Die heutigen Themen:
1.) Pflichten des Vorkaufsberechtigten
2.) Hauptmieter muss Notunterkunft zahlen
3.) Wann darf enteignet werden?
4.) Keine Aufrechnung mit der Kaution
Pflichten des Vorkaufsberechtigten
Nach Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum steht dem Mieter beim Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Übt er dieses aus, ist er nicht nur verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer hätte erbringen müssen, wie etwa die Zahlung der Maklerprovision. Hier war ein Mieter auf Zahlung der Maklerprovision verklagt worden, nachdem er sein Vorkaufsrecht an einer früheren Mietwohnung ausgeübt hatte. Der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer sah vor, dass dem Makler eine Provision von 6 % des Kaufpreises zustehe. Diese Maklerklausel verpflichte nun auch den Vorkaufsberechtigten, auch wenn dieser nicht Vertragspartner des Maklers geworden ist, so das Gericht, das dem Zahlungsanspruch stattgab. Kammergericht Berlin, Urteil vom 27. April 2023, Az. 10 U 80/22
Hauptmieter muss Notunterkunft zahlen
Hat ein Mieter eine Mietwohnung unerlaubt untervermietet und verlangt der Vermieter die Räumung, begründet dies im Verhältnis zum Untermieter einen Mangel der Mietsache. Der Untermieter kann dann Ersatz der Kosten für eine Notunterkunft verlangen. Nachdem der Hauptvermieter die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ausgesprochen hatte, schloss er mit dem Mieter einen Vergleich. Danach verpflichtete sich der Mieter zur Herausgabe der Wohnung und kündigte das Untermietverhältnis. Der Untermieter kam nach der Räumung in einer Notunterkunft unter und verlangte Ersatz der Kosten – zu Recht. Das Gericht befand, dass dieser Schaden auf einer Pflichtverletzung des Hauptmieters beruhte und er die Kosten tragen müsse. Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.Juni 2023, Az. VIII ZR 303/21
Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Wann darf enteignet werden?
Ein Grundstückseigentümer kann enteignet werden, um gemäß den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans das Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten. Dies gilt jedoch nur, soweit der B-Plan wirksam ist. Ein Grundstückseigentümer hatte mit der Gemeinde einen Vertrag geschlossen, der diese verpflichtete, eine Festsetzung ihres B-Plans zur Schaffung eines Wohnwegs umzusetzen. Die dafür erforderliche Teilfläche eines Nachbargrundstücks konnte sie jedoch nicht erwerben. Der Eigentümer klagte daraufhin und machte geltend, dass die Gemeinde den Nachbarn enteignen dürfe – zu Unrecht, wie das Gericht entschied. Denn die Festsetzung des B-Plans sei zu unbestimmt und daher unwirksam, sodass eine Enteignung nicht darauf gestützt werden könne. Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 08. Mai 2022, Az. 1 K 869/22
Keine Aufrechnung mit der Kaution
Gerät ein Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug, kann er eine fristlose Kündigung durch Aufrechnung mit Gegenforderungen verhindern. Dies gilt jedoch nicht für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Ein Mieter klagte gegen den Vermieter auf Schadensersatz aufgrund einer außerordentlichen Kündigung. Diese hatte der Vermieter u.a. auf Zahlungsverzug gestützt. Der Mieter berief sich erfolglos auf eine Aufrechnung mit seinem Kautionsanspruch. Zwar sei eine Aufrechnung grundsätzlich auch mit Forderungen möglich, die erst nach Zugang der Kündigung fällig werden. Der Kautionsanspruch werde aber erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig und könne nicht berücksichtigt werden, entschied das Gericht und befand die Kündigung für wirksam. Landgericht Essen, Beschluss vom 16. November 2022, Az. 15 S 35/22
Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
