Ausgabe:2017/05
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Genehmigungsplanung - Honorar auch für Leistungsphasen 1 bis 3

Wird ein Architekt ohne die Übergabe einer Entwurfs- und Vorplanung mit der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) beauftragt, kann er auch die Leistungsphasen 1 bis 3 nach HOAI 2009 abrechnen. Ohne eine ausreichende Vorleistung sei es dem Architekten nicht möglich, festzustellen, ob ein Baugenehmigungsverfahren erfolgreich werden kann, so das Landgericht München. Es sei notwendig, dass sich der Architekt umfassend mit den Planungsgrundlagen auseinandersetzt und die zur Beantragung erforderlichen Vorleistungen durchführt. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Leistungsphasen 1 bis 3 bereits ausreichend von einem anderen Architekten bearbeitet wurden und der neue Architekt auf dieser Grundlage mit der Leistungsphase 4 beauftragt wird.

Kommentar

Grundsätzlich besteht nur eine Wechselbeziehung zwischen jeder vorangehenden und nachfolgenden Leistungsphase. Vorliegend hat das LG München zutreffend auch eine Korrelation zwischen der Leistungsphase 1-3 und der Leistungsphase 4 angenommen. In der Leistungsphase 4 schuldet der Architekt den Erfolg, nämlich die Genehmigung. Dieser Erfolg ist ihm jedoch nicht möglich, wenn die notwendigen Vorleistungen nicht vorliegen. Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung durchaus erstaunlich, am Ende aber nur konsequent.

Autor: Felix Semper - semper@bethge-legal.com

Fundstelle: LG München I, Urteil vom 31.01.2017, 5 O 21198/15, IBRRS 2017, 0627

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Gewerbliches Mietrecht: Vormieter war Bordellbetreiber - Keine Aufklärungspflicht!

Ein Mietvertrag kann nicht deshalb angefochten werden, weil verschwiegen wurde, dass der vorherige Mieter in den Räumen ein Bordell betrieben hat, so das OLG Düsseldorf. In dem Rechtsstreit ging es darum, dass die Mieterin negative Auswirkungen für ihren Friseursalon befürchtete. Es bestand aber keine Aufklärungspflicht des Vermieters und erst recht nicht des Maklers über die frühere Nutzung der Gewerbeimmobilie. Grundsätzlich muss jede Partei die zur Entscheidung notwendigen Informationen selbst beschaffen. Eine Aufklärungspflicht besteht nur ausnahmsweise bei solchen Umständen, die hinsichtlich der Mietsache von besonderer Bedeutung für den Entschluss der anderen Vertragspartei zum Vertragsschluss sind und deren Mitteilung diese nach Treu und Glauben erwarten kann.

Kommentar

Nur wenn ein Wissensgefälle besteht, kann dem Vermieter gegenüber potentiellen Mietern eine Aufklärungspflicht zukommen. Die aufklärungsbedürftige Partei muss dabei entweder keine aussichtsreichen Möglichkeiten haben oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte keinen Anlass sehen, sich über die Umstände selbst Klarheit zu verschaffen. Durch eine eigene sorgfältige Recherche des zukünftigen Mieters können derartige unliebsame Überraschungen vermieden werden, zumal im vorliegenden Fall die Nutzungsart stadtbekannt war.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2016, 7 U 143/15, IBRRS 2017, 0615

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Makler- und Bauträgerrecht: Notarieller Vertrag übertrumpft Widerrufsrecht

Wenn ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet wird und darin eine Maklerklausel enthalten ist, wird dadurch ein Widerrufsrecht der Käufer gegenüber dem Makler ausgeschlossen. Die Käufer waren gegenüber dem Makler zum Widerruf nach Fernabsatzrecht berechtigt. Dieses Recht erlischt aber dann, wenn in den notariellen Kaufvertrag eine Klausel über die Maklerprovision aufgenommen wird. Die Maklerklausel stellt nach Ansicht des Landgerichts Limburg ein Schuldanerkenntnis dar, durch das Einwände rechtlicher und tatsächlicher Natur ausgeschlossen werden.

Kommentar

Diese Entscheidung ist interessengerecht. Ursprünglich sollte das Widerrufsrecht die Überprüfung von Waren ermöglichen. Heute dient es einem weiterreichenden Schutz des Verbrauchers vor übereilten (Fehl-)Entscheidungen. Von einer solchen kann aber nach Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages keine Rede mehr sein, sodass sich der Käufer an seiner Erklärung festhalten lassen muss. Verträge sind nämlich grundsätzlich einzuhalten.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Limburg, Urteil vom 05.08.2016, 3 S 29/16, IBRRS 2017, 0009

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Wohnungseigentumsrecht: Alleinige Nutzung führt zur Kostentragung

Werden einem Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten übertragen, so hat er im Zweifel auch die entsprechenden Kosten zu tragen. Dies gilt auch, wenn es um Flächen geht, an denen dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, also Flächen, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Weiter gilt dies nicht nur für die ursprünglich vereinbarten Flächen, sondern auch für Flächen, die im Laufe der Zeit hinzukommen. Der BGH hat klargestellt, dass die Eigentümerversammlung auch die Folgekosten einer baulichen Gestaltung dem Einzelnen auferlegen darf und der betroffene Eigentümer keine Kostenerstattung für von ihm angestoßene Veränderungen von der Gemeinschaft einfordern kann.

Kommentar

Hintergrund dieser Kostenverteilung ist, dass derjenige, der Flächen allein nutzen, verändern und auch andere von der Nutzung ausschließen darf, auch die Kosten vollständig tragen soll.

Autor: Nils Flaßhoff - flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, BeckRS 2016, 115082

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