Die heutigen Themen:
1.) Verfügung ersetzt WEG-Beschluss
2.) Wie ist das Vorkaufsrecht abzuwenden?
3.) Anfechtung eines Mietvertrags
4.) Nachbarschutz durch vorläufigen B-Plan
Verfügung ersetzt WEG-Beschluss
Die Bauaufsichtsbehörde kann bauaufsichtliche Verfügungen unmittelbar gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vollstrecken. Soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist, muss sie nicht erst Duldungsverfügungen gegenüber den einzelnen Eigentümern erwirken. Hier hatte die Behörde eine brandschutzgerechte Sanierung einer Anlage einer WEG angeordnet. Diese kam der Verfügung nicht nach, woraufhin die Behörde ein Zwangsgeld festsetzte. Die WEG berief sich im vorläufigen Rechtsschutz darauf, dass die Versammlung keinen wirksamen Beschluss über die Sanierung gefasst habe – ohne Erfolg. Die fehlende Beschlussfassung werde durch die vollziehbare behördliche Verfügung überwunden, entschied das Gericht und wies die Beschwerde ab. Oberverwaltungsgericht Niedersachsen, Beschluss vom 16. November 2022. Az. 1 ME 106/22
Wie ist das Vorkaufsrecht abzuwenden?
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (B-Plan) kann die Gemeinde in ihrer Satzung ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke begründen. Ein solches kann ein Käufer abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bestimmt ist und er sich hierzu verbindlich verpflichtet. Hier hatte eine Gemeinde ihr Vorkaufsrecht an einer Winzerhalle ausgeübt. Dagegen klagte ein Kaufinteressent, der auf dem Grundstück einen Weinbaubetrieb ansiedeln wollte. Diese Nutzung widerspreche jedoch den Festsetzungen des B-Plans, so das Gericht. Die Verpflichtungserklärung des Klägers genüge daher nicht, um die das Vorkaufsrecht wirksam abzuwenden. Verwaltungsgerichtshof Mannheim, Urteil vom 26. Januar 2022. Az. 5 S 1259/20
Felix Semper, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Anfechtung eines Mietvertrags
Zuschnitt und Größe einer Wohnung sind für einen Mietinteressenten wesentliche Eigenschaften. Irrt sich der Mieter über diese, ist er zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt. Hier hatte sich ein Mietinteressent auf ein Inserat für eine Wohnung beworben. Die benachbarte Wohnung wurde ebenfalls vom Vermieter angeboten, besaß jedoch einen anderen Zuschnitt. Der Beklagte besichtigte aufgrund des Andrangs jedoch nur die benachbarte Wohnung und schloss daraufhin den Mietvertrag ab. Später verweigerte er die Übernahme der Wohnung und erklärte die Anfechtung – zu Recht. Das Gericht befand den Vertrag infolge der Anfechtung unwirksam. Allerdings schulde der Mieter Ersatz des Mietausfalls bis zur erneuten Vermietung der Wohnung. Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 07. November 2022. Az. 33 C 65/22
Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Suizidgefahr
Ein Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die Gefahr eines Suizids des Mieters bei Verurteilung zur Räumung stellt eine solche Härte dar. Dies kann selbst dann gelten, wenn der eine Therapie ablehnt. Im konkreten Fall des klagenden Mieters war dessen Gefahr durch einen Sachverständigen festgestellt worden. Nach Kündigung durch den Vermieter klagte er auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und bekam Recht. Die Interessen des Vermieters können den vorliegenden Härtefall nicht überwiegen, entschied das Gericht und wies die Revision zurück. Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Oktober 2022. Az. VIII ZR 390/21
Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
