Die heutigen Themen:
1.) Keine Untervermietung bei überhöhter Miete
2.) Honorar trotz unvollständiger Leistung?
3.) Wie ist die Mieterhöhung zu begründen?
4.) Nutzung als Büro ist kein Eigenbedarf!
Keine Untervermietung bei überhöhter Miete
Ein Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Verstößt der Untermietvertrag jedoch gegen Vorschriften über die zulässige Miethöhe, schließt dies das berechtigte Interesse aus. Denn dieses muss im Einklang mit der Rechtsordnung stehen. Geklagt hatte ein Mieter auf Ersatz seines Mietausfalls, nachdem der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hatte. Dieser berief sich darauf, dass der Untermietvertrag gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verstieß – mit Erfolg. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung sei damit ausgeschlossen, so das Gericht, das den Anspruch des Mieters verneinte. Landgericht Berlin, Urteil vom 26. April 2022. Az. 65 S 221/21
Honorar trotz unvollständiger Leistung?
Ist ein Bauvorhaben nicht unter der Regie des beauftragten Architekten fertiggestellt und endabgenommen worden, hat dieser die Leistungen nicht vollständig erbracht. Dennoch kann das vertraglich vereinbarte Honorar fällig werden, wenn beide Parteien zum Ausdruck bringen, dass eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr gewünscht ist. In diesem Fall kann der Vertrag schlussabgerechnet werden. Hier verlangte der klagende Architekt Zahlung seines Honorars, nachdem er die Bauleistungen eingestellt und eine Schlussrechnung gestellt hatte. Diese müsse jedoch nachvollziehbar und prüffähig sein, woran es hier fehlte, entschied das Gericht und wies die Klage ab. Oberlandesgericht Oldenburg, Beschluss vom 26. Oktober 2021. Az. 12 U 120/18
Frank Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Wie ist die Mieterhöhung zu begründen?
Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Miete erhöhen, muss er sein Mieterhöhungsverlangen begründen. Zur Begründung kann er das Gutachten eines Sachverständigen heranziehen. Dieses muss Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen die Mieterhöhung hergeleitet wird und den Mieter in die Lage versetzen, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zu überprüfen. Im konkreten Fall hatte sich der klagende Vermieter auf ein Gutachten gestützt, das eine Spanne von 6,50 bis 11 Euro/qm für vergleichbare Objekte und eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,40 Euro ermittelte. Diese Einordnung erfolgte ohne weitere Erklärung. Dies erscheine beliebig und das Erhöhungsverlangen sei damit unwirksam, so das Gericht. Der Kläger könne die Zustimmung zur Mieterhöhung daher nicht verlangen. Landgericht Itzehoe, Urteil vom 1. Juni 2022. Az. 9 S 57/21
Nutzung als Büro ist kein Eigenbedarf!
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt es nicht, dass der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu beruflichen Zwecken selbst nutzen will. In einem solchen Fall kommt eine Verwertungskündigung in Betracht. Diese setzt voraus, dass der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde. Die klagende Vermieterin hatte ein Mieterverhältnis ordentlich gekündigt und dies damit begründet, dass sie die Wohnung künftig als Büro nutzen wolle. Das Gericht sah darin eine Verwertungskündigung, wies jedoch die Räumungsklage ab. Denn für die Nutzung als Büro fehle es an der erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung, sodass die Kündigung unwirksam sei. Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 12. November 2021. Az. 34 C 1880/21
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
