Die heutigen Themen:
1.) Wann ist die Erschließung gesichert?
2.) Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?
3.) Kein Anspruch ohne schriftliche Vereinbarung!
4.) Staatliche Hilfen sind zu berücksichtigen!
Wann ist die Erschließung gesichert?
Die Erschließung eines Vorhabens setzt voraus, dass das Grundstück dauerhaft einen gesicherten Zugang zu einer öffentlichen Straße aufweist. Eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Bauherrn mit einem Nachbarn über ein Zufahrtsrecht genügt nicht. Die Bauherrin hatte auf Erteilung einer Baugenehmigung für ihr Wohnhaus geklagt, nachdem die Behörde diese wegen fehlender Erschließung abgelehnt hatte. Sie berief sich auf die Nutzung eines Privatweges mehrerer Eigentümer als Zufahrtsweg – ohne Erfolg. Anders als bei einer Sicherung der Zufahrt durch öffentlich-rechtliche Baulast oder dingliche Grunddienstbarkeit sei die Erschließung hier nicht dauerhaft gesichert, entschied das Gericht und wies die Klage ab. Oberverwaltungsgericht Saarland, Beschluss vom 10. August 2022. Az. 2 A 209/21
Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?
Wird ein Verbraucherbauvertrag widerrufen, sind anders als bei reinen Bauverträgen die empfangenen Leistungen unverzüglich zurückzugewähren oder Wertersatz zu leisten. Ein Verbraucherbauvertrag liegt unter anderem vor, wenn der Unternehmer von einem Verbraucher erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Daran fehlte es hier: Der beklagte Unternehmer war mit Arbeiten an Hof und Terrasse beauftragt worden. Diese seien bloße Arbeiten an Außenanlagen und keine wesentlichen Umbaumaßnahmen, sodass kein Verbrauchervertrag vorliege, so das Gericht. Die Rückabwicklung des Vertrags nach Widerruf durch den Kläger richte sich daher nur nach den Vorschriften über Bauverträge. Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 28. März 2022. Az. 6 U 6/22
Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Kein Anspruch ohne schriftliche Vereinbarung!
Besteht zwischen den Parteien eines Gewerberaummietvertrags (hier über den Betrieb einer Autovermietung) über mehrere Jahre eine Praxis zum Gebrauch der Mietsache, entsteht hierdurch nicht ohne weiteres ein Anspruch auf diese Art der Gebrauchsgewährung. Hierfür bedarf es einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung. Im konkreten Fall verlangte der klagende Mieter die wöchentliche Aushändigung von zusätzlichen Ausfahrttickets zur Ausgabe an seine Fahrzeugmieter. Dass der Vermieter die Tickets über 10 Jahre an den Kläger ausgab, führe jedoch nicht zu einem Anspruch des Mieters hierauf, so das Gericht, das die Klage abwies. Eine stillschweigende Vertragsänderung scheitere insbesondere an dem im Vertrag für Änderungen vereinbarten Schriftformerfordernis. Oberlandesgericht Naumburg, Urteil vom 13. April 2021, Az. 1 U 252/20.
Staatliche Hilfen sind zu berücksichtigen!
Können Gewerberäume aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen nicht uneingeschränkt vom Mieter genutzt werden, kommen Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Voraussetzung ist, dass dem Mieter ein Festhalten am bisherigen Vertrag unzumutbar wäre. Hierbei sind staatliche Leistungen zu berücksichtigen, die der Mieter zum Ausgleich der Nachteile erlangt hat sowie auch Einsparungen, etwa bei Kurzarbeit. Hier hatte der beklagte Mieter ein Ladenlokal u.a. zur Nutzung als Stehcafé gemietet. Nach Ablauf der angeordneten Schließung kürzte er die Miete wegen der weiteren Einschränkungen um 20% – zu Unrecht. Weder habe er die Unzumutbarkeit ausreichend dargelegt noch, inwieweit er finanzielle Vorteile erlangt habe, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13. Juli 2022, Az. XII ZR 75/21.
Simone Engel, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover