Die heutigen Themen:
1.) Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung?
2.) Unerlaubte gewerbliche Untervermietung
3.) Bauherr haftet für Schäden des Nachbarn
4.) Wann ist eine Baugenehmigung unbestimmt?
Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung?
Will der Vermieter von Gewerberäumen Modernisierungsmaßnahmen durchführen, hat er diese dem Mieter unter bestimmten Vorgaben und Einhaltung von Fristen anzukündigen. Der Mieter hat in der Folge ein Sonderkündigungsrecht, es sei denn, die Maßnahmen sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden und führen nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung. Ein Mieter hatte außerordentlich gekündigt, nachdem der Vermieter die Erneuerung der Fensterfront und der Deckenbeleuchtung angekündigt hatte. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und klagte auf Zahlung der Miete – ohne Erfolg. Das Gericht befand die Maßnahmen für nicht nur unerheblich. Landgericht Mannheim, Urteil vom 15. Februar 2023. Az. 4 O 109/22
Unerlaubte gewerbliche Untervermietung
Vermietet ein Mieter die Mietwohnung zu gewerblichen Zwecken ohne eine Gestattung des Vermieters unter, kann der Vermieter – nach Abmahnung – außerordentlich kündigen. Hier erklärte ein Vermieter die außerordentliche Kündigung, nachdem der Mieter die Wohnung an mindestens 3 Personen untervermietet hatte. Der Mieter erzielte so jährlich einen Gewinn von über 7.000 Euro. Darin lag aus Sicht des Gerichts eine gewerbliche Untervermietung. Der Mietvertrag sah vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen. Dies sei keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung, weshalb das Vorgehen des Mieters vertragswidrig sei und zur Kündigung berechtige. Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 15. März 2023. Az. 17 C 281/22
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Bauherr haftet für Schäden des Nachbarn
Bei der Beauftragung von Bauunternehmen trifft den Bauherrn die Pflicht, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer zu verhindern. Diese Pflicht kann auf den Bauunternehmer übertragen werden, wofür es einer klaren Absprache bedarf. Der Bauherr hatte einen Unternehmer nach behördlicher Genehmigung mit dem Fällen der Bäume auf seinem Grundstück beauftragt. Damit verbunden war die Auflage, auf die Bäume des Nachbarn Rücksicht zu nehmen. In der Folge wurde ein Baum des Nachbarn beschädigt, woraufhin dieser Schadensersatz verlangte – zu Recht. Das Gericht entschied, dass der Bauherr seine Pflichten nicht wirksam auf den Unternehmer übertragen habe, da er diesen nicht gesondert auf die Auflage hingewiesen hatte. Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 17. Januar 2023. Az. 12 U 92/22
Wann ist eine Baugenehmigung unbestimmt?
Eine Baugenehmigung ist nicht hinreichend bestimmt, wenn sie das genehmigte Vorhaben, insbesondere Inhalt und Umfang der genehmigten Nutzung nicht eindeutig erkennen lässt. Ein Nachbar kann sich darauf jedoch nur berufen, soweit nicht sichergestellt ist, dass das Vorhaben allen nachbarschützenden Vorschriften entspricht. Hier klagte ein Nachbar gegen eine Genehmigung für ein neues Rathaus. Er berief sich auf die fehlende Bestimmtheit, da auf eine frühere Genehmigung vor Änderung des Bauantrags verwiesen wurde – zu Unrecht. Die Bezugnahme sei eindeutig und hinreichend bestimmt, so das Gericht. Insbesondere könne der Kläger zweifelsfrei feststellen, ob und in welchem Umfang er von dem Bauvorhaben betroffen sei. Verwaltungsgerichtshof Bayern, Beschluss vom 10. März 2023. Az. 15 ZB 22.2583
Sergia Antipa, MM., Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover