Die heutigen Themen:
1.) Wer ist für Brandschutz verantwortlich?
2.) Wann kann eine Vorkaufssatzung erlassen werden?
3.) Mieterhöhung wegen neuer Rauchwarnmelder?
4.) Rechtfertigen Nutzungsbeschränkungen die Minderung?
Wer ist für Brandschutz verantwortlich?
Eine Baugenehmigung kann mit der Auflage erteilt werden, dass eine Brandmeldeanlage im Gebäude betrieben werden muss. Für die Umsetzung ist der Bauherr verantwortlich und kann bei einem Verstoß von der Bauaufsichtsbehörde in Anspruch genommen werden. Einem Bauherrn waren Umbaumaßnahmen mit der Auflage genehmigt worden, dass eine Brandmeldeanlage betrieben werden müsse. Nachdem die vorhandene Anlage ausfiel, verpflichtete ihn die Behörde zur Instandsetzung. Ohne Erfolg berief sich der Bauherr darauf, dass stattdessen der Mieter des Gebäudes verpflichtet werden könne. Denn der Bauherr könne baurechtlich für die Durchführung von Brandschutzmaßnahmen in Anspruch genommen werden, die mietvertraglichen Regelungen sind dabei irrelevant. Oberverwaltungsgericht Saarland, Beschluss vom 15. Juni 2023. Az. 2 B 37/23
Wann kann eine Vorkaufssatzung erlassen werden?
Zur Begründung eines Vorkaufrechts kann eine Gemeinde eine Vorkaufssatzung für Gebiete erlassen, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Dabei muss sie zumindest eine ungefähre Vorstellung haben, in welchem Umfang voraussichtlich Flächen für die gewünschte Maßnahme benötigt werden. Hier hatte eine Gemeinde eine Vorkaufssatzung beschlossen und damit begründet, dass sie „städtebauliche Maßnahmen zur ortskulturellen Entwicklung“ beabsichtige. Dieser Hinweis sei jedoch zu vage und die Vorstellungen der Gemeinde nicht hinreichend konkretisiert, entschied das Gericht. Es befand die Satzung auf Antrag eines Eigentümers mehrerer betroffener Grundstücke für rechtswidrig und daher für unwirksam. Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 24. Mai 2023. Az. 8 C 10471/22
Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Mieterhöhung wegen neuer Rauchwarnmelder?
Erneuert der Vermieter vorhandene Rauchwarnmelder durch neue, gleichwertige Geräte, stellt dies grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme dar. Anders als im Fall der erstmaligen Ausstattung der Mietwohnung mit Warnmeldern ist der Vermieter daher nicht zur Mieterhöhung berechtigt. Hier hatte ein Vermieter eine Mieterhöhung auf den Austausch vorhandener Warnmelder gestützt und auf Zahlung der erhöhten Miete geklagt – zu Unrecht. Das Gericht befand die Mieterhöhung für unwirksam, da es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen handele. Der Vermieter sei selbst dann nicht zur Modernisierungsmieterhöhung berechtigt, wenn der bereits früher erfolgte erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern nicht zu einer Mieterhöhung geführt hatte, so das Gericht im Revisionsverfahren. Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Mai 2023. Az. VIII ZR 223/21
Rechtfertigen Nutzungsbeschränkungen die Minderung?
Ist die Nutzung von Gewerberäumen aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen eingeschränkt, kann dies einen Mietmangel darstellen. Beruht die Beeinträchtigung auf Umständen, die sowohl der Vermieter als auch der Mieter zu vertreten hat, kann der Mieter eine Mietminderung in Höhe von 50% verlangen. Hier war dem Vermieter die Genehmigung von Umbaumaßnahmen zwecks gewerblicher Nutzung der Mieträume versagt worden. Die Behörde begründete dies mit Verstößen gegen Denkmalschutzrecht und zugleich mit der unzulässigen geplanten Nutzung der Räume. Da sich letztere nach dem Mieter richte, sei dieser für den Mangel mitverantwortlich und könne die Miete nicht um mehr als 50 % mindern, entschied das Gericht im Berufungsverfahren. Kammergericht Berlin, Urteil vom 16. März 2023. Az. 8 U 76/21
Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
