Tag: 3. August 2023

Die heutigen Themen:

1.) Abbruch von Vertragsverhandlungen                                                 

2.) Mieterhöhung nach öffentlicher Förderung                                    

3.) Mieter muss Zutritt gewähren                                 

4.) Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mischnutzung                              

 

 

Abbruch von Vertragsverhandlungen                    

Bis zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags steht es den Parteien grundsätzlich frei, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Hat eine Partei in zurechenbarer Weise Vertrauen auf den Vertragsschluss erweckt und die Verhandlungen dann abgebrochen, kann dies zu Schadensersatzansprüchen aber führen. Hier hatten die Parteien von 2019 bis 2021 Gespräche über den Kauf eines Gewerbegrundstücks geführt. Nachdem der Vertrag nicht zustande kam, klagte der Kaufinteressent auf Ersatz der Kosten für Bauplanungen. Er berief sich darauf, dass er auf den Vertragsschluss vertrauen durfte – ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Beklagte ein solches Vertrauen durch ihre Aussagen bei den Verhandlungen nicht erweckt habe und wies die Klage ab. Landgericht Wuppertal, Urteil vom 3. März 2023. Az. 6 O 101/22 

 

Mieterhöhung nach öffentlicher Förderung  

Erhält der Vermieter für die Mietsache öffentliche Fördermittel nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, kann er für den Zeitraum der Förderung nur die nach diesen Vorschriften zulässige Kostenmiete verlangen. Nach Wegfall der Förderung kann der Vermieter dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der Vermieter hatte mehrere Mieterhöhungsverlangen erklärt, nachdem die öffentliche Förderung rückwirkend aufgehoben wurde. Das Gericht sah darin eine Störung der Geschäftsgrundlage und befand die Mieterhöhungen für unwirksam, da der Mieter nur zur Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet sei. Die darüber hinaus gezahlte Miete könne er zurückfordern, so das Gericht im Berufungsverfahren. Kammergericht Berlin, Urteil vom 8. Mai 2023. Az. 8 U 1144/20 

Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover  

 

Mieter muss Zutritt gewähren            

Zu den vertraglichen Nebenpflichten des Mieters gehört es, dem Vermieter den Zutritt zur Mietsache zu gewähren, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt. Beabsichtigt der Vermieter den Verkauf der Wohnung, liegt darin ein sachlicher Grund für eine Besichtigung. Hier hatte ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zwecks Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten verweigert und dies mit seiner psychischen Erkrankung begründet. Der Vermieter klagte auf Gewährung des Zutritts. Das Gericht stellt klar, dass die Verkaufsabsicht einen Zutritt rechtfertige, dieses Recht aber aufgrund der Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters eingeschränkt sein könne. Im Rahmen der Interessenabwägung müssen dabei alle Möglichkeiten, den Zutritt zu gewähren, in Betracht gezogen werden, wie u.a., dass der Mieter sich bei diesem Termin vertreten lässt. Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. April 2023. Az. VIII ZR 420/21  

 

Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mischnutzung       

Wird eine Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassen, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten erforderlich. Dies gilt zumindest dann, wenn der geltende Mietspiegel für die Vergleichsmieten allein vollständig zu Wohnzwecken genutzte Mietsachen berücksichtigt. Geklagt hatte der Mieter einer teilgewerblich genutzten Wohnung auf Rückzahlung überzahlter Miete und sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Berliner Mietspiegel berufen – zu Unrecht. Dieser berücksichtige keine Mischnutzungen, so das Gericht, das stattdessen ein Sachverständigengutachten heranzog und die Klage für überwiegend unbegründet hielt. Landgericht Berlin, Urteil vom 13. Juni 2023. Az. 67 S 160/22   

Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover

  

  

Die heutigen Themen:

1.) Nachbar kann sich nicht auf fehlende Erschließung berufen                                                 

2.) Kein Eigenbedarf bei alternativen Erwerbsmöglichkeiten                                   

3.) Makler muss Erhalt der Provision nicht nachweisen                              

4.) Keine Kündigung ohne ausdrückliche Regelung                            

 

 

Nachbar kann sich nicht auf fehlende Erschließung berufen                    

Die bauplanungsrechtliche Vorgabe, wonach die Erschließung eines Bauvorhabens gesichert sein muss, ist grundsätzlich nicht nachbarschützend. Der Nachbar kann sich allenfalls dann auf die fehlende Erschließung berufen, wenn damit zugleich eine Verletzung des allgemeinen Rücksichtnahmegebots einhergeht. Hier hatte ein Nachbar eine Baugenehmigung angefochten und geltend gemacht, dass die wegemäßige Erschließung des Gebäudes nicht gesichert sei. Ob dies zutraf, ließ das Gericht offen, da es sich jedenfalls nicht um eine nachbarschützende Vorgabe handele. Es entschied, dass das Vorhaben auch nicht rücksichtslos sei und lehnte daher einen Abwehranspruch des Nachbarn im Eilrechtsschutz ab. Oberverwaltungsgericht NRW, Beschluss vom 8. Mai 2023. Az. 7 B 134/23 

 

Kein Eigenbedarf bei alternativen Erwerbsmöglichkeiten 

In einen Mietvertrag über Wohnraum kann eine gesetzesverstärkende Bestandsklausel aufgenommen werden, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters an höhere Anforderungen knüpft. Eine solche Klausel sah hier vor, dass der Vermieter nur kündigen könne, wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs „notwendig“ sei. Der neue Vermieter erklärte nach Eintritt in das Mietverhältnis die Kündigung und begründete diese mit Eigenbedarf – ohne Erfolg. Das Gericht hielt die Kündigung nicht für notwendig, da der Vermieter seinen Eigenbedarf durch Erwerb oder jedenfalls durch die Anmietung von Alternativwohnraum in der Gemeinde hinreichend decken könne. Es befand die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage ab. Landgericht Berlin, Beschluss vom 14. März 2023. Az. 67 S 10/23 

Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover   

 

Makler muss Erhalt der Provision nicht nachweisen        

Schließen Verkäufer und ein Verbraucher als Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses mit einem Makler im Rahmen einer Doppelbeauftragung Verträge ab, so muss darin jeweils die gleiche Provision vereinbart werden. Beruft sich der Käufer später auf einen Verstoß hiergegen, ist der Makler nicht dazu verpflichtet, die Provisionszahlung des Verkäufers nachzuweisen. Die Beweislast für den Verstoß liege beim Kläger, sodass der Makler diesem weder den Maklervertrag mit dem Verkäufer noch einen Zahlungsnachweis vorlegen müsse, so das Gericht. Anders verhält es sich von Gesetzes wegen nur in Fällen der Überwälzung einer hälftigen Provision. Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 22. Februar 2023. Az. 18 U 6/23 

 

Keine Kündigung ohne ausdrückliche Regelung     

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) über ein Wohnraummietverhältnis kann geregelt werden, dass bei einer Verletzung von Reinigungspflichten des Mieters der Vermieter zur Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters berechtigt ist. Enthält die Klausel keine Regelung über eine Kündigung, ist der Vermieter aus diesem Grund auch nicht zur Kündigung berechtigt. Hier hatte ein Vermieter wegen unterbliebener Reinigungsarbeiten die Kündigung erklärt und sich auf eine entsprechende AGB berufen. Diese sah jedoch nur die Ersatzvornahme durch den Vermieter vor. Das Gericht entschied, dass daraus selbst bei mehrfachen Pflichtverletzungen des Mieters kein Kündigungsrecht folge. Es befand die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage ab. Landgericht Hanau, Beschluss vom 10. Oktober 2022. Az. 2 S 87/21 

Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover  

  

  

Die heutigen Themen:

1.) Pflichten nach Austritt aus der WEG                                                

2.) Welche Festsetzungen sind nachbarschützend?                                  

3.) Wann ist eine Kündigung treuwidrig?                              

4.) Kündigung wegen Mischnutzung                            

 

 

Pflichten nach Austritt aus der WEG                  

Nach Ausscheiden aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können den Wohnungseigentümer nachwirkende Treuepflichten treffen. Dazu gehört die Pflicht, der WEG den erfolgten Eigentümerwechsel anzuzeigen, sofern diese hiervon keine Kenntnis und ihn deshalb weiterhin zur Zahlung von Hausgeld aufgefordert hat. Eine Eigentümerin hatte ihr Wohnungseigentum veräußert. Da die WEG darüber nicht informiert wurde, stellte sie weiter erfolglos Hausgeld in Rechnung und beauftragte einen Rechtsanwalt mit der Beitreibung. Sie klagte auf Ersatz der Anwaltskosten – zu Recht. Das Gericht entschied, dass die Eigentümerin ihre Treuepflichten verletzt habe und die Kosten erstatten müsse. Unabhängig vom neuen Erwerber sei sie verpflichtet, den Wechsel zu melden. Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 06. Februar 2023. Az. 91 C 1245/22  

 

Welche Festsetzungen sind nachbarschützend? 

Enthält ein Bebauungsplan Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche (z.B. Baugrenzen), sind diese in der Regel nicht nachbarschützend. Ein Nachbar kann sich daher nicht auf Verstöße berufen. Etwas anderes gilt nur, wenn aus der Begründung oder sonstigen Unterlagen zum Plan folgt, dass die Gemeinde Nachbarschutz explizit beabsichtigte. Hier wandte sich ein Nachbar im Eilrechtsschutz gegen eine Genehmigung für ein Mehrfamilienhaus. Er machte geltend, dass die darin enthaltenen Befreiungen von den Festsetzungen über die Grundstücksfläche rechtswidrig seien – ohne Erfolg. Da diese Festsetzungen nicht nachbarschützend seien, könne er sich nicht auf sie berufen, entschied das Gericht und wies seine Beschwerde zurück. Verwaltungsgerichtshof Bayern, Beschluss vom 26. April 2023. Az. 1 CS 22.2416 

Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover 

 

Wann ist eine Kündigung treuwidrig?        

Gerät ein Mieter von Gewerberäumen mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug, berechtigt dies den Vermieter grundsätzlich zur fristlosen Kündigung. Im Einzelfall kann die Kündigung jedoch treuwidrig sein, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände unmittelbar nach der Kündigung ausgleicht. Hier hatte der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt und auf Räumung geklagt – ohne Erfolg. Das Gericht befand die Kündigung für treuwidrig, da der Mieter unmittelbar danach die Rückstände beglichen hatte, die Miete zuvor stets ordnungsgemäß entrichtet habe und auch keine Anhaltspunkte für zukünftige Pflichtverletzungen bestünden. Der Vermieter könne sich daher nicht auf die Kündigung berufen, weshalb das Gericht die Klage abwies. Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 29. November 2022. Az. 3 U 93/2 

 

Muss ein Wohnungseigentümer Videoaufnahmen dulden?     

Ein Wohnungseigentümer kann gegen andere Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) grundsätzlich individuell geltend machen, dass diese Videoaufzeichnungen vor dem Eingangsbereich seiner Wohnung unterlassen. Denn es handelt sich hierbei um individuelle Abwehransprüche des Eigentümers und nicht um solche, die der WEG zur Ausübung übertragen sind. Mehrere Eigentümer hatten im Hausflur eine Überwachungsanlage installiert, die auch den Eingangsbereich des Klägers filmte. Dieser fühlte sich in seinem Persönlichkeitsrecht verletzt und klagte auf Unterlassung. Ob der Anspruch im konkreten Fall bestand, ließ das Gericht im Beschwerdeverfahren noch offen. Anders als bei Ansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum sei aber der Kläger zur prozessualen Durchsetzung dieser Ansprüche berechtigt. Landgericht Frankfurt a.M., Beschluss vom 10. Mai 2023. Az. 2-13 T 33/23 

Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover 

  

  

Die heutigen Themen:

1.) Nutzungsänderung entspricht Neubau!                                                

2.) Keine Täuschung über Marderbefall                                 

3.) Keine Auskunft über Anschriften der WEG-Mitglieder                              

4.) Kündigung wegen Mischnutzung                            

 

 

Nutzungsänderung entspricht Neubau!                  

Die bauordnungsrechtliche Vorgabe der Bayrischen Bauordnung, nach der ein Bauvorhaben straßen- bzw. wegemäßig hinreichend erschlossen sein muss, gilt auch für reine Nutzungsänderungen ohne bauliche Maßnahmen. Denn die Erreichbarkeit des Grundstücks kann bereits durch eine veränderte Nutzung einer Anlage beeinträchtigt sein. Geklagt hatte ein Grundstückseigentümer gegen einen Bescheid der Behörde, die ihm die Nutzung seiner Anlage zu Veranstaltungszwecken untersagte – zu Unrecht, wie das Gericht befand. Zwar dürfe und müsse die Behörde auch bei Nutzungsänderungen die wegemäßige Erschließung prüfen. Sie habe ihre Untersagung im konkreten Fall aber auf die falsche Rechtsgrundlage gestützt, weshalb diese rechtswidrig sei. Verwaltungsgerichtshof Bayern, Urteil vom 25. Oktober 2022. Az. 10 B 21.2747 

 

Keine Täuschung über Marderbefall 

Ist dem Verkäufer eines Grundstücks ein Marderbefall des Hauses bekannt, kann dies einen Sachmangel darstellen, über den er den Käufer grundsätzlich aufzuklären hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn er in seiner Besitzzeit keinerlei Anzeichen hierfür bemerkt, weil der Marderbefall schon länger zurückliegt. Hier hatte der Käufer erst 6 Monate nach dem Erwerb Schäden am Haus festgestellt, die auf einen Marderbefall schließen ließen. Er verklagte den Verkäufer daraufhin auf Schadensersatz und stützte sich darauf, dass dieser ihn arglistig getäuscht habe – ohne Erfolg. Das Gericht befand, dass der Kläger die Täuschung nicht beweisen könne und verneinte eine Haftung des Verkäufers. Es sei durchaus vorstellbar, dass der Verkäufer den Marderbefall nicht bemerkt habe. Oberlandesgericht Oldenburg, Beschluss vom 7. März 2023. Az. 12 U 130/22  

Sergia Antipa, MM., Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover  

 

Keine Auskunft über Anschriften der WEG-Mitglieder       

Führt das Grundbuchamt gemäß der Grundbuchordnung ein öffentlich zugänglich gemachtes Verzeichnis über die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in das Verzeichnis. Er kann jedoch darüber hinaus nicht verlangen, dass ein bestehendes Verzeichnis um die Wohnanschriften der WEG-Mitglieder ergänzt wird. Dies verlangte einer der Wohnungseigentümer vom Grundbuchamt und erhob Beschwerde, als dieses seinen Antrag ablehnte – ohne Erfolg. Der Auskunftsanspruch richte sich nach dem vorhandenen Inhalt des Verzeichnisses und erfasse nicht die Ergänzung eines bestehenden Verzeichnisses um weitere Daten, so das Gericht. Es wies die Beschwerde zurück. Oberlandesgericht Naumburg, Beschluss vom 26. Juli 2022. Az. 12 Wx 19/22 

 

Kündigung wegen Mischnutzung     

Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann der Vermieter auch deshalb kündigen, weil er die Wohnung anschließend sowohl zu gewerblichen als auch zu Wohnzwecken nutzen möchte (sog. Mischnutzung). Bei der dann erforderlichen Interessenabwägung ist maßgeblich, ob der Schwerpunkt der Nutzung eher auf dem Eigenbedarf oder der wirtschaftlichen Verwertung liegt. Hier verklagte ein Vermieter seinen Mieter auf Räumung, nachdem er die Kündigung erklärt hatte. Diese stützte er sowohl auf Eigenbedarf als auch auf eine wirtschaftliche Verwertung. Das Gericht ging von einer überwiegenden gewerblichen Nutzung aus, deren Begründung strengeren Anforderungen unterliegt als der Eigenbedarf. Es befand die Kündigung im Ergebnis für unwirksam und wies die Räumungsklage ab. Landgericht Berlin, Urteil vom 23. November 2022. Az. 64 S 333/21 

Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover