Die heutigen Themen:
1.) Wie können Eigentümer gegen WEG’s vorgehen?
2.) Minderungsrecht kann beschränkt werden!
3.) Nutzungsuntersagung rechtfertigt Kündigung
4.) Wer kann Veräußerung von Wohnungseigentum zustimmen?
Wie können Eigentümer gegen WEG’s vorgehen?
Ein Wohnungseigentümer kann ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde gegen seine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur verlangen, soweit von einer bestimmten Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums Gefahren ausgehen. Im Einzelfall kann eine Verpflichtung zum behördlichen Einschreiten bestehen, wenn besonders wichtige Rechtsgüter gefährdet sind. Hier hatte ein Eigentümer die WEG zunächst zu Reparaturmaßnahmen aufgefordert, was diese ablehnte. Er verlangte daraufhin von der Bauaufsichtsbehörde, gegen die WEG vorzugehen – ohne Erfolg. Das Gericht verneinte eine Gefahr und entschied, dass die Behörde nicht zum bauaufsichtlichen Einschreiten verpflichtet sei. Vielmehr müsse der Eigentümer zivilrechtlich gegen die WEG vorgehen. Oberverwaltungsgericht Thüringen, Beschluss vom 11. Januar 2023. Az. 1 EO 348/22
Minderungsrecht kann beschränkt werden!
In einem Mietvertrag über Gewerberäume kann vereinbart werden, dass das Recht des Mieters zur Minderung wegen Mietmängeln beschränkt und der Mieter wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsanspruch verwiesen wird. Der Mieter wird dadurch eine entsprechende Klausel nicht unangemessen benachteiligt. Zwischen den Parteien war ein Ausschluss des Minderungsrechts durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden. Der Rückzahlungsanspruch sollte hiervon unberührt bleiben. Nachdem der Mieter Mietmängel gerügt hatte, zahlte er dennoch eine geminderte Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Mietrückstände und berief sich auf den vereinbarten Minderungsausschluss – zu Recht. Das Gericht befand die Klausel für wirksam und bejahte den Zahlungsanspruch des Vermieters. Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Beschluss vom 15. Februar 2023. Az. 2 U 180/21
Sergia Antipa, MM., Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Nutzungsuntersagung rechtfertigt Kündigung
Eine behördliche Beschränkung der Nutzung der Mietsache kann einen Mangel begründen, der den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die behördliche Beschränkung auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruht und nicht durch persönliche oder betriebliche Umstände des Mieters verursacht wird. Hier war dem Vermieter durch die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung der Mietsache untersagt worden, da diese gegen Brandschutzvorschriften verstieß. Der Mieter erklärte die Kündigung. Der Vermieter hielt diese für unwirksam und klagte auf Zahlung rückständiger Miete – zu Unrecht. Das Gericht entschied im Berufungsverfahren, dass die an die Mietsache selbst anknüpfende Nutzungsuntersagung einen Mangel darstellt. Die Kündigung sei daher gerechtfertigt. Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 27. März 2023. Az. 5 U 2520/20
Wer kann Veräußerung von Wohnungseigentum zustimmen?
Will ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sein Wohnungseigentum veräußern und die dafür erforderliche Zustimmung einholen, hat er gemäß dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz eine entsprechende Klage gegen die WEG insgesamt zu richten, nicht gegen die einzelnen Eigentümer. Dies gelte, so das Gericht, auch dann, wenn nach der Teilungserklärung die Zustimmung der anderen Eigentümer vorgesehen ist. Geklagt hatte ein Eigentümer gegen einen anderen Eigentümer, nachdem er diesen erfolglos zur Zustimmung aufgefordert hatte. Dieser sei jedoch nicht zustimmungsberechtigt, sondern nur die gesamte WEG, entschied das Gericht und wies die Klage im Berufungsverfahren zurück. Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 15. Juni 2023. Az. 2-13 S 92/22
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
