Die heutigen Themen:
1.) Wann ist eine Verdachtskündigung möglich?
2.) Wahrung der Schriftform
3.) Neue WEG haftet nicht für frühere WEG
4.) Optionsrecht muss rechtzeitig ausgeübt werden
Wann ist eine Verdachtskündigung möglich?
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum bei einem Verdacht einer Straftat des Mieters kündigen. Eine solche Verdachtskündigung setzt voraus, dass der Verdacht der Straftat durch objektive Umstände belegt, dringend und geeignet ist, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. Ein auf Räumung klagender Vermieter berief sich hier auf den Verdacht einer Brandstiftung durch den Mieter. Diesem warf er vor, im Treppenhaus Müll in Brand gesetzt zu haben. Die vorgelegten Videoaufzeichnungen bewiesen dies jedoch nicht, entschied das Gericht. Es lehnte daher den erforderlichen dringenden Tatverdacht ab und befand die Verdachtskündigung für unwirksam. Amtsgericht Wedding, Urteil vom 22. Juni 2022. Az. 7 C 92/22
Wahrung der Schriftform
Die gesetzliche vorgeschriebene Schriftform für einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Hierfür genügt es, wenn gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnet werden, ohne dass diese beim jeweils anderen Vertragspartner zugehen müssen. Der Vermieter hatte die Kündigung des Mietvertrags erklärt. Er berief sich darauf, dass die Schriftform nicht gewahrt sei und der Mietvertrag daher auf unbestimmte Zeit geschlossen sei – zu Unrecht. Das Gericht sah die Schriftform als gewahrt an, weshalb der Vermieter nicht zur ordentlichen Kündigung berechtigt sei und das Mietverhältnis weiter fortbestehe. Landgericht Münster, Urteil vom 17. Juni 2022. Az. 8 O 178/21
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Kein Sondernutzungsrecht durch Gewohnheit
Sondernutzungsrechte einzelner Wohnungseigentümer an Teilen des Gemeinschaftseigentums können entweder durch Vereinbarung aller Eigentümer oder bei der Aufteilung von Wohnungseigentum begründet werden. Durch die bloße Gestattung der alleinigen Nutzung einer Fläche durch die übrigen Eigentümer wird dagegen kein Sondereigentum begründet. Hier hatte ein Eigentümer das Sondereigentum an einer Gartenfläche wirksam erworben, die seit Längerem von einem anderen Eigentümer alleinig genutzt wurde. Der Erwerber klagte daraufhin auf Herausgabe – mit Erfolg. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass er durch „Gewohnheitsrecht“ ein Nutzungsrecht an der Fläche erworben habe, so das Gericht, das ihn zur Herausgabe verurteilte. Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Urteil vom 27. Mai 2022. Az. 880 C 2/21
Optionsrecht muss rechtzeitig ausgeübt werden
Durch vertragliche Vereinbarung kann dem Mieter ein Optionsrecht eingeräumt werden, welches ihm erlaubt, das bestehende Mietverhältnis um die Optionszeit zu verlängern. Dieses Recht muss, wenn in dem Vertrag eine bestimmte Frist vorgesehen ist, innerhalb der Frist ausgeübt werden. Geklagt hatte ein Vermieter auf Räumung, nachdem der Mieter erst nach Ablauf der Frist von der Option Gebrauch gemacht hatte. Dies stelle einen Nachtrag zum Mietvertrag dar, der hier mangels Einhaltung der Schriftform unwirksam sei, so das Gericht. Es befand die ordentliche Kündigung des Vermieters für wirksam und gab seiner Berufung gegen das Urteil in der Vorinstanz statt. Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 18. August 2022. Az. 4 W 44/22
Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
