Die heutigen Themen:
1.) Wann entfällt Bestandsschutz?
2.) Modernisierungsmaßnahmen müssen beendet sein
3.) Untermieter hat keinen Anspruch auf Wasserversorgung
4.) Keine unbegrenzte Ermächtigung des WEG-Verwalters
Wann entfällt Bestandsschutz?
Ist für ein rechtswidriges Vorhaben eine Baugenehmigung erteilt worden, kann sich der Bauherr grundsätzlich auf Bestandsschutz berufen. Maßgeblich ist der konkrete Genehmigungsinhalt. Entspricht ein Gebäude infolge von Abrissarbeiten nicht mehr dem ursprünglich genehmigten Zustand, fällt der Bestandsschutz weg. Hier war die Erneuerung eines Dachstuhls genehmigt worden. Im Anschluss ließ der Bauherr jedoch zahlreiche Wände des Gebäudes abreißen. Die Bauaufsichtsbehörde untersagte ihm die Arbeiten – zu Recht. Weder seien diese von der neuen Genehmigung gedeckt, noch könne er sich auf Bestandsschutz berufen, so das Gericht. Denn infolge der Abrissarbeiten weiche das vorhandene Gebäude in der Bausubstanz zu sehr vom ursprünglich genehmigten Zustand ab. Oberverwaltungsgericht Niedersachsen, Beschluss vom 24. März 2023. Az. 1 ME 11/23
Modernisierungsmaßnahmen müssen beendet sein
Der Vermieter von Wohnraum kann eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erst dann wirksam erklären, wenn diese abgeschlossen sind. Ist dies noch nicht der Fall, ist die verfrüht abgegebene Erhöhungserklärung formell unwirksam. Ein Vermieter hatte die Mieterhöhung wegen Dämmungs- und Sanierungsarbeiten erklärt, obwohl diese noch nicht vollständig abgeschlossen waren. Auf die Klage des Mieters befand das Gericht die Mieterhöhung für unwirksam, da dem Vermieter die Gesamtkosten bei Abgabe der Erklärung noch nicht bekannt waren. Der Vermieter könne die Mieterhöhung auch nicht dadurch heilen, dass er wegen der späteren abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt. Landgericht Berlin, Beschluss vom 20. März 2023. Az. 64 S 116/22
Sergia Antipa, MM., Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Untermieter hat keinen Anspruch auf Wasserversorgung
Ein Untermieter kann von dem Hauptvermieter der Mietwohnung keine Versorgung mit Wasser verlangen. Es bestehen weder vertragliche Beziehungen zum Hauptvermieter, noch ist die Wasserversorgung vom zivilrechtlich geschützten Besitz des Untermieters erfasst. Hier hatte ein Vermieter die Wasserversorgung seiner Mietwohnung eingestellt, die von einem Untermieter genutzt wurde. Dieser verlangte daraufhin erfolglos die Wiederaufnahme der Versorgung. Die Einstellung von Versorgungsleistungen beeinträchtige weder den Zugriff des Untermieters auf die Mietsache, noch schränke sie die sich aus dem bloßen Besitz ergebende Nutzungsmöglichkeit ein, entschied das Gericht und wies die Beschwerde des Untermieters zurück. Oberlandesgericht Brandenburg, Beschluss vom 16. Mai 2023. Az. 3 W 31/23
Keine unbegrenzte Ermächtigung des WEG-Verwalters
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können die Rechte des Verwalters durch Beschluss erweitern. Ein Beschluss, durch den der Verwalter ermächtigt wird, Verträge mit unbeschränkter Summe und undefiniertem Gegenstand im Namen der WEG abzuschließen, ist jedoch unwirksam. Geklagt hatten mehrere Eigentümer gegen einen Beschluss der WEG, der dem Verwalter nach Abstimmung mit dem Beirat eine entsprechende Befugnis einräumte – mit Erfolg. Der Beschluss gehe zu weit, da er dem Grundsatz, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums primär der WEG obliegt, widerspreche, so das Gericht, das den Beschluss für unwirksam befand. Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 12. Mai 2023. Az. 73 C 62/22
Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
