Bau- und Architektenrecht: Reden hilft! – Verhandlungen hindern den Eintritt der Verjährung
Durch Verhandlungen kann der Ablauf der Verjährungsfristen gehemmt werden. Über mehr als ein Jahrzehnt hat eine Wohnungsbaugesellschaft (WBG) mit den Erwerbern der von ihr errichteten Häuser über bestehende Mängel gestritten. Es wurde über das Bestehen oder Nichtbestehen der Mängel gesprochen und über mögliche Beseitigungsmaßnahmen diskutiert. Dann klagten die Erwerber auf Schadensersatz gegen die WBG. Die WBG berief sich auf Verjährung und wies die Ansprüche von sich, da die Abnahme mehr als zehn Jahre zurückliegt. Gewährleistungsfristen beginnen mit der Abnahme und enden für Bauwerke in der Regel nach fünf Jahren. Doch das außergerichtliche „Streiten“ zwischen der WBG und den Erwerbern stellt ein sogenanntes Verhandeln dar, was den Ablauf der Verjährungsfrist in diesem Fall hemmte. Die WBG konnte sich damit nicht auf die Einrede der Verjährung berufen. Sie musste für die Mängelbeseitigung auch noch nach über zehn Jahren nach Abnahme und Fertigstellung aufkommen.
Kommentar
Nicht immer ganz eindeutig kann festgestellt werden, ob durch einen schlichten regelmäßigen Austausch der Vertragsbeteiligten über die Mängel und deren mögliche Beseitigung die Verjährung der Mängelgewährleistungsansprüche wirksam gehemmt wurde. Der sichere aber eben auch kostenintensivere Weg ist die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens vor Ablauf der Gewährleistungsfristen, denn durch dieses tritt Verjährungshemmung ein.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2018, 29 U 123/17, BeckRS 2018, 31385
Bau- und Architektenrecht: Zur nachträglichen Änderung des Sicherungsmittels
Der Zeitpunkt für die Auszahlung eines Sicherungseinbehalts für Mängelansprüche kann sich aus der Sicherungsabrede zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ergeben. Im entschiedenen Fall hatten Auftraggeber und Auftragnehmer im VOB/B-Bauvertrag als Sicherheitsleistung für Mängelansprüche eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart. Entgegen der Vereinbarung behielt der Auftraggeber sodann von der Schlussrechnung des Auftragnehmers eine Barsicherheit ein. Die Bürgschaft stellte der Auftragnehmer daraufhin nicht mehr. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist verlangte der Auftragnehmer die Auszahlung des Bareinbehalts. Der Auftraggeber berief sich auf Verjährung. Zu Unrecht! Es sei von einer stillschweigenden Änderung der Sicherheitsabrede auszugehen, so das Gericht. Die Auszahlung des Bareinbehalts sei erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist fällig, da hier nur eine Abänderung des Sicherungsmittels vereinbart wurde.
Kommentar
Der Versuch des Auftraggebers, die Auszahlung des Sicherungseinbehalts durch den Einwand der Verjährung zu verhindern, blieb erfolglos. Wenn mit der stillschweigenden Änderung des Sicherungsmittels gleichzeitig die Frist für den Zeitpunkt der Auszahlung geändert werden soll, bedarf es hierfür einer gesonderten ausdrücklichen Regelung. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass lediglich die Art des Sicherungsmittels geändert werden soll. Die Übrigen vertraglichen Regelungen bleiben hiervon mangels eindeutiger Regelung unberührt.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.02.2019, 11 U 79/18, BeckRS 2019, 1385
Gewerbliches Mietrecht: Keine Minderung trotz Baustelle
Ein Minderungsrecht wegen einer Baustelle ist bei einem innerstädtischen Geschäft nicht gegeben, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn aufgrund der Baustelle Laufkundschaft sowohl vor dem Geschäft, als auch in den umliegenden Straßen ausbleibt.
Im vorliegenden Fall beklagte der Mieter einen Einbruch der Kundenfrequenz und damit erhebliche Einnahmeverluste. Der Store (Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires) war in seiner Erkennbarkeit nach außen allerdings nicht beeinträchtigt. Baulärm war nur vereinzelt wahrzunehmen. Der Zugang zu den Mieträumen war über den gesamten Zeitraum gewährleistet. Die Auswirkungen der vorliegenden Bautätigkeiten fallen in dieser Sachverhaltskonstellation in den Risikobereich des Mieters, so das Gericht.
Kommentar
Nach Ansicht des Gerichts lag hier nur eine mittelbare Beeinträchtigung vor, die nicht zu einer Minderung berechtigt. Eine Besonderheit war hier, dass der Mieter schon aus dem Mietvertrag von größeren Bauarbeiten wusste, wobei das tatsächliche Ausmaß nicht bekannt war und im Mietvertrag etwaige Ansprüche des Mieters wegen des baustellenbedingten Ausbleibens von Kunden nicht ausgeschlossen waren.
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018, 412 HKO 159/17, BeckRS 2018, 38684
Wohnungseigentumsrecht: Neue Nummerierung beim Tausch von Abstellräumen erforderlich?
Tauschen Wohnungseigentümer untereinander Nebenräume, die vom übrigen Sondereigentum getrennt sind, kann die Änderung durch Änderungsvermerk so eingetragen werden, dass die getauschten Räume die Nummern des Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten. Dies gilt zumindest, sofern eine eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum möglich und Verwirrung nicht zu befürchten ist. Die Änderung erfordert neben der Zustimmung der Berechtigten auch deren Einigung in Auflassungsform sowie die Eintragung der Änderung im Grundbuch.
Kommentar
In Abgrenzung zu einem vorangegangenen Urteil, in dem das Oberlandesgericht München entschied, dass das Grundbuchamt verlangen kann, die neu zugeordneten Räume so zu benennen, wie die übrigen Räume eines Eigentümers, wird in diesem Fall eine Ausnahme gemacht. Eine solche Umnummerierung ist nicht erforderlich, wenn aus dem Eintragungsvermerk mit hinreichender Deutlichkeit die Neuzuordnung hervorgeht und eine Verwirrung ausgeschlossen werden kann, also die Änderung des Sondereigentums überschaubar im Grundbuch dargestellt werden kann und durch eine klare textliche Beschreibung die eindeutige Zuordnung nicht gefährdet wird.
