Wohnraummietrecht: Gilt die Mietpreisbremse auch für Indexmieten?
Die Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse sind bei Vereinbarung einer Indexmiete über Wohnraum nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. Hält diese die Vorgaben über die zulässige Miethöhe ein, ist eine später erklärte Mieterhöhung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt.
Der Fall
Ein Mieter hatte gegen den Vermieter auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag geklagt. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die durch Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse festgelegt wurde. Der Kläger berief sich darauf, dass die vereinbarte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstoße und daher unwirksam sei.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte bejahte zwar die Ansprüche des Mieters und befand die gezahlte Miete im konkreten Fall für überhöht. Es bestätigte jedoch zugleich die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete gilt. Soweit die Ausgangsmiete wirksam vereinbart wurde – d.h. innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse – sind spätere Mieterhöhungen unabhängig von der Mietpreisbremse wirksam.
Fördermöglichkeiten und Ausnahmen
Der Beschluss lässt Spielraum für Ausnahmen: So könnten etwa besonders kleine Gebäude (unter 50 m2), denkmalgeschützte oder religiös genutzte Anlagen sowie nur vorübergehend genutzte Gebäude von den Sanierungspflichten ausgenommen werden. Auch soll es den EU-Mitgliedstaaten bei der rechtlichen Umsetzung möglich sein, weitere Ausnahmen zuzulassen. Denkbar ist etwa, an Sozialwohnungen anzuknüpfen, bei denen Sanierungsmaßnahmen zu erheblichen Mieterhöhungen führen würden.
Geplant ist nach dem Konzept des Parlaments zugleich die Einrichtung von Förderprogrammen. Die Mitgliedstaaten sollen finanzielle Anreize setzen, um die Sanierung besonders ineffizienter Gebäude zu ermöglichen.
Hinweis
Das Konzept der Indexmiete erfreut sich nicht zuletzt aufgrund der Inflation wachsender Beliebtheit bei Vermietern. Es erlaubt angesichts der strengen Vorgaben des Mietpreisrechts etwas Flexibilität – zumindest derzeit. So fordert der Mieterbund bereits die Einführung einer Kappungsgrenze für Indexmieten, um einen starken Anstieg im Vergleich zu ortsüblichen Vergleichsmieten zu beschränken. Inwieweit es hier künftig zu gesetzlichen Änderungen kommt, bleibt daher abzuwarten.
Autor: Bettina Baumgarten
Fundstelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 – 123 C 77/22
