Berliner Verhältnisse

Wohnraum ist vor allem in den Großstädten knapp. Die Situation in Berlin ist jedoch eklatant.

Gesetzgebung und Rechtsprechung kämpfen daher um eine Lösung, die den Konflikt ausgleicht zwischen dem öffentlichen Interesse daran, die Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen, und der grundrechtlich geschützten Garantie der Eigentümer, mit seinem Eigentum frei verfahren zu dürfen. Mit Regularien wie der Mietpreisbremse oder dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz versucht der Gesetzgeber diese Interessen schonend auszubalancieren und eine verfassungskonforme Rechtslage zu schaffen. In der Praxis scheitert dies jedoch zuweilen an ermessensfehlerhaften Entscheidungen der Behörden oder verfassungswidrigen Verordnungen. Die Korrektur solcher Ergebnisse durch die Rechtsprechung ist in vollem Gange.

Das Bundesverfassungsgericht bestätigte mit Beschluss vom 18. Juli 2019 die Verfassungsmäßigkeit der sog. „Mietpreisbremse“, also die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum. Danach darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Die Regelung verletzt nach Ansicht des Gerichts weder die Eigentumsgarantie noch den allgemeinen Gleichheitssatz. Die Mietpreisbremse wirke der Verdrängung wirtschaftlich schwacher Mieter entgegen. Ein milderes Mittel sei nicht ersichtlich. Auch sei die Regelung für Vermieter zumutbar, da sie nicht zu dauerhaften Verlusten wie einer Substanzgefährdung oder zum Wegfall jeglicher sinnvollen Nutzung führt. Die Verhältnismäßigkeit sei dadurch gewährleistet, dass eine Begrenzung auf angespannte Wohnungsmärkte vorgesehen ist und Ausnahmen möglich sind. Dass die Mietpreisbremse anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, führt zwar zu unterschiedlichen Mietobergrenzen, jedoch ist diese Ungleichbehandlung verfassungsgemäß, weil das Unterscheidungskriterium sachlich gerechtfertigt sei. Ausnahmen vom Anwendungsbereich, wie bei der Vermietung von Neubauwohnungen und im Rahmen der Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung hingegen sichern die für den Wohnungsmarkt so essentielle Schaffung neuer und moderner Wohnungen. Für den Neubau entfällt daher die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gänzlich, für die modernisierten Wohnungen für die erste Vermietung.

Auch ein neues Urteil des Verwaltungsgerichtes Berlin vom 27. August 2019 bringt Klarheit und Entlastung zu Gunsten potentieller Investoren. Das Gericht erklärt § 3 Absatz 4 ZwVbVO (Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin) für nichtig. Nach dieser Regelung war eine Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum durch einen Abriss nur zulässig, wenn der erforderliche Ersatzwohnraum eine Nettokaltmiete von 7,92 € pro Quadratmeter monatlich nicht überschreitet. Diese Regelung macht einen wirtschaftlich sinnvollen Neubau von Wohnraum unmöglich und ist daher verfassungswidrig. Sie widerspricht dem zentralen Ziel des Zweckentfremdungsverbotes, die Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Die wirtschaftlich vernünftige Erneuerung des veralteten Wohnraumbestandes wird so wesentlich erschwert, dass langfristig ein völliger Zusammenbruch der Wohnraumversorgung droht.

Die Lösung des Konfliktes kann insofern nicht in einer immer weiter erdrosselnden Reglementierung von Mietpreisen und Zweckbestimmung von Wohnraum liegen, sondern vielmehr in der Schaffung neuen Wohnraums. Als auf dem Gebiet des Immobilienrechts führendes Beratungsunternehmen kann Sie BETHGE bei Ihren Vorhaben rund um die Schaffung von neuem, modernen Wohnraum in Berlin begleiten.

Insofern: auch BETHGE goes Berlin…!