Gewerbliches Mietrecht: Schadensersatzanspruch bei fristloser Kündigung

Kündigt der Vermieter berechtigt fristlos ein gewerbliches Mietverhältnis, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Schaden liegt insbesondere im weggefallenen vertraglichen Mietzinsanspruch bis zum Ablauf der festen Vertragslaufzeit. Dies gilt auch, wenn das Mietobjekt noch gar nicht errichtet ist. Der Vermieter begehrte von der Mieterin nach fristloser Kündigung des Mietvertrages über ein von dem Vermieter zu errichtendes und noch nicht fertiggestelltes Hotel Schadensersatz wegen entgangener Miete. Das Gericht gab dem klagenden Vermieter Recht. Der Schadensersatzanspruch entsteht sukzessiv mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.

Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährungsfrist – für Verwirkung ist kein Raum mehr!

Ein Vermieter von Gewerberäumen muss ab der Abrechnungsreife innerhalb von drei Jahren die Betriebskosten abrechnen. Andernfalls verjährt sein Recht auf Abrechnung. Eine Verwirkung des Anspruches noch vor der Verjährung desselben ist nur in äußerst seltenen Fällen möglich. Dies liegt nicht zuletzt an der erheblich verkürzten regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Bau- und Architektenrecht: Vorsicht bei der Erstellung von Leistungsverzeichnissen!

Hat ein Bauherr einen Architekten mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses für eine Bauleistung beauftragt, müssen die auszuführenden Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik und genehmigungsfähig beschrieben sein. Ein Architekt schrieb in einem Leistungsverzeichnis ein Wärmedämmverbundsystem für eine Brandwand fälschlicherweise mit „schwer entflammbar“ aus. Um als Brandwand genehmigungsfähig zu sein, hätte das Wärmedämmverbundsystem stattdessen mit „nicht brennbar“ ausgeschrieben werden müssen. Denn „schwer entflammbar“ bedeutet lediglich, dass das Material später als andere Materialien brennt. Der Architekt haftet für diesen Planungsfehler.

Öffentliches Baurecht: Abwehranspruch einer Nachbargemeinde aus dem interkommunalen Abstimmungsgebot?

Hält eine Gemeinde ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich für zulässig, weil ein existierender Bebauungsplan (B-Plan) unwirksam ist, kann sich die Nachbargemeinde nicht ohne Weiteres auf eine Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebots berufen. Im konkreten Fall hatte eine Gemeinde einen Bauvorbescheid für die Erweiterung eines Einkaufszentrums im unbeplanten Innenbereich erlassen und den bestehenden B-Plan als unwirksam angesehen. Die Nachbargemeinde sah in der unterlassenen Planaufstellung oder Heilung des unwirksamen B-Plans eine Verletzung ihrer Rechte. Dem widersprach das BVerwG. Allein die Tatsache, dass eine Gemeinde, die gleichzeitig Baugenehmigungsbehörde ist, trotz ihrer Kenntnis von der Unwirksamkeit, es unterlässt, einen neuen B-Plan aufzustellen oder den unwirksamen zu heilen, begründet noch keinen Abwehranspruch der Nachbargemeinde gegen ein sonst zulässiges Vorhaben.

Bau- und Architektenrecht: Reden hilft! – Verhandlungen hindern den Eintritt der Verjährung

Durch Verhandlungen kann der Ablauf der Verjährungsfristen gehemmt werden. Über mehr als ein Jahrzehnt hat eine Wohnungsbaugesellschaft (WBG) mit den Erwerbern der von ihr errichteten Häuser über bestehende Mängel gestritten. Es wurde über das Bestehen oder Nichtbestehen der Mängel gesprochen und über mögliche Beseitigungsmaßnahmen diskutiert. Dann klagten die Erwerber auf Schadensersatz gegen die WBG. Die WBG berief sich auf Verjährung und wies die Ansprüche von sich, da die Abnahme mehr als zehn Jahre zurückliegt. Gewährleistungsfristen beginnen mit der Abnahme und enden für Bauwerke in der Regel nach fünf Jahren. Doch das außergerichtliche „Streiten“ zwischen der WBG und den Erwerbern stellt ein sogenanntes Verhandeln dar, was den Ablauf der Verjährungsfrist in diesem Fall hemmte. Die WBG konnte sich damit nicht auf die Einrede der Verjährung berufen. Sie musste für die Mängelbeseitigung auch noch nach über zehn Jahren nach Abnahme und Fertigstellung aufkommen.

Bau- und Architektenrecht: Zur nachträglichen Änderung des Sicherungsmittels

Der Zeitpunkt für die Auszahlung eines Sicherungseinbehalts für Mängelansprüche kann sich aus der Sicherungsabrede zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ergeben. Im entschiedenen Fall hatten Auftraggeber und Auftragnehmer im VOB/B-Bauvertrag als Sicherheitsleistung für Mängelansprüche eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart. Entgegen der Vereinbarung behielt der Auftraggeber sodann von der Schlussrechnung des Auftragnehmers eine Barsicherheit ein. Die Bürgschaft stellte der Auftragnehmer daraufhin nicht mehr. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist verlangte der Auftragnehmer die Auszahlung des Bareinbehalts. Der Auftraggeber berief sich auf Verjährung. Zu Unrecht! Es sei von einer stillschweigenden Änderung der Sicherheitsabrede auszugehen, so das Gericht. Die Auszahlung des Bareinbehalts sei erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist fällig, da hier nur eine Abänderung des Sicherungsmittels vereinbart wurde.

Gewerbliches Mietrecht: Keine Minderung trotz Baustelle

Ein Minderungsrecht wegen einer Baustelle ist bei einem innerstädtischen Geschäft nicht gegeben, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn aufgrund der Baustelle Laufkundschaft sowohl vor dem Geschäft, als auch in den umliegenden Straßen ausbleibt.
Im vorliegenden Fall beklagte der Mieter einen Einbruch der Kundenfrequenz und damit erhebliche Einnahmeverluste. Der Store (Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires) war in seiner Erkennbarkeit nach außen allerdings nicht beeinträchtigt. Baulärm war nur vereinzelt wahrzunehmen. Der Zugang zu den Mieträumen war über den gesamten Zeitraum gewährleistet. Die Auswirkungen der vorliegenden Bautätigkeiten fallen in dieser Sachverhaltskonstellation in den Risikobereich des Mieters, so das Gericht.

Wohnungseigentumsrecht: Neue Nummerierung beim Tausch von Abstellräumen erforderlich?

Tauschen Wohnungseigentümer untereinander Nebenräume, die vom übrigen Sondereigentum getrennt sind, kann die Änderung durch Änderungsvermerk so eingetragen werden, dass die getauschten Räume die Nummern des Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten. Dies gilt zumindest, sofern eine eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum möglich und Verwirrung nicht zu befürchten ist. Die Änderung erfordert neben der Zustimmung der Berechtigten auch deren Einigung in Auflassungsform sowie die Eintragung der Änderung im Grundbuch.

Investmentrecht: Bald Enteignungen in großem Stil?

Mit ihrer Forderung nach Enteignungen privater Wohnungsunternehmen sorgte die „Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ in Berlin jüngst für Diskussionen. Die Bürgerinitiative beabsichtigt, das Land Berlin durch ein Volksbegehren und einen anschließenden Volksentscheid zum Erlass eines Gesetzes zu verpflichten, das die Überführung von Wohnungseigentum privater Wohnungsgesellschaften in Gemeineigentum vorsieht. Die Schwelle, ab der private Wohnungsgesellschaften von einer Sozialisierung erfasst sein können, soll bei einem Umfang von 3.000 Wohnungen liegen. Damit würden nicht nur die Deutsche Wohnen, sondern auch die Vonovia, Ado Properties und ähnliche Unternehmen betroffen sein.

Gewerbliches Mietrecht: Mietvertragspartei – Firma oder Unterzeichner selbst?

Für die Frage, wer Vertragspartei ist, ist entscheidend, wer als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterschrieben hat. Fraglich ist, wie sich der Stempelaufdruck einer Firma auf der Unterschriftenzeile auswirkt. Das befasste Gericht verdeutlichte, dass mitnichten angenommen werden muss, dass der Vertragschließende ausschließlich im Namen der Gesellschaft handelt, deren Stempel der Unterschrift beigefügt ist. Es urteilte, dass beide Unterzeichner trotz Firmenstempel und Aufführung derer Gesellschafterfunktion im Rubrum persönlich Mieter geworden seien, da sie auf der Unterschriftenzeile des Mietvertrages ohne Zusätze ihrer Funktion unterschrieben hatten.

Gewerbliches Mietrecht: Zweiwöchiger Einwendungsausschluss bei Nebenkostenabrechnung wirksam?

In einem Gewerberaummietvertrag kann – zumindest individuell – vereinbart werden, dass Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen innerhalb einer Frist von zwei Wochen geltend gemacht werden müssen. Eine solche Frist stellt eine Ausschlussfrist dar.

Der Mieter von Apothekenräumen klagte auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen über drei Jahre, weil die Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft waren. Das Gericht urteilte, dass bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nach Fristablauf keine Einwendungen mehr geltend gemacht werden können. Insbesondere bei Gewerberaummietverträgen wäre eine kurze Ausschlussfrist rechtlich unbedenklich.

Werkvertragsrecht: Kosten für Mängeluntersuchung bei unberechtigter Mängelrüge erstattungsfähig?

Bei einer unberechtigten Mängelrüge kann sich eine Haftung des Bestellers für die Kosten der Mängeluntersuchung ergeben. So hat es das Landgericht Frankfurt am Main bezüglich einer LKW-Reparatur entschieden. Der Unternehmer hatte zum Zwecke der Fehlersuche das Getriebe aus- und wieder eingebaut. Die Arbeiten blieben ohne Erfolg und der Unternehmer verlangte vom Besteller Kostenersatz für den Arbeiten. Das Gericht ließ einen Wertersatz zu, weil die Herausgabe der Werkleistung ja nicht mehr möglich ist.

Öffentliches Baurecht: Für immer ist zu lange

Immobilieneigentümer dürfen nicht zeitlich unbefristet dazu verpflichtet werden, Belegwohnungsrechte anzubieten. Das gilt auch dann, wenn die Kommune dem Eigentümer das Bauland zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiger überlassen hat. So urteilte der BGH nach der Klage einer hannoverschen Wohnungsgenossenschaft gegen die Stadt Langenhagen. Zulässig sei jedoch eine längerfristige Sozialbindung. Bereits aus dem Gesetz ergebe sich aber eine Begrenzung auf 15 Jahre, wenn nicht aufgrund der Zielsetzung und Art der Förderung ein längerer Zeitraum geboten ist. Die kostengünstige Zurverfügungstellung von Bauland kann eine solche Bindung für eine längere Zeit rechtfertigen, nicht aber für ewig.

Grundstücksrecht: Vorsätzliches Verschweigen von Mängeln

Verschweigt der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie einen lange währenden, ausgeprägten Schädlingsbefall, so ist der Käufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt, denn der Befall stellt einen Mangel dar. Auch wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, kann sich der Verkäufer hierauf aufgrund überlegenen Wissens nicht berufen. Ein solches hat das Oberlandesgericht Braunschweig im entschiedenen Fall angenommen, da der Verkäufer den Befall in Eigenarbeit lediglich verdeckt hat, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren. In der Folgezeit war auch für ihn als Laien aufgrund der sich erneut verbreitenden Bohrlöcher und Risse erkennbar, dass der Befall voranschreitet.