Grundstücksrecht: Hinweispflicht auf Eigenleistungen?
Ein Verkäufer muss auf beseitigte Schäden nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er aufgrund einer Erfolgskontrolle von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte. Eine Hinweispflicht alleine, weil Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Es gibt keine Vermutung dafür, dass eine Ausführung in Eigenleistung nicht fachgerecht ist und der Ausführende somit Mängel bewusst verschweigt.
Kommentar
Die Entscheidung ist konsequent. Auch im Rahmen der Wohnraummiete kann der Mieter durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen verpflichtet werden. Er kann diese Arbeiten kostensparend in Eigenleistung erbringen. Insofern bleibt es bei den allgemeinen Maßstäben: Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss er darüber aufklären.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018, 24 U 216/17, IBRRS 2019, 0255
Gewerbliches Mietrecht: Kündigungsfolgeschäden wegen willkürlicher Behauptungen?
Stellt der Vermieter gegenüber seinem Mieter willkürliche Behauptungen ins Blaue auf oder bringt er Sachverhalte ohne Bezug zum Mietverhältnis vor, kann er damit seine Pflichten verletzen, was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen und sogar zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form eines Kündigungsfolgeschaden führen kann. Dies urteilte das Gericht im Rechtsstreit eines Vermieters gegen den Mieter einer Zahnarztpraxis. Ausgeschlossen sei ein solcher Schaden nach dem Grundsatz des rechtmäßigen Alternativverhaltens nur, wenn der Vermieter auch aufgrund eines anderen Mangels, hier Formmangels, hätte kündigen können und dies auch getan hätte.
Kommentar
Der Vermieter hatte durch sein vor- und außerprozessuales Verhalten seine Pflicht aus dem Mietvertrag zur gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Seine Leistungstreuepflicht verletzt der Vermieter auch dadurch, dass er den Mieter am Erreichen seiner Vertragsziele hindert. Nach Ansicht des Gerichts wollte der Vermieter durch zahlreiche Schreiben, das Erscheinen in den Praxisräumen, den Äußerungen gegenüber Dritten und dem Vortrag im Vorprozess den Mieter zum Auszug bewegen. Ein solches Verhalten sei eine vorsätzliche Störung der Vertrauensgrundlage und führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 22.11.2018, 32 U 1376/18, IBRRS 2019, 0036
Gewerbliches Mietrecht: Kein Vermieterwechsel bei Veräußerung innerhalb der Vermietermehrheit
Veräußert ein Vermieter innerhalb einer Vermietermehrheit sein Bruchteilseigentum an einen weiteren Vermieter, so erfolgt keine so genannte “Veräußerung an einen Dritten”. Dies hat zur Folge, dass der veräußernde Vermieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet. Er bleibt aus Mieterschutzgedanken weiterhin verpflichtet. Im hiesigen Fall wollte der scheinbar einzig verbleibende Vermieter den Gewerbemietvertrag über Stellplätze wegen Zahlungsverzugs kündigen. Für eine Kündigung hätte es jedoch auch der Unterschrift des veräußernden Vermieters bedurft, da dieser trotz Veräußerung nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden war.
Kommentar
Der § 566 Abs. 1 BGB kann im Falle der Veräußerung eines Bruchteilseigentums an einen zweiten Bruchteilseigentümer nicht zum Ausscheiden des Veräußerers aus dem Mietvertrag führen, denn es erfolgt keine Eigentumsübertragung in diesem Sinne. Dies verbietet die Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB. Veräußert der alleinige Eigentümer im Folgenden an einen Dritten, bedarf es mangels Identität zwischen Veräußerer und Vermietergemeinschaft der analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers zu schützen. Voraussetzung für die analoge Anwendung ist, dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.
Fundstelle: KG, Urteil vom 08.10.2018, 8 U 111/18, IBRRS 2018, 3822
Bau- und Architektenrecht: Einbeziehung der VOB/B gegenüber Verbrauchern
Möchte der Auftragnehmer die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber einbeziehen, muss er diesem Kenntnis vom Text der VOB/B verschaffen. Ein Hinweis auf die VOB/B allein reicht nicht. Neben einem ausdrücklichen Hinweis muss es dem Verbraucher möglich sein, vom Text der VOB/B zumutbar Kenntnis zu nehmen, um sich mit diesem vertraut zu machen. Ist dies nicht der Fall, wird die VOB/B nicht Vertragsbestandteil, sodass die Rechte und Pflichten der Parteien nach den übrigen Vertragsregelungen und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind. Wird der private Auftraggeber dagegen bei Vertragsschluss von jemandem vertreten, bei dem die Kenntnis der VOB/B vorausgesetzt werden kann, z.B. einem Architekten, ist eine wirksame Einbeziehung der VOB/B eher möglich.
Kommentar
Obwohl Handwerkskammern Auftragnehmern oft dazu raten, die VOB/B auch gegenüber Verbrauchern wirksam in den Vertrag einzubeziehen, gelingt dies in der Praxis eher selten. Dabei sind die Arten, wie der Auftragnehmer dem Verbraucher zumutbar Kenntnis von der VOB/B verschaffen kann, vielfältig. Er kann den Text der VOB/B z.B. zur Einsicht auslegen, dem Verbraucher den Text der VOB/B ausleihen oder endgültig überreichen. Ein Hinweis auf die VOB/B im Vertrag samt dokumentierter Übergabe eines Textes der VOB/B als Anlage bei Vertragsschluss wäre eine der sichersten Varianten.
Grundstücksrecht: Hinweispflicht auf Eigenleistungen?
Ein Verkäufer muss auf beseitigte Schäden nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er aufgrund einer Erfolgskontrolle von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte. Eine Hinweispflicht alleine, weil Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Es gibt keine Vermutung dafür, dass eine Ausführung in Eigenleistung nicht fachgerecht ist und der Ausführende somit Mängel bewusst verschweigt.
Kommentar
Die Entscheidung ist konsequent. Auch im Rahmen der Wohnraummiete kann der Mieter durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen verpflichtet werden. Er kann diese Arbeiten kostensparend in Eigenleistung erbringen. Insofern bleibt es bei den allgemeinen Maßstäben: Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss er darüber aufklären.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018, 24 U 216/17, IBRRS 2019, 0255
Gewerbliches Mietrecht: Kündigungsfolgeschäden wegen willkürlicher Behauptungen?
Stellt der Vermieter gegenüber seinem Mieter willkürliche Behauptungen ins Blaue auf oder bringt er Sachverhalte ohne Bezug zum Mietverhältnis vor, kann er damit seine Pflichten verletzen, was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen und sogar zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form eines Kündigungsfolgeschaden führen kann. Dies urteilte das Gericht im Rechtsstreit eines Vermieters gegen den Mieter einer Zahnarztpraxis. Ausgeschlossen sei ein solcher Schaden nach dem Grundsatz des rechtmäßigen Alternativverhaltens nur, wenn der Vermieter auch aufgrund eines anderen Mangels, hier Formmangels, hätte kündigen können und dies auch getan hätte.
Kommentar
Der Vermieter hatte durch sein vor- und außerprozessuales Verhalten seine Pflicht aus dem Mietvertrag zur gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Seine Leistungstreuepflicht verletzt der Vermieter auch dadurch, dass er den Mieter am Erreichen seiner Vertragsziele hindert. Nach Ansicht des Gerichts wollte der Vermieter durch zahlreiche Schreiben, das Erscheinen in den Praxisräumen, den Äußerungen gegenüber Dritten und dem Vortrag im Vorprozess den Mieter zum Auszug bewegen. Ein solches Verhalten sei eine vorsätzliche Störung der Vertrauensgrundlage und führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 22.11.2018, 32 U 1376/18, IBRRS 2019, 0036
Gewerbliches Mietrecht: Kein Vermieterwechsel bei Veräußerung innerhalb der Vermietermehrheit
Veräußert ein Vermieter innerhalb einer Vermietermehrheit sein Bruchteilseigentum an einen weiteren Vermieter, so erfolgt keine so genannte “Veräußerung an einen Dritten”. Dies hat zur Folge, dass der veräußernde Vermieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet. Er bleibt aus Mieterschutzgedanken weiterhin verpflichtet. Im hiesigen Fall wollte der scheinbar einzig verbleibende Vermieter den Gewerbemietvertrag über Stellplätze wegen Zahlungsverzugs kündigen. Für eine Kündigung hätte es jedoch auch der Unterschrift des veräußernden Vermieters bedurft, da dieser trotz Veräußerung nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden war.
Kommentar
Der § 566 Abs. 1 BGB kann im Falle der Veräußerung eines Bruchteilseigentums an einen zweiten Bruchteilseigentümer nicht zum Ausscheiden des Veräußerers aus dem Mietvertrag führen, denn es erfolgt keine Eigentumsübertragung in diesem Sinne. Dies verbietet die Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB. Veräußert der alleinige Eigentümer im Folgenden an einen Dritten, bedarf es mangels Identität zwischen Veräußerer und Vermietergemeinschaft der analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers zu schützen. Voraussetzung für die analoge Anwendung ist, dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.
Fundstelle: KG, Urteil vom 08.10.2018, 8 U 111/18, IBRRS 2018, 3822
Bau- und Architektenrecht: Einbeziehung der VOB/B gegenüber Verbrauchern
Möchte der Auftragnehmer die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber einbeziehen, muss er diesem Kenntnis vom Text der VOB/B verschaffen. Ein Hinweis auf die VOB/B allein reicht nicht. Neben einem ausdrücklichen Hinweis muss es dem Verbraucher möglich sein, vom Text der VOB/B zumutbar Kenntnis zu nehmen, um sich mit diesem vertraut zu machen. Ist dies nicht der Fall, wird die VOB/B nicht Vertragsbestandteil, sodass die Rechte und Pflichten der Parteien nach den übrigen Vertragsregelungen und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind. Wird der private Auftraggeber dagegen bei Vertragsschluss von jemandem vertreten, bei dem die Kenntnis der VOB/B vorausgesetzt werden kann, z.B. einem Architekten, ist eine wirksame Einbeziehung der VOB/B eher möglich.
Kommentar
Obwohl Handwerkskammern Auftragnehmern oft dazu raten, die VOB/B auch gegenüber Verbrauchern wirksam in den Vertrag einzubeziehen, gelingt dies in der Praxis eher selten. Dabei sind die Arten, wie der Auftragnehmer dem Verbraucher zumutbar Kenntnis von der VOB/B verschaffen kann, vielfältig. Er kann den Text der VOB/B z.B. zur Einsicht auslegen, dem Verbraucher den Text der VOB/B ausleihen oder endgültig überreichen. Ein Hinweis auf die VOB/B im Vertrag samt dokumentierter Übergabe eines Textes der VOB/B als Anlage bei Vertragsschluss wäre eine der sichersten Varianten.
Steuerrecht: Viel Streit über die Grundsteuerreform
Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) über die Verfassungswidrigkeit der geltenden Vorschriften zur Erhebung der Grundsteuer hat der Gesetzgeber den Auftrag erhalten, spätestens bis zum 31.12.2019 eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen. Im Kern beanstandete das BVerfG, dass die der Steuerbemessung zugrundeliegenden Werte bereits veraltet sind und die aktuellen Gegebenheiten nicht ausreichend berücksichtigen. Nach ersten Reformentwürfen favorisiert das Bundesministerium für Finanzen (BMF) nunmehr ein Ertragswertmodell. Dieses differenziert zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Letztere sollen nach einem Kostenwert besteuert werden, der aus der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert errechnet wird. Die Erhebung für bebaute Grundstücke soll sich hingegen nach einem Ertragswertverfahren richten, das Faktoren wie Kaltmiete, Baujahr und Bodenrichtwert berücksichtigt. Dieser Vorschlag stößt jedoch nicht nur innerhalb der Regierungskoalition, sondern auch in einigen Bundesländern und bei Teilen der Immobilienbranche auf Kritik. So präsentierte bereits die CSU-Landesgruppe einen Gegenentwurf. Dieser knüpft als wertunabhängiges Modell ausschließlich an die objektiven Kriterien der Grundstücksfläche und der tatsächlichen Nutzfläche von Gebäuden an. Zuspruch erhält dieses Modell auch vom Zentralen Immobilienausschuss (ZIA). Ein Gutachten im Auftrag des ZIA äußert bereits verfassungsrechtliche Bedenken am Ertragswertmodell des BMF. So sei die Bemessung der Steuer nach der z.T. erheblich variierenden Miethöhe gleichheitswidrig. Auch werde das Äquivalenzgebot, das die Grundsteuerpflicht mit den von den Gemeinden angebotenen Leistungen der Daseinsvorsorge rechtfertigt, missachtet.
Kommentar
In seiner Entscheidung hat das BVerfG die Grenzen für die Bemessung der Grundsteuer aufgezeigt. Die Neuregelung darf nicht zu einer Belastung eines bereits belasteten Vermögensgegenstands führen, indem etwa die eigentliche Vermögenssubstanz aus den Erträgen eines Grundstücks wie bei einer Vermögenssteuer besteuert würde. Gleichzeitig muss es sich um eine gleichheitswahrende Besteuerung handeln, die die Steuerpflichtigen nicht unverhältnismäßig belastet.
Das Ertragswertmodell ist mit Blick auf die Differenzierung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bedenklich. Der maßgebliche Belastungsgrund ist bei diesem Modell zumindest nicht klar erkennbar. Noch deutlicher wird dieses Problem bei der Orientierung an der vereinbarten Miete: Es käme dann für die steuerliche Belastung auf eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Privaten an, was dem Zweck der Grundsteuer widersprechen dürfte.
Unabhängig von den verfassungsrechtlichen Anforderungen sind bei einer Neuregelung selbstverständlich auch politische Interessen von Bedeutung: Während die neue Grundsteuer in Bezug auf das bisherige Steueraufkommen der Kommunen einerseits neutral wirken soll, ist andererseits auch eine Mehrbelastung der Grundeigentümer möglichst zu vermeiden. Etwaige Mehrbelastungen könnten sich auf angespannte Wohnungsmärkte auswirken, indem Vermieter diese über Mieterhöhungen auf die Mieter umlegen. Diskutiert wird daher in der SPD über ein gesetzliches Umlageverbot. Doch auch dieser Vorstoß stößt bei der Union auf Ablehnung, da ein solches Verbot faktisch bei Neuvermietungen durch einen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen würde. Jedenfalls seien Eingriffe in bereits bestehende Mietverhältnisse durch ein solches Umlageverbot nicht ohne weiteres zulässig, so das Gutachten im Auftrag des ZIA.
Aufgrund der Frist, die das BVerfG festgelegt hat, ist mit einer Neuregelung des Gesetzes noch in diesem Jahr zu rechnen. Andernfalls müssten Kommunen in Zukunft auf jährliche Einnahmen von etwa 14 Mrd. Euro verzichten. Offen ist, ob die dann gewählte Neuregelung den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts gerecht wird. Erste Stimmen fordern bereits eine Abschaffung der Grundsteuer, zu deren Ausgleich die Einnahmen der Kommunen aus der Einkommensteuer erhöht werden könnten.
Steuerrecht: Steuervorteile für Elektro- und Hybrid-Dienstfahrzeuge
Wer einen Dienstwagen für private Zwecke nutzt, musste diese Nutzung bislang grundsätzlich mit einem Prozent des inländischen Listenpreises für jeden Kalendermonat versteuern. Für Fahrzeuge mit einem Elektroantrieb oder einem extern aufladbaren Hybridantrieb (sog. Plug-In-Hybrid), die zwischen dem 31.12.2018 und dem 1.1.2022 zugelassen werden, reduziert sich dieser Wert nun auf 0,5 Prozent des Listenpreises.
Kommentar
Die steuerliche Entlastung dient erkennbar der Förderung der Elektromobilität und soll die Anschaffung von elektronisch angetriebenen Dienstwagen durch Unternehmen fördern. Das Ziel ist es, die Zahl der zugelassenen Elektroautos in Deutschlandbis 2022 auf eine Million zu erhöhen. Ob das Gesetz die gewünschte Wirkung in dem Förderzeitraum tatsächlich erreicht, ist abzuwarten. Kommt es zu einer erhöhten Zulassung von solchen Fahrzeugen dürften sich Projektentwickler und Vermieter zunehmend Wünschen für die notwendigen Ladestationen in ihren Immobilien gegenübergestellt sehen.
Steuerrecht: Neue Vorabpauschale für Investmentfonds
Wichtige Neuregelungen für Anleger gelten zum Jahreswechsel durch die Änderungen des Investmentsteuergesetzes. Künftig wird eine sog. Vorabpauschale auf solche Investmentfonds angewendet, die trotz positiver Wertentwicklung keine oder nur geringe Erträge an die Anteilseigner ausschütten und den Großteil der Erträge thesaurieren, d.h. erneut in den Fonds anlegen. Damit soll deren steuerliche Besserstellung gegenüber direkten Geldanlagen vermieden werden. Sie fällt hingegen nicht bei Fonds an, die eine negative Wertentwicklung verzeichnen. Es handelt sich dabei um einen Betrag, der als fiktiver Kapitalertrag für die Besteuerung der Fondsanlagen zugrunde gelegt wird. Die Vorabpauschale richtet sich in ihrer Höhe nach einer risikolosen Marktverzinsung, also an dem Betrag, den ein Anleger am Markt für eine risikofreie Geldanlage erhalten würde, so das BMF. Bei tatsächlichen Ausschüttungen an die Anteilseigner wird die Vorabpauschale entsprechend gemindert.
Praxistipp
Zwar gilt die neue Vorabpauschale grundsätzlich für alle thesaurierenden Investmentfonds. Allerdings ermöglichen die Neuregelungen für bestimmte Fonds im Einzelnen unterschiedliche Teilfreistellungen. Es ist also darauf zu achten, rechtzeitig einen Freistellungsauftrag zu erteilen. Möglich ist auch eine Umstellung von Anlagefonds auf gewinnausschüttende, nicht-thesaurierende Fonds durch die Depotbanken. Ein Widerspruch gegen die Abbuchung des Steuerbetrags durch die Depotbank ist denkbar, gilt aber nur bezüglich der Abbuchung zukünftiger Beträge. Bereits abgebuchte Beträge wären davon nicht erfasst.
Energierecht: Neue Energieausweise werden ab 2019 erforderlich
Seit 2008 ist nach der Energieeinsparverordnung für den Verkauf, die Vermietung und die Verpachtung von Gebäuden, die vor dem Jahr 1966 errichtet wurden, die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich. Für Gebäude, die erst nach 1966 erbaut wurden, besteht das gleiche Erfordernis seit 2009. Diese Belege über die Energieeffizienz der Gebäude haben eine begrenzte Gültigkeit von 10 Jahren. Folglich endete die Gültigkeit der ersten, schon im Jahr 2008 ausgestellten Energieausweise schon 2018. Die Energieausweise der neueren Gebäude, die 2009 ausgestellt wurden, verlieren ihre Gültigkeit in diesem Jahr.
Praxistipp
Eigentümer solcher Gebäude mit einem Baujahr nach 1966 haben ihre Energieausweise daher zu erneuern, wenn sie diese verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Da die Energieausweise und die enthaltenen Angaben auch heute noch immer wieder Abmahnungen nach sich ziehen, sollte auf die Gültigkeit großer Wert gelegt werden. Nur bei eigener Nutzung des Gebäudes fällt die Erneuerungspflicht nicht an. Zu beachten ist, dass für bestimmte Gebäude, deren Bau nach dem 1.11.1977 beantragt wurde und die der 1. Wärmeschutzverordnung entsprechen, ein Verbrauchsausweis ausreicht. In den sonstigen Fällen muss der Eigentümer einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Mit der Pflicht zur Erneuerung der Energieausweise ist ein Anspruch des Käufers, Mieters oder Pächters auf Information über die Energieeffizienz und den energetischen Zustands eines Gebäudes verbunden. Dieser beschränkt sich auch nicht auf Wohngebäude, sondern erfasst auch sonstige Nicht-Wohngebäude.
Beihilferecht: Weniger Förderung für große Solaranlagen ab 2019
Noch im Dezember 2018 wurde das neue Energiesammelgesetz (ESG) im Bundesrat beschlossen und verkündet, das u.a. eine Senkung der Förderung von Solarstromanlagen vorsieht. Hintergrund der Reform ist die Umsetzung europarechtlicher Vorgaben, nach denen die bisherige Photovoltaik-Förderung als beihilferechtswidrig qualifiziert werden könnte. Die Sonderkürzungen der Vergütung auf 8,90 Cent pro Kilowattstunde sollen dabei im Zeitraum von Januar bis April 2019 gestaffelt erfolgen, wobei die normale Degression so lange ausgesetzt wird. Konkret von der Regelungen betroffen sind Photovoltaik-Dachanlagen mit einer Leistung von 40 bis 750 kWPeak (kWp). Neben kleineren Anlagen erfasst dies insbesondere solche, die größere Firmengebäude oder Mehrfamilienhäuser mit Solarstrom versorgen.
Kommentar
Gegenüber dem ursprünglichen Gesetzesentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) ist im parlamentarischen Verfahren eine Abmilderung erreicht worden. Nach dem Entwurf des Ministeriums sollte die Vergütung bereits zum 1.1.2019 auf 8,33 Cent/kWh, d.h. auf die Förderungshöhe für Photovoltaik-Freiflächenanlagen sinken. Dies war jedoch auf breite Kritik in der Solarbranche gestoßen.
Berufs- und Hobbymusiker haben ihren Nachbarn gegenüber dieselben Rechte. Beide dürfen, so die Empfehlung des Bundesgerichtshofes, werktags außerhalb der Ruhezeiten bis zu drei Stunden in ihrer Wohnung musizieren. Im konkreten Fall waren die Nachbarn mit dem Ziel der absoluten Ruhe in ihren Räumen erfolgslos gegen einen Berufstrompeter vorgegangen. Das Musizieren stellt eine übliche Freizeitgestaltung dar, die immer in den eigenen vier Wänden ausgeübt werden kann. Das gilt, so der BGH, unabhängig davon, ob ein Berufs- oder Hobbymusiker in seinen Räumen übt. Gleichzeitig ist aber klar, dass nicht rund um die Uhr geübt werden kann. Wie der Interessenausgleich zwischen Ruhebedürfnis des Nachbarn und Musizierbedürfnis des Musikers konkret stattfindet, ist dabei immer Sache des Einzelfalls.
Kommentar
Musik zu machen, ist für den Musizierenden -unabhängig davon, ob er Berufs- oder Hobbymusiker ist- ein wesentlicher Teil der Lebensgestaltung, der einen großen Einfluss auf die Lebensfreude und das Gefühlsleben haben kann. Schon deshalb ist dies, auch in den Haupträumen, von den Nachbarn zu dulden. Die Beschränkung der Zeiten und der Dauer des Übens dient dabei den dem Musizieren entgegenstehenden Interessen des Nachbarn auf möglichst ungestörte Ruhe.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17, BeckRS 2018, 29299
Grundstücksrecht: Fiktive Mängelbeseitigungskosten beim Grundstückskauf?
Der Käufer einer mangelhaften Immobilie hat das Recht, fiktive Mängelbeseitigungskosten geltend zu machen, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Dies gilt nach Ansicht des Gerichts auch, wenn der BGH dieses Recht aktuell im Rahmen eines Werkvertrages abgelehnt hat. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer erklärt, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt worden sei. Für eine Dachgeschosswohnung stimmte dies aber nicht. Der Käufer begehrte daher im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs die hypothetischen Herstellungskosten für einen genehmigungsfähigen Zustand. Mit Erfolg! Die Entscheidung des BGH zum Werkvertragsrecht sei nicht übertragbar, so das OLG. Das Gericht verweist auf die Unterschiede zum Werkvertrag und insbesondere darauf, dass der Besteller im Werkvertragsrecht einen Vorschuss fordern könne; dieses Recht stehe dem Käufer im Kaufrecht nicht zu.
Kommentar
Bislang betrifft die neue Rechtsprechung des BGH zu den fiktiven Mängelbeseitigungskosten nur das Werkvertragsrecht. Ob diese Entscheidung Auswirkungen auf das Kaufrecht hat, ist bisher umstritten und muss noch höchstrichterlich geklärt werden. Das OLG Düsseldorf hat daher die Revision zugelassen.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.10.2018, 24 U 194/17, BeckRS 2018, 31442
Bau- und Architektenrecht: Haftung des Planers bei Missachtung des Bebauungsplans
Die (Genehmigungs-)Planung eines Kellergeschosses ist mangelhaft, wenn nach dem Bebauungsplan der Gemeinde der Keller eines Einfamilienhauses wasserdicht auszuführen ist und die Planung eine entsprechende Wasserdichtigkeit nicht aufweist. Die Abweichung als solche ist bereits als Mangel des Architektenwerks zu werten. Selbst unter der Annahme, dass die Abweichung an sich noch kein Mangel darstellte, läge ein Verstoß gegen die Pflicht vor, das Gebäude so zu planen, dass kein Wasser eindringen kann. Der Architekt trägt die Kosten der nachträglichen Abdichtung des Kellers gegen das aufstauende Sickerwasser.
Kommentar
Die Planung des Architekten muss dauerhaft genehmigungsfähig sein. Sie darf nicht gegen materielles Bauordnungs- und Bauplanungsrecht und sonstige öffentlich-rechtliche Normen verstoßen. Den Parteien bleibt es – nach Aufklärung über die Risiken – unbenommen zu regeln, dass der Bauherr das Risiko der Genehmigungsfähigkeit übernimmt, z.B. bei „Maximalbebauung“. Selbst bei Beauftragung einzelner Leistungsphasen kommt die Haftung des Architekten in Betracht, wenn ein Verstoß gegen vorbenannte Normen „übernommen“ wird. Die Überprüfung der Vorarbeit ist, wie auch bei der Bauausführung, unerlässlich.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 06.02.2018, 13 U 4263/16 Bau, IBRRS 2019, 0016
Makler- und Bauträgerrecht: Aufklärungspflichten des Maklers
Handelt ein Makler auch als Projektentwickler und hat deshalb ein eigenes wirtschaftliches Interesse an einem Vertragsabschluss, muss er seinen Kunden darüber aufklären. Unterlässt er dies, erhält er keine Provision. Im konkreten Fall war ein Makler auch als Projektentwickler für den Architekten tätig, der bereits einen Plan für die Neubebauung des zu vermakelnden Grundstückes entworfen hatte. Der Grundstückseigentümer war an einem schnellen Verkauf interessiert. Diesem Interesse seines Kunden zuwider wirkte der Makler jedoch darauf hin, dass der Käufer auch das von dem Architekten geplante Projekt auf dem Grundstück verwirklichte. Über diese Zusammenhänge klärte er den Eigentümer nicht hinreichend auf. Er konnte daher keine Provision verlangen.
Kommentar
Jeder Vertragspartner muss ungefragt über Umstände aufklären, die für die Entscheidung des anderen Teils zum Vertragsschluss von besonderer Bedeutung sind. Wer -wie hier der Grundstückseigentümer- nicht weiß, dass sein Makler auch andere Interessen vertritt, ist nicht in der Lage, eine hinreichend informierte Entscheidung über die Maklerbeauftragung zu treffen und kann sich deshalb im Ernstfall vom Vertrag lösen.
