Die heutigen Themen:
1.) Wer ist für Brandschutzmängel verantwortlich?
2.) Wann ist eine Veränderungssperre möglich?
3.) Was muss bei Kündigung vergütet werden?
4.) Gericht darf Beschluss ersetzen!
Wer ist für Brandschutzmängel verantwortlich?
Treten an den Wohneinheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft Brandschutzmängel auf, kann die Behörde die Eigentümer zur Mängelbeseitigung verpflichten. Dies gilt auch dann, wenn ein Eigentümer einen Kaufvertrag über die Veräußerung seiner Einheiten abgeschlossen hat. Denn erst wenn das Eigentum übertragen wurde, endet seine Verantwortlichkeit. Im konkreten Fall ging ein Eigentümer gegen eine Verfügung vor, die ihn zur Mängelbeseitigung verpflichtete. Der Kaufvertrag über seine Wohneinheiten sah jedoch vor, dass das Eigentum erst mit der letzten Ratenzahlung übergehen solle. Bis dahin könne er weiter in Anspruch genommen werden, auch wenn er keine Sachherrschaft mehr habe, so das Oberverwaltungsgericht Saarland, Beschluss vom 17. August 2022. Az. 2 B 104/22
Wann ist eine Veränderungssperre möglich?
Zur Sicherung ihrer Bauleitplanung kann eine Gemeinde eine Veränderungssperre erlassen, nachdem sie einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst hat. Die zu sichernde Planung muss dabei ein Mindestmaß dessen erkennen lassen, was Inhalt des künftigen Plans werden soll. Hier hatte die Gemeinde einen neuen Aufstellungsbeschluss gefasst, nachdem der bisherige Plan wegen Verfahrensmängeln gerichtlich aufgehoben wurde. Der neue Plan sollte lediglich diese Fehler beheben, dabei aber die ursprünglichen planerischen Ziele – Wohnraum und Beherbergung – verfolgen. Damit seien die Planungsabsichten hinreichend konkretisiert, und die Veränderungssperre rechtmäßig entschied das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen, Beschluss vom 10. August 2022. Az. 1 MN 52/22
Felix Semper, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Was muss bei Kündigung vergütet werden?
Wird ein Bauwerkvertrag aus wichtigem Grund gekündigt, ist die Wirkung der Kündigung auf die Zukunft beschränkt. Der Unternehmer darf daher für bisher erbrachte Leistungen Vergütung verlangen. Dies gilt jedoch nur für solche Bauleistungen, die sich im Zeitpunkt der Kündigung schon im Bauwerk verkörpern. Im konkreten Fall wollte der klagende Unternehmer nach Kündigung die Einholung von Gutachten und weitere Planungsleistungen abrechnen – ohne Erfolg. Dies seien keine eigenständigen Leistungen, sondern bloße Vorarbeiten, deren Vergütung laut Vertrag in die Baupreise eingerechnet sei. Da die Bauleistungen selbst nicht ausgeführt wurden, könne auch für diese Vorarbeiten keine Vergütung verlangt werden, so das Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 13. April 2022. Az. 11 U 7/21
Gericht darf Beschluss ersetzen!
Bei Beschlüssen über Instandsetzungsmaßnahmen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) grundsätzlich einen Ermessensspielraum. Ihr Ermessen kann aber dann entfallen, wenn eine Maßnahme nach dem Gesetz erforderlich ist. Verweigert die Eigentümerversammlung in einem solchen Fall trotz Handlungspflicht die Handlung, kann das Gericht den erforderlichen Beschluss ersetzen. Hier wollten die klagenden Eigentümer die WEG verpflichten, ein Unternehmen mit dem Austausch defekter Fenster zu beauftragen. Zuvor war bereits gerichtlich festgestellt worden, dass der Austausch erforderlich war. Da die WEG ihrer Pflicht nicht nachgekommen sei, müsse sie nun das von den Klägern ausgewählte Unternehmen beauftragen und die Kosten tragen, so das Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 1. April 2022. Az. 980a C 43/20 WEG
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover