Die heutigen Themen:
1.) Abbruch von Vertragsverhandlungen
2.) Mieterhöhung nach öffentlicher Förderung
3.) Mieter muss Zutritt gewähren
4.) Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mischnutzung
Abbruch von Vertragsverhandlungen
Bis zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags steht es den Parteien grundsätzlich frei, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Hat eine Partei in zurechenbarer Weise Vertrauen auf den Vertragsschluss erweckt und die Verhandlungen dann abgebrochen, kann dies zu Schadensersatzansprüchen aber führen. Hier hatten die Parteien von 2019 bis 2021 Gespräche über den Kauf eines Gewerbegrundstücks geführt. Nachdem der Vertrag nicht zustande kam, klagte der Kaufinteressent auf Ersatz der Kosten für Bauplanungen. Er berief sich darauf, dass er auf den Vertragsschluss vertrauen durfte – ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Beklagte ein solches Vertrauen durch ihre Aussagen bei den Verhandlungen nicht erweckt habe und wies die Klage ab. Landgericht Wuppertal, Urteil vom 3. März 2023. Az. 6 O 101/22
Mieterhöhung nach öffentlicher Förderung
Erhält der Vermieter für die Mietsache öffentliche Fördermittel nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, kann er für den Zeitraum der Förderung nur die nach diesen Vorschriften zulässige Kostenmiete verlangen. Nach Wegfall der Förderung kann der Vermieter dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der Vermieter hatte mehrere Mieterhöhungsverlangen erklärt, nachdem die öffentliche Förderung rückwirkend aufgehoben wurde. Das Gericht sah darin eine Störung der Geschäftsgrundlage und befand die Mieterhöhungen für unwirksam, da der Mieter nur zur Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet sei. Die darüber hinaus gezahlte Miete könne er zurückfordern, so das Gericht im Berufungsverfahren. Kammergericht Berlin, Urteil vom 8. Mai 2023. Az. 8 U 1144/20
Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Mieter muss Zutritt gewähren
Zu den vertraglichen Nebenpflichten des Mieters gehört es, dem Vermieter den Zutritt zur Mietsache zu gewähren, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt. Beabsichtigt der Vermieter den Verkauf der Wohnung, liegt darin ein sachlicher Grund für eine Besichtigung. Hier hatte ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zwecks Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten verweigert und dies mit seiner psychischen Erkrankung begründet. Der Vermieter klagte auf Gewährung des Zutritts. Das Gericht stellt klar, dass die Verkaufsabsicht einen Zutritt rechtfertige, dieses Recht aber aufgrund der Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters eingeschränkt sein könne. Im Rahmen der Interessenabwägung müssen dabei alle Möglichkeiten, den Zutritt zu gewähren, in Betracht gezogen werden, wie u.a., dass der Mieter sich bei diesem Termin vertreten lässt. Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. April 2023. Az. VIII ZR 420/21
Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mischnutzung
Wird eine Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassen, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten erforderlich. Dies gilt zumindest dann, wenn der geltende Mietspiegel für die Vergleichsmieten allein vollständig zu Wohnzwecken genutzte Mietsachen berücksichtigt. Geklagt hatte der Mieter einer teilgewerblich genutzten Wohnung auf Rückzahlung überzahlter Miete und sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Berliner Mietspiegel berufen – zu Unrecht. Dieser berücksichtige keine Mischnutzungen, so das Gericht, das stattdessen ein Sachverständigengutachten heranzog und die Klage für überwiegend unbegründet hielt. Landgericht Berlin, Urteil vom 13. Juni 2023. Az. 67 S 160/22
Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
