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F.A.Z.-Rechteck vom 28. Oktober 2022

Die heutigen Themen:

1.) Wann rechtfertigt ein Verkauf die Kündigung?             

2.) Vermietung “vom Reißbrett” und Schriftform            

3.) Voraussetzungen des Vermieterpfandrechts       

4.) Wie lange kann Widerspruch eingelegt werden?      

 

 

Wann rechtfertigt ein Verkauf die Kündigung?   

Der Vermieter ist zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies kann auch bei einem beabsichtigten Verkauf des Grundstücks in Betracht kommen. Ein erheblicher Nachteil ist anzunehmen, wenn der Vermieter das Grundstück in vermietetem Zustand nur mit einem Kaufpreisabschlag von mindestens 20 % verkaufen kann. Fällt die Wertminderung geringer aus, ist die sog. Verwertungskündigung unwirksam. Amtsgericht Dachau, Urteil vom 30. März 2021. Az. 3 C 775/19 

 

Vermietung “vom Reißbrett” und Schriftform    

Bei einer langjährigen Vermietung “vom Reißbrett” ist der Mietgegenstand zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform genau im Mietvertrag zu beschreiben. Soll aber das gesamte Grundstück vermietet werden, sind für die Wahrung der Schriftform nicht einmal Lageplan und Baubeschreibung erforderlich. Es kommt daher auch nicht auf die exakte Bestimmung der Quadratmeterzahl an. Der Vermieter berief sich hier auf eine Formunwirksamkeit des Mietvertrags, weil sich die konkrete Nutzfläche und dadurch die konkrete Miete nicht direkt aus diesem ergaben – zu Unrecht. Es genüge, dass die Berechnungsgrundlage der Miethöhe sowie die vorläufige Miethöhe enthalten sind. Das Gericht befand den befristeten Vertrag für formwirksam und verneinte ein Kündigungsrecht. Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 15. Juni 2022. Az. 12 U 86/21 

Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover

 

Voraussetzungen des Vermieterpfandrechts      

Kommt es in einem Mietverhältnis zu Mietrückständen, kann der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters ausüben. Voraussetzung ist u.a., dass der Mieter Eigentümer der Sachen ist. Den Vermieter trifft hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Im konkreten Fall hatte ein Mieter von Gewerberäumen angekündigt, Einrichtungsgegenstände aus der Mietsache zu entfernen. Dem widersprach der Vermieter und machte ein Vermieterpfandrecht geltend – ohne Erfolg. Er habe weder glaubhaft gemacht, dass aktuell Mietrückstände bestehen, noch dass der Mieter Eigentümer der Gegenstände sei. Insbesondere greife keine Eigentumsvermutung zu Lasten des Mieters, entschied das Gericht und wies den Antrag des Vermieters ab. Landgericht Osnabrück, Beschluss vom 7. Februar 2020. Az. 12 O 308/20 

 

Wie lange kann Widerspruch eingelegt werden?      

Will ein Nachbar gegen eine Baugenehmigung vorgehen, kann er binnen eines Monats nach amtlicher Bekanntgabe Widerspruch einlegen. Fehlt es an der Bekanntgabe, läuft die Widerspruchsfrist nicht. Erlangt der Nachbar jedoch Kenntnis von der Genehmigung oder hätte diese erlangen müssen, läuft die Frist so, als sei die Bekanntgabe erfolgt. Hier hatte ein Nachbar im November 2021 Widerspruch gegen eine 2019 erteilte Baugenehmigung eingelegt. Da die die Bauarbeiten bereits im Oktober 2020 begannen, hätte sich dem Nachbar die Genehmigung aufdrängen müssen. Er hätte sich Gewissheit verschaffen können und dürfe sich nicht auf die fehlende Bekanntgabe berufen, so das Gericht, das den Antrag abwies. Oberverwaltungsgericht Niedersachsen, Beschluss vom 29. September 2022. Az. 1 ME 71/22.  

Frank Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover  

 

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