Die heutigen Themen:
1.) Ausnahmen von der Veränderungssperre
2.) Schadensersatz erfordert Fristsetzung!
3.) Keine Nichtigkeit von WEG-Beschlüssen
4.) Mietmangel wegen abweichender Fläche?
Ausnahmen von der Veränderungssperre
Ist ein Bauvorhaben bereits durch die Bauaufsichtsbehörde genehmigt worden, darf dieses trotz einer baurechtlichen Veränderungssperre durchgeführt werden. Dies gilt nicht für Veränderungssperren nach Fachplanungsrecht. Hier muss bereits mit dem rechtlich zulässigen Bau begonnen worden sein. Mit seiner Klage wollte der Bauherr Ersatz für Schutzvorkehrungen an seinen geplanten Bauvorhaben erreichen. Diese waren infolge der Erweiterung einer angrenzenden Bahnlinie nötig, für die zuvor eine Veränderungssperre erlassen worden war. Zwar verfügte der Kläger bereits über mehrere Bauvorbescheide. Dies genüge jedoch nicht für eine Ausnahme von der Sperre, weshalb die Baumaßnahmen des Klägers unzulässig seien, so das Gericht. Verwaltungsgerichtshof Bayern, Urteil vom 4. August 2022. Az. 22 A 20.40012
Schadensersatz erfordert Fristsetzung!
Verlangt der Auftraggeber Schadensersatz neben der Leistung wegen Mängeln aus einem VOB/B-Vertrag, muss der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Denn Voraussetzung dieses Anspruchs ist, dass der Schaden auch durch eine Nacherfüllung nicht behoben werden kann. Dies entspricht der Frist zur Mängelbeseitigung beim Schadensersatz statt der Leistung. Geklagt hatte ein Auftraggeber eines VOB/B-Einheitspreis-Vertrags, nachdem der Auftragnehmer die geschuldeten Verfugungsarbeiten mangelhaft durchgeführt hatte. Diesem hatte er jedoch nicht die erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt. Das Gericht verneinte daher den Schadensersatzanspruch des Klägers und gab dem Beklagten im Berufungsverfahren Recht.
Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
Keine Nichtigkeit von WEG-Beschlüssen
Wird ein WEG-Mitglied von den übrigen Eigentümern einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung geladen, führt dies nur bei böswilligem Handeln der Eigentümer zur Nichtigkeit der Versammlungsbeschlüsse. Die bloße Nichtladung als solche reicht für eine Böswilligkeit nicht aus. Hier hatten die Mitglieder einer WEG mehrere Versammlungen einberufen, ohne einen Eigentümer zu laden. Dieser befand sich damals im Ausland und hätte auch bei Ladung nicht teilnehmen können. Er berief sich später auf die Nichtigkeit der Versammlungsbeschlüsse – ohne Erfolg. Das Gericht befand, dass die übrigen Eigentümer nicht böswillig gehandelt hätten. Der Kläger könne zwar die Beschlüsse gerichtlich anfechten, doch diese seien jedenfalls nicht ohne weiteres nichtig. Landgericht Köln, Urteil vom 17. November 2022. Az. 29 S 69/22
Mietmangel wegen abweichender Fläche?
Enthält ein Mietvertrag über Gewerberäume selbst keine Vereinbarung über die Fläche der Mietsache, folgt daraus, dass der Vermieter keine bestimmte Größe zusichern will. Bloße circa-Angaben im Exposé genügen für eine Zusicherung nicht, sodass eine Abweichung hiervon keinen Mangel darstellt. Geklagt hatte ein Vermieter auf Zahlung von Mietrückständen, nachdem der Mieter sich u.a. auf Mietmängel berief und die Miete gemindert hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angabe zur Fläche, weshalb das Gericht eine vertragliche Bindung des Vermieters ablehnte und die Mietminderung für rechtswidrig befand. Erschwerend kam hinzu, dass der Vermieter ausdrücklich keine Gewähr für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit übernommen hatte. Eine Zusicherung des Vermieters sei nur anzunehmen, wenn die Fläche als Berechnungsgrundlage für die Miethöhe diene, was hier nicht zutraf. Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 8. März 2023. Az. 19 U 126/21
Sergia Antipa, MM., Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover