Die heutigen Themen:
1.) Wann ist die Mietkaution zurückzuzahlen?
2.) Wer trägt die Kosten für eine Ersatzwohnung?
3.) Verjährung trotz fehlender Abnahme
4.) Wann ist eine Auskunftserteilung des Bauherrn unrichtig?
Wann ist die Mietkaution zurückzuzahlen?
Bereits mit Leistung der Mietkaution entsteht der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung aufschiebend bedingt durch Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietgegenstandes. Fällig wird der Anspruch im Übrigen erst, wenn dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen könnte. Hier hatte ein Mieter auf Rückzahlung der 2014 gezahlten Kaution geklagt, nachdem das Mietverhältnis 2020 endete. Der Vermieter verweigerte dies und verlangte Schadensersatz – ohne Erfolg. Denn etwaige Schadensersatzansprüche seien in diesem Fall erloschen, so das Gericht. Damit sei der Sicherungszweck der Kaution entfallen und der Mieter könne die Rückzahlung verlangen. Oberlandesgericht Dresen, Urteil vom 7. September 2022. Az. 5 U 816/22
Wer trägt die Kosten für eine Ersatzwohnung?
Die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache hat der Mieter zu dulden. Muss er infolge solcher Maßnahmen Aufwendungen machen, kann er hierfür vom Vermieter Ersatz in angemessenem Umfang verlangen. Dies kann auch die Kosten für eine zumutbare Ersatzwohnung umfassen, wenn der Mieter die Mietwohnung nicht nutzen kann. Im Fall verlangten hatte der Mieter neben einer Wohnung einen Stellplatz angemietet. In der Wohnung fanden wegen eines Wasserschadens Erhaltungsmaßnahmen statt. Die Vermieter forderten die Zahlung der Miete für einen Stellplatz. Der beklagte Mieter berief sich auf einen Aufwendungsersatzanspruch infolge von Erhaltungsmaßnahmen an der Mietwohnung. Das Gericht stellte aber fest, dass der Mieter den Stellplatz noch nutzen konnte und daher die Miete für den Stellplatz zahlen muss. Amtsgericht Bad Urach, Urteil vom 7. März 2022. Az. 1 C 239/21
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Verjährung trotz fehlender Abnahme
Die Verjährung von werkvertraglichen Mängelansprüchen aus einem Bauträgervertrag beginnt mit der Abnahme. Fehlt es an einer solchen, beginnt die Verjährungsfrist grundsätzlich auch nicht zu laufen. Der Erwerber kann sich jedoch nicht auf die fehlende Abnahme berufen, wenn er früher bereits werkvertragliche Mängelansprüche durchgesetzt hat. Im Jahr 2020 hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängelbeseitigung geklagt. Sie hatte jedoch schon 2007 Mängel am Bauwerk gerügt, die daraufhin vom Bauträger beseitigt wurden. Zwar gab es tatsächlich keine die Verjährung auslösende Abnahme. Es sei hier jedoch treuwidrig, wenn sich die WEG auf die fehlende Abnahme berufen könne, so das Gericht. Es unterstellte die Abnahme und befand die werkvertraglichen Mängelrechte der WEG für verjährt. Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 18. November 2022. Az. 1 U 42/21
Wann ist eine Auskunftserteilung des Bauherrn unrichtig?
Der Auftragnehmer eines Architektenvertrages kann vom Bauherrn die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung nur verlangen, wenn die geschuldete Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde und deshalb unrichtig oder unvollständig ist. Hierfür genügt ein begründeter Verdacht. Im konkreten Fall hatten die Parteien lediglich unterschiedliche Auffassungen über die anrechenbaren Kosten, die der Bauherr angegeben hatte. Dies begründe ohne weitere gewichtige Anhaltspunkte noch keinen Verdacht der Unrichtigkeit der Auskunft des Bauherrn, so das Gericht. Es verneinte daher den Anspruch auf eidesstattliche Versicherung. Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 23. November 2022. Az. 14 U 19/22
Philipp Wegner, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
