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Newsletter 2019/21

Ausgabe:2019/21
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

EXPO REAL 2019

Vom 7. bis 9. Oktober 2019 treffen sich wieder die wichtigsten Vertreter der Immobilienbranche auf der EXPO REAL in München. Seit 1998 ist die EXPO REAL jährlich drei Tage lang Gastgeber für die gesamte Branche.

Die Anwälte und Steuerberater von bethge | beteiligten sich an der größten B2B – Messe für Immobilien und Investitionen erneut als Standpartner der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Wir laden Sie herzlich ein, uns am Stand der Metropolregion HannoverBraunschweig-Göttingen-Wolfsburg (C 1.410) zu besuchen. Gern können Sie uns spontan ansprechen. Wenn Sie einen Gesprächstermin vereinbaren möchten, kontaktieren Sie uns bitte unter +49 511 360 86 11 oder sprechen Sie unsere Berater auf der Messe an:

Uwe Bethge

+49 172 451 20 59

  bethge@bethge-legal.com

André Dietrich-Bethge

+49 172 199 99 98

  a.bethge@bethge-legal.com

Sergia Antipa

+49 173 209 82 80

  antipa@bethge-legal.com

Dr. Markus Boertz

+49 171 688 02 91

  boertz@bethge-legal.com

Nils Flaßhoff

+49 173 682 58 65

  flasshoff@bethge-legal.com

Daniel Pahl

+49 172 247 81 91

  pahl@bethge-legal.com

Felix Semper

+49 173 491 34 68

  semper@bethge-legal.com

Wir wünschen Ihnen eine erfolgreiche Messe und freuen uns darauf, Sie in München zu treffen!

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Bau- und Architektenrecht: Abnahme durch Feststellung zur Insolvenztabelle

Wird eine Werklohnforderung vom Insolvenzverwalter vorbehaltlos und uneingeschränkt zur Insolvenztabelle festgestellt, kann hierin eine Abnahme der Werkleistung gesehen werden. Im vorliegenden Fall erstellte ein Subunternehmer zwei Haustreppenanlagen, für deren Vergütungsforderung der Hauptunternehmer eine Bauhandwerkersicherheit in Form einer Bürgschaft leistete. Der Hauptunternehmer ging insolvent. Der Insolvenzverwalter stellte die Werklohnforderung vollumfänglich zur Tabelle fest. Der Subunternehmer nahm die Bürgin in Anspruch, die die Abnahme der Werkleistung bestritt. Das Gericht stellte klar, dass der Insolvenzverwalter im Rahmen der Durchführung eines Werkvertrages für die Abnahme zuständig sei, was er durch die Feststellung zur Tabelle zum Ausdruck gebracht habe. Da die Bürgin keine weiteren Einwendungen, insbesondere Mängel, darlegen oder beweisen konnte, unterlag sie.

Kommentar

In Bauprozessen ist die Abnahme häufig umstritten, weil sie auf unterschiedliche Weise erfolgen kann und die mit ihr verbundenen Rechtsfolgen bedeutend sind. Sollte die Abnahme nicht durch eine gemeinsame Abnahmebegehung samt Abnahmeprotokoll erfolgt sein, bleibt noch eine fiktive oder konkludente Abnahme. Letztere Varianten sind mangels eindeutiger Dokumentation im Prozess deutlich aufwendiger darzulegen und zu beweisen. Der vorliegende Fall zeigt eine Möglichkeit für die Darlegung einer konkludenten Abnahme im Insolvenzfall. Nicht nur Werkunternehmer, sondern auch Bürgen sollten sie kennen.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 25.2.2019, 29 U 81/18; NZBau 2019, 584

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Gewerbliches Mietrecht: Endrenovierung eines unrenovierten Mietgegenstandes

Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter, der den Mietgegenstand unrenoviert übernommen hat, diesen – ohne jegliche Kompensation – in einem renovierten Zustand zurückgeben soll, ist unwirksam Denn damit wäre der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es erhalten hat. Ihm wird ohne Kompensation auferlegt, nicht nur seine eigenen, sondern auch die Gebrauchsspuren Dritter zu beseitigen. Dies wäre nur per individueller Vereinbarung möglich.

Kommentar

An das Vorliegen einer individuellen Vereinbarung sind hohe Anforderungen zu stellen. Der bloße Umstand, dass die Parteien über eine bestimmte Regelung Gespräche geführt haben, genügt nicht. Erforderlich ist vielmehr ein echtes Aushandeln und dies erfordert, dass die Regelung ernsthaft zur Disposition des Vertragspartners gestellt und diesem Gestaltungsfreiheit eingeräumt wurde.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019, 24 U 104/18, BeckRS 2019, 17115

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Gewerbliches Mietrecht: Einstweilige Verfügung gegen verbotene Eigenmacht

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer eigenmächtig ihren Besitz an den Mieträumen an den Vermieter zurückgibt. Eine solche eigenmächtige Rückgabe ist nur in Ausnahmefällen möglich, um eine akute Gefahr für die Gesellschaft abzuwenden oder wenn andere Vertretungsberechtigte nicht erreichbar sind. Eine Sicherung des Anspruchs durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist denkbar.

Kommentar

Es darf der Verfügungsgrund nicht fehlen. Er wird in diesem Falle jedoch schon mit dem Vorliegen der verbotenen Eigenmacht begründet. Die Eilbedürftigkeit entfällt auch dann nicht, wenn den Vertretern der Nachfolgemieterin bekannt wäre, dass die bisherige Mieterin, sofern sie durch den Kläger als gleichberechtigter Mitgesellschafter vertreten wurde, den Besitz an den Mieträumen zum damaligen Zeitpunkt nicht freiwillig aufgeben würde. Schlussendlich steht der Annahme der Eilbedürftigkeit auch nicht entgegen, dass der durch die verbotene Eigenmacht erlangte unmittelbare Besitz bereits an den Nachfolgemieter überlassen wurde, welcher aus Mietvertrag berechtigt besitzt und nicht zur Herausgabe bereit ist.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.05.2019, 2 U 39/19, BeckRS 2019, 15426

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Wohnungseigentumsrecht: Zwei Wohnungen, eine Stimme?

Vereinigt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nur noch eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Besitzt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nach dem Prinzip des Kopfteils eine Stimme, nach dem Prinzip des Objektstimmrechts hingegen zwei Stimmen. Welches Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft maßgeblich ist, kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, wobei der gesetzliche Normalfall das Prinzip des Kopfteils ist. Werden die Wohnungen vereinigt, hat der vereinigende Eigentümer aufgrund beider Prinzipien nur eine Stimme.

Kommentar

Die Vereinigung der Einheiten, die nach dem Objektprinzip eine Reduktion des Stimmrechts herbeiführt, führt nicht zu Nachteilen der übrigen Eigentümer, steigt doch ihre Stimmkraft. Auch für den vereinigenden Eigentümer ist die Verringerung des Stimmanteils nicht unbillig, führt er den Stimmverlust selbst herbei. Wird hingegen Wohnungseigentum unterteilt, wird bei Geltung des Objektstimmrechts das auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und den jeweiligen Eigentümern zugewiesen.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Dortmund, Urteil vom 14.06.2019, 514 C 4/19, IBRRS 2019, 2740

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