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F.A.Z.-Rechteck vom 20. Januar 2023

Die heutigen Themen:

1.) Was schuldet der Verkäufer beim Altlastenverdacht?                                

2.) Abnahme ist bei Abrechnungsverhältnis entbehrlich                       

3.) Was muss eine Mieterhöhungserklärung enthalten?                  

4.) Welche Rechtsverstöße kann die WEG rügen?                

 

 

Was schuldet der Verkäufer beim Altlastenverdacht?              

Bei dem Erwerb von Wohnungseigentum stellt bereits der Altlastenverdacht wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und der Wertminderung einen Sachmangel dar. Die vom Verkäufer geschuldete Nachbesserung umfasst dann zunächst nur die Ausräumung des Verdachts durch Aufklärungsmaßnahmen. Hier ging es um Wohnungen auf einem Grundstück, auf dem sich eine ausgefüllte Kiesgrube befand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte gegen den Verkäufer wegen des Verdachts der Bodenbelastung auf Nacherfüllung – und bekam teilweise Recht. Zwar begründe die Kiesgrube einen Altlastenverdacht. Nachdem sich dieser Verdacht jedoch nicht bestätigt habe, könne keine Beseitigung von Altlasten verlangt werden, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11. November 2022. Az. V ZR 213/21 

 

Abnahme ist bei Abrechnungsverhältnis entbehrlich      

Verlangt der Besteller eines mangelhaften Bauwerks vom Unternehmer Vorschuss für die Mangelbeseitigung, setzt dies die Abnahme voraus. Sie ist entbehrlich, wenn ein Abrechnungsverhältnis vorliegt und der Besteller nicht mehr die Vertragserfüllung verlangen kann. Dies ist der Fall, wenn der Besteller Schadensersatz statt der Leistung verlangt hat. Hier hatte der Besteller zunächst Schadensersatz gefordert und diese Forderung mit dem Werklohnanspruch des Auftragnehmers verrechnet. Anschließend klagte er auf Vorschuss – hier jedoch ohne Erfolg. Dem Anspruch stehe zwar nicht die fehlende Abnahme entgegen, da hier ein Abrechnungsverhältnis vorliege. Er sei jedoch wegen der Aufrechnung ausgeschlossen, so das Gericht. Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 04. Oktober 2022. Az. 22 U 37/22

Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover

 

Was muss eine Mieterhöhungserklärung enthalten?  

Will der Vermieter eine Mieterhöhung auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen stützen, müssen in der Mieterhöhungserklärung die Kosten für jede einzelne Maßnahme aufgeführt werden. Diese Kosten müssen jedoch nicht nach einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden. Der Vermieter hatte die Miete aufgrund modernisierender Instandsetzung erhöht und in der Erhöhungserklärung nur die Gesamtkosten je Maßnahme benannt. Hiergegen wandte sich der Mieter und klagte auf Rückzahlung der erhöhten Miete – ohne Erfolg. Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen sei eine genauere Aufschlüsselung der Kosten nach Gewerken nicht erforderlich, so das Gericht. Es befand die Mieterhöhung für wirksam und gab der Revision des Vermieters statt. Bundesgerichtshof, Urteil vom 09. November 2022, Az. VIII ZR 331/21.   

 

Welche Rechtsverstöße kann die WEG rügen? 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann von dem einzelnen Eigentümer bei der Nutzung von Sondereigentum die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften verlangen. Dieser Anspruch beschränkt sich jedoch auf die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Verstöße gegen das öffentliche Baurecht sind nicht erfasst. Hier hatte eine WEG von einem Eigentümer die Unterlassung der Nutzung einer Dachterrasse verlangt, nachdem die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung der Anlage wegen Verstößen gegen das öffentliche Baurecht angeordnet hatte. Das öffentliche Baurecht binde die Wohnungseigentümer untereinander jedoch nicht, entschied das Gericht. Es verneinte einen Unterlassungsanspruch und wies die Klage zurück. Amtsgericht Hamburg St. Georg, Urteil vom 19. August 2022, Az. 980a C 44/21. 

Simone Engel, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover

  

 

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