Grundstücksrecht: Hinweispflicht auf Eigenleistungen?
Ein Verkäufer muss auf beseitigte Schäden nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er aufgrund einer Erfolgskontrolle von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte. Eine Hinweispflicht alleine, weil Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Es gibt keine Vermutung dafür, dass eine Ausführung in Eigenleistung nicht fachgerecht ist und der Ausführende somit Mängel bewusst verschweigt.
Kommentar
Die Entscheidung ist konsequent. Auch im Rahmen der Wohnraummiete kann der Mieter durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen verpflichtet werden. Er kann diese Arbeiten kostensparend in Eigenleistung erbringen. Insofern bleibt es bei den allgemeinen Maßstäben: Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss er darüber aufklären.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018, 24 U 216/17, IBRRS 2019, 0255
Gewerbliches Mietrecht: Kündigungsfolgeschäden wegen willkürlicher Behauptungen?
Stellt der Vermieter gegenüber seinem Mieter willkürliche Behauptungen ins Blaue auf oder bringt er Sachverhalte ohne Bezug zum Mietverhältnis vor, kann er damit seine Pflichten verletzen, was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen und sogar zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form eines Kündigungsfolgeschaden führen kann. Dies urteilte das Gericht im Rechtsstreit eines Vermieters gegen den Mieter einer Zahnarztpraxis. Ausgeschlossen sei ein solcher Schaden nach dem Grundsatz des rechtmäßigen Alternativverhaltens nur, wenn der Vermieter auch aufgrund eines anderen Mangels, hier Formmangels, hätte kündigen können und dies auch getan hätte.
Kommentar
Der Vermieter hatte durch sein vor- und außerprozessuales Verhalten seine Pflicht aus dem Mietvertrag zur gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Seine Leistungstreuepflicht verletzt der Vermieter auch dadurch, dass er den Mieter am Erreichen seiner Vertragsziele hindert. Nach Ansicht des Gerichts wollte der Vermieter durch zahlreiche Schreiben, das Erscheinen in den Praxisräumen, den Äußerungen gegenüber Dritten und dem Vortrag im Vorprozess den Mieter zum Auszug bewegen. Ein solches Verhalten sei eine vorsätzliche Störung der Vertrauensgrundlage und führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 22.11.2018, 32 U 1376/18, IBRRS 2019, 0036
Gewerbliches Mietrecht: Kein Vermieterwechsel bei Veräußerung innerhalb der Vermietermehrheit
Veräußert ein Vermieter innerhalb einer Vermietermehrheit sein Bruchteilseigentum an einen weiteren Vermieter, so erfolgt keine so genannte “Veräußerung an einen Dritten”. Dies hat zur Folge, dass der veräußernde Vermieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet. Er bleibt aus Mieterschutzgedanken weiterhin verpflichtet. Im hiesigen Fall wollte der scheinbar einzig verbleibende Vermieter den Gewerbemietvertrag über Stellplätze wegen Zahlungsverzugs kündigen. Für eine Kündigung hätte es jedoch auch der Unterschrift des veräußernden Vermieters bedurft, da dieser trotz Veräußerung nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden war.
Kommentar
Der § 566 Abs. 1 BGB kann im Falle der Veräußerung eines Bruchteilseigentums an einen zweiten Bruchteilseigentümer nicht zum Ausscheiden des Veräußerers aus dem Mietvertrag führen, denn es erfolgt keine Eigentumsübertragung in diesem Sinne. Dies verbietet die Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB. Veräußert der alleinige Eigentümer im Folgenden an einen Dritten, bedarf es mangels Identität zwischen Veräußerer und Vermietergemeinschaft der analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers zu schützen. Voraussetzung für die analoge Anwendung ist, dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.
Fundstelle: KG, Urteil vom 08.10.2018, 8 U 111/18, IBRRS 2018, 3822
Bau- und Architektenrecht: Einbeziehung der VOB/B gegenüber Verbrauchern
Möchte der Auftragnehmer die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber einbeziehen, muss er diesem Kenntnis vom Text der VOB/B verschaffen. Ein Hinweis auf die VOB/B allein reicht nicht. Neben einem ausdrücklichen Hinweis muss es dem Verbraucher möglich sein, vom Text der VOB/B zumutbar Kenntnis zu nehmen, um sich mit diesem vertraut zu machen. Ist dies nicht der Fall, wird die VOB/B nicht Vertragsbestandteil, sodass die Rechte und Pflichten der Parteien nach den übrigen Vertragsregelungen und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind. Wird der private Auftraggeber dagegen bei Vertragsschluss von jemandem vertreten, bei dem die Kenntnis der VOB/B vorausgesetzt werden kann, z.B. einem Architekten, ist eine wirksame Einbeziehung der VOB/B eher möglich.
Kommentar
Obwohl Handwerkskammern Auftragnehmern oft dazu raten, die VOB/B auch gegenüber Verbrauchern wirksam in den Vertrag einzubeziehen, gelingt dies in der Praxis eher selten. Dabei sind die Arten, wie der Auftragnehmer dem Verbraucher zumutbar Kenntnis von der VOB/B verschaffen kann, vielfältig. Er kann den Text der VOB/B z.B. zur Einsicht auslegen, dem Verbraucher den Text der VOB/B ausleihen oder endgültig überreichen. Ein Hinweis auf die VOB/B im Vertrag samt dokumentierter Übergabe eines Textes der VOB/B als Anlage bei Vertragsschluss wäre eine der sichersten Varianten.
