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F.A.Z.-Rechteck vom 05. August 2022

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Die heutigen Themen:

1.) Kündigung trotz Verkauf der Mietsache?   

2.) Wann rechtfertigen Straftaten eine Kündigung? 

3.) Zustimmung zum Mieterwechsel 

4.) Wann darf Mietwohnung Dritten überlassen werden?  

 

 

Kündigung trotz Verkauf der Mietsache?   

Ist der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks gehindert und würde erhebliche Nachteile erleiden, berechtigt ihn dies zur Kündigung. Die Kündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Mietsache bereits verkauft wurde. Denn der Abschluss des Kaufvertrags stellt eine Verwertung dar, ohne dass dafür der Vollzug des Vertrags erforderlich ist. Hier hatte die klagende Vermieterin ein Grundstück an einen Dritten verkauft, die Fälligkeit des Kaufpreises aber von der Entmietung abhängig gemacht. Daraufhin sprach sie eine Verwertungskündigung aus. Diese sei jedoch unwirksam, da das Objekt bereits einer Verwertung zugeführt wurde, entschied das Amtsgericht mit Urteil vom 6. Januar 2022, Az. 205 C 215/21.

 

Wann rechtfertigen Straftaten eine Kündigung? 

In der Mietsache begangene Straftaten rechtfertigen sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Tat selbst begangen hat. Ist dagegen ein Dritter Täter, kommt es darauf an, ob dieser die Tat in Kenntnis des Mieters begangen hat, so das Landgericht Berlin. Im konkreten Fall hatte der Sohn der beklagten Mieter mutmaßlich Betäubungsmitteldelikte in der Mietwohnung begangen – allerdings ohne Kenntnis der Mieter. Dies genüge nicht, um die verhaltensbedingte Kündigung zu rechtfertigen, befand das Gericht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Das persönliche Verschulden des Sohnes reiche für eine erhebliche Pflichtverletzung der Mieter nicht aus. Landgericht Berlin, Beschluss vom 9. Juni 2022, Az. 67 S 90/22.

 

Zustimmung zum Mieterwechsel

Schließt der Vermieter in einem Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft (WG) ein Wechselrecht der Wohnmitglieder nicht aus, können die Mieter die Zustimmung zur Entlassung eines Mitglieds und zur Aufnahme eines neuen Mitglieds verlangen. Der beklagte Vermieter hatte den Mitgliedern lediglich eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Diese setzte voraus, dass sie sich die Wohnung nach Ausscheiden eines Mieters nicht mehr leisten könnten. Die Zustimmung zum Mieterwechsel verweigerte er – zu Unrecht, so das Gericht. Mangels vertraglicher Regelung könne er den Mieterwechsel nur ablehnen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters liegt, woran es hier fehlte. Landgericht München I, Beschluss vom 17. Februar 2022, Az. 14 S 15283/21.

 

Wann darf Mietwohnung Dritten überlassen werden?

Ein Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums an Dritte zum Gebrauch zu überlassen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Dieses darf jedoch erst nach Vertragsschluss entstanden sein. Im konkreten Fall wollten die Mieter untervermieten, weil sie beruflich im Ausland tätig sind. Dieses wirtschaftliche Interesse an einer Untervermietung habe aber schon bei Vertragsschluss vorgelegen. Denn den Mietern sei da bereits bewusst gewesen, dass sie sich längere Zeit beruflich im Ausland aufhalten werden. Dass der genaue Zeitraum nicht feststand sei unerheblich, entschied das Gericht und wies die Klage der Mieter ab. Landgericht Berlin, Urteil vom 30. Juni 2022, Az. 67 S 35/22.

Simone Engel, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover

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