 % der Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft für 10 Jahre beim Projektentwickler besteht das Risiko, dass seine Gewinnmarge und Liquidität spürbar belastet werden.
Kommentar
Zunächst bleibt abzuwarten, ab wann die neuen Tatbestände greifen sollen. Aber bereits jetzt sind Share-Deals, die nach den bestehenden Regelungen strukturiert werden, nicht mehr völlig risikolos. Vereinzelt wird befürchtet, dass der Vertrauensschutz in die derzeitige Rechtslage mit der Pressemitteilung am 21.06.2018 zerstört wurde; spätestens wird dies mit dem endgültigen Beschluss des Deutschen Bundestages der Fall sein. Projektentwickler sollten bereits jetzt beginnen, Alternativen für Projekte zu entwickeln, die sie als Share-Deal veräußern wollen. Hierzu kann eine andere Finanzierungs- oder Gesellschafterstruktur zählen – Stichwörter sind hier Mezzanine und Joint Venture. Attraktiver wird auch die Alternative, den 10,1 % Anteil an der Projektgesellschaft an darauf spezialisierte Investoren zu veräußern.
Gewerbliches Mietrecht: Kündigung bei Wegzug der KFZ-Zulassungsstelle?
Ist die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses gestört, so kann der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein. Im hiesigen Fall befanden sich die zu einem weit über dem ortsüblichen Preis vermieteten Räumlichkeiten direkt neben einer Kfz-Zulassungsstelle. Sie waren nach erfolgter Ausschreibung zum Zweck der Herstellung und des Verkaufs von amtlichen Kennzeichen vermietet. Nach Schließung der Kfz-Zulassungsstelle kündigte der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich. Der Senat bestätigte die Kündigung als rechtmäßig. Dem Mieter sei als Schilderpräger ein besonderes Interesse zuzusprechen, seine Geschäftsräume in der Nähe der KFZ-Stelle zu halten. Die Parteien seien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgegangen, dass die Kfz-Zulassungsstelle bis zum Ablauf des Mietvertrages dort verbleibt. Durch deren Wegzug sei daher eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten, die den Mieter zur Kündigung des Vertrages im Zeitpunkt der Schließung der Zulassungsstelle berechtige. Eine Anpassung des Mietvertrages im Sinne einer Fortsetzung des Mietverhältnisses war dem Mieter nicht zumutbar.
Kommentar
Die Kündigung eines Mietvertrages wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist ein absoluter Ausnahmefall. Grundsätzlich trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Eine Ausnahme ist dann anerkannt, wenn auch der Vermieter das unternehmerische Risiko für das wirtschaftliche und gewinnbringende Betreiben der Prägestelle (mit) übernommen hat. Dies hat der Senat hier angenommen mit Hinweis darauf, dass die geplante Verwendung in der Preisbemessung berücksichtigt worden ist. Im Vertrag war geregelt, dass die Mietsache ausschließlich zur Nutzung zum Betrieb einer Prägestelle vermietet und nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters anders genutzt werden darf. Der für den Betrieb einer Prägestelle in unmittelbarer Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle zu zahlenden Mietzins ist auch mehrfach höher als die übliche Vergleichsmiete.
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 18.09.2017, 1 U 82/17, IBRRS 2018, 2791
Bau- und Architektenrecht: Abnahmeprotokoll unterschrieben – Gewährleistungsfrist verlängert!
Die Gewährleistungsfristen können per Abnahmeprotokoll wirksam geändert werden. Wird im Abnahmeprotokoll – entgegen der ursprünglichen Vereinbarung – durch den Auftragnehmer einseitig eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist für bestimmte Gewerke ergänzt und unterschreibt der Auftragnehmer dieses Protokoll, so ist die Verlängerung wirksam. In dem zugrunde liegenden Fall wurde – vom Auftragnehmer unbemerkt – im Abnahmeprotokoll u.a. für das Dach anstatt einer fünfjährigen eine zehnjährige Gewährleistung festgehalten. Nach sieben Jahren kam es wegen Mängeln zum Streit. Dabei war insbesondere strittig, ob Verjährung eingetreten ist. Ohne Erfolg für den Bauunternehmer! Denn die im Abnahmeprotokoll enthaltenen Verjährungsregeln seien wirksame Willenserklärungen. Mit seiner Unterschrift habe der Unternehmer der Änderung zugestimmt. Es sei somit eine geänderte Gewährleistungsfrist vereinbart worden. Daher bestehe einen Anspruch auf Mängelbeseitigung.
Kommentar
In dem vorliegenden Fall kam dem Auftraggeber die Unaufmerksamkeit seines Vertragspartners zugute. Eine Nachlässigkeit mit unangenehmen Nachwirkungen. Um so etwas zu vermeiden, sollte ein Abnahmeprotokoll vor Tätigung der Unterschrift genau gelesen werden! Gerade von einem Bauunternehmer darf ein solches Maß an Professionalität erwartet werden.
Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 26.06.2018, 5 U 99/15, IBRRS 2018, 2255
Grundstücksrecht: Auf die Fragestellung kommt es an
Wird ein Verkäufer gefragt, ob es in einer Immobilie aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet offenzulegen, dass vor mehr als 25 Jahren entstandene Risse im Mauerwerk damals fachgerecht geschlossen wurden. Im konkreten Fall waren durch ein Erdbeben 1992 Risse in einer Zimmerinnenwand der Immobilie entstanden. Diese wurden fachgerecht geschlossen und traten nicht wieder in Erscheinung. Das Erdbeben war für den niederrheinischen Raum ungewöhnlich stark und wird, so das Oberlandesgericht Düsseldorf, im Zweifel ein einmaliges Ereignis innerhalb der Lebensdauer der Immobilie darstellen. In einem solchen Fall darf der Verkäufer davon ausgehen, dass der Mangel nicht (mehr) besteht. In der Folge hätte er nur auf die ausdrückliche Frage des Käufers hin, ob früher einmal Schäden existierten, die Risse erwähnen müssen. Diese Frage wurde jedoch so nicht von dem Käufer gestellt.
Kommentar
In diesem Urteil wird dem Umstand Rechnung getragen, dass lange zurück liegende und beseitigte Mängel in Vergessenheit geraten können. Der Verkäufer muss nicht dafür einstehen, wenn ihm nicht mehr bekannte Schäden nach dem Verkauf wieder in Erscheinung treten, wenn er nicht ausdrücklich nach früher aufgetretenen Schäden gefragt wurde.
