Maklerrecht: Abschluss des Maklervertrages durch einen Vertreter
Lässt sich eine Kaufinteressentin ohne Kenntnis ihres Lebensgefährten und auf eigene Initiative ein Exposé zusenden, kommt ein Maklervertrag mit dem Lebensgefährten nicht zustande, sofern dieser das Exposé selbst nie erhält und von dessen Inhalt keine Kenntnis erlangt. Im konkreten Fall verlangte der Makler von dem beklagten Lebensgefährten, der das angebotene Objekt gekauft hat, eine Provisionszahlung. Das Landgericht Hamburg wies den Anspruch ab. Der Makler konnte nach der Aussage der Lebensgefährtin nicht beweisen, dass der Beklagte diese zum Abschluss eines Maklervertrages bevollmächtigt hatte. Ebenso wenig gelang ihm der Beweis, dass der Beklagte das Exposé mit dem Provisionshinweis erhalten hat.
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An das Zustandekommen eines Maklervertrages sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs strenge Anforderungen zu stellen. Dieser Linie folgt auch das Landgericht Hamburg mit seiner Entscheidung. Im Sinne eines eindeutigen Provisionsverlangens ist es Aufgabe des Maklers, deutlich zu machen, ob und von wem er eine Provisionszahlung erhalten möchte. Tritt ein Vertreter auf, sollte sich der Makler -gerade bei sog. konkludenten Vertragsabschlüssen- vorsichtshalber die Provision noch einmal vom Vertretenen bestätigen lassen.
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2018, 316 O 81/16, IBRRS 2019, 0877
Handels- und Gesellschaftsrecht: Keine Analogie für die GmbH
Die Regelung aus dem Aktiengesetz, wonach es bei der Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens eines Beschlusses der Hauptversammlung bedarf, welcher notariell zu beurkunden ist, ist nicht analog auf eine GmbH anwendbar, so der BGH. Sinn und Zweck dieser Regelung ist der Schutz der Aktionäre davor, dass der Gesellschaft die Geschäftsgrundlage entzogen wird, ohne dass diese Einfluss darauf haben. Der BGH lehnt eine Analogie, also eine Anwendung auf einen ähnlichen, ungeregelten Tatbestand, im Rahmen der GmbH ab. Es handele sich bei dieser Regelung um kein verallgemeinerungsfähiges gesellschaftsrechtliches Prinzip. Die Gesellschafter seien nicht in gleichem Maße schutzbedürftig, sind sie doch mit weitergehenden Mitspracherechten ausgestattet. Überdies kollidiere die im Außenverhältnis unbeschränkte Vertretungsmacht der Geschäftsführer mit einer solchen Regelung. Gleichzeitig betont der BGH jedoch, dass die Verpflichtung zur Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens einer GmbH ein besonders bedeutsames Geschäft darstellt, zu dessen Vornahme der Geschäftsführer einen zustimmenden Beschluss der Gesellschafterversammlung herbeiführen muss.
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Dieses Urteil beseitigt nicht nur die Unsicherheiten, ob ein solcher Beschluss zu fassen und zu beurkunden ist; auch entfallen die nicht unwesentlichen Kosten, die durch die Beurkundung der Beschlüsse entstanden sind.
Bau- und Architektenrecht: Architekt haftet für Fehler des Vermessungsingenieurs
Berechnet ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die Grundflächenzahl fehlerhaft, haftet er dafür nicht selbst, wenn dem Bauherrn eine andere Ersatzmöglichkeit offensteht. Kommen Schadenersatzansprüche gegen den Architekten in Betracht, so haftet dieser vorrangig. Vorliegend war den Klägern die Nutzung eines Doppelhauses untersagt worden. Sie klagten daraufhin wegen der fehlerhaften Grundflächenzahl, die der Bauplanung zugrunde lag, sowohl gegen den Vermessungsingenieur als auch gegen den Architekten auf Schadensersatz. Den Fehler des Vermessungsingenieurs bei der Erstellung des Lageplans hätte der Architekt erkennen müssen, entschied das Oberlandesgericht. Grundsätzlich schulde er eine genehmigungsfähige Bauplanung. Daher könne zumindest erwartet werden, dass er die Grundflächenzahl nochmals rechnerisch überprüft.
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Die nachrangige Haftung des Vermessungsingenieurs gründet darauf, dass der Bauherr Ansprüche gegen den Architekten geltend machen kann. Denn als Amtswalter übt der Vermessungsingenieur bei der Erstellung des Lageplans hoheitliche Tätigkeiten aus. Eine Haftung für fahrlässige Fehler ist in einem solchen Fall nur dann vorgesehen, wenn der Geschädigte sonst keinen Schadensersatz verlangen kann. Anders läge der Fall, wenn zweifelhaft wäre, ob der Bauherr seine Forderungen gegen den Architekten nicht in absehbarer Zeit durchsetzen könnte.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.03.2019, 12 U 157/17, BeckRS 2019, 4953
Bau- und Architektenrecht: Wie werden „Nullpositionen“ abgerechnet?
Verzichtet der Auftraggeber nach Auftragserteilung gegenüber dem Auftragnehmer einseitig auf die Ausführung einzelner Positionen, ist wie bei einer Teilkündigung und nicht wie bei einer Leistungsänderung abzurechnen. Dem Auftragnehmer steht daher die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zu. Bei einem Einheitspreisvertrag gemäß den Vorgaben der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) über Metallbauarbeiten ließ der Auftraggeber einseitig zwei Einzelleistungen aus dem Leistungsverzeichnis nicht ausführen. Der Auftragnehmer berechnete für diese entfallenen Arbeiten entgangenen Gewinn. Im Zuge der Abrechnung streiten die Parteien, ob diese zwei „Nullpositionen“ aus dem Leistungsverzeichnis wie eine Leistungsänderung oder wie eine Teilkündigung abzurechnen sind. Zwar lässt das Gericht die Frage offen, ob die zwei Einzelleistungen tatsächlich (teil-)gekündigt wurden. Jedoch stellt es fest, dass solche „Nullpositionen“ nicht wie Leistungsänderungen, sondern wie Teilkündigungen abzurechnen sind.
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Die Abrechnung von sog. „Nullpositionen“ ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. Eine Ansicht sieht in dem einseitigen Verzicht des Auftraggebers auf Einzelleistungen eine Mengenminderung und bevorzugt daher eine Abrechnung über die Vorschriften zur Leistungsänderung. Die Gegenansicht zieht zur Abrechnung stattdessen die Vorschriften zur (Teil-)Kündigung heran. Je nach Fall kann zugunsten der einen oder anderen Seite argumentiert werden. Um dem vorzubeugen und Unstimmigkeiten im Rahmen der Abrechnung zu vermeiden, ist der Auftraggeber gut beraten, bei einem Entfall wirtschaftlich bedeutender Einzelpositionen mit dem Auftragnehmer eine klarstellende separate Vereinbarung zu treffen.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 02.04.2019, 28 U 413/19 Bau, IBRRS 2019, 1274
Datenschutz: Jahr 1 nach der Datenschutzgrundverordnung
Die Datenschutzgrundverordnung der Europäischen Union, kurz DSGVO, ist seit knapp einem Jahr in Kraft. Obwohl sie lange vor Inkrafttreten bekannt war, waren zu diesem Zeitpunkt viele Fragen ungeklärt und die Einführung in Unternehmen verlief nicht überall reibungslos. Teilweise bestehen selbst heute noch Unsicherheiten im Umgang mit der DSGVO und dem auf ihrer Grundlage geänderten Bundesdatenschutzgesetz sowie den verschiedenen Landesdatenschutzgesetzen. Unseres Erachtens bestehen für Unsicherheiten im Umgang mit dem Thema Datenschutz aber keine Entschuldigungen mehr. Wir empfehlen daher Lücken bei der Anwendung der DSGVO spätestens jetzt zu schließen. Im Falle eines Verstoßes drohen Reputationsverluste und Bußgelder. Das bisher höchste Bußgeld – 50 Millionen Euro – hat die französische Datenschutzbehörde gegen Google erlassen. Ihrer Ansicht nach informierte das Unternehmen seine Nutzer nicht „klar und verständlich“ über die Verwendung persönlicher Daten. In Deutschland wurden bislang Strafen in einer Gesamthöhe von ca. 450.000 Euro verhängt. Die zuständigen Datenschützer bemängelten auch hier häufig mangelnde Transparenz und unzureichende Aufklärung. Etliche Unternehmen reagierten auf die DSGVO anfangs vor allem mit der Einholung zahlreicher Einwilligungserklärungen. Dass diese allein nicht ausreichen, verdeutlichen erste gerichtliche Entscheidungen. Verzeichnisse aller Verarbeitungstätigkeiten, interne Datenschutzrichtlinien und technische sowie organisatorische Anforderungen an die Datensicherheit und -sparsamkeit sind erforderlich, um Bußgelder zu verhindern oder zumindest im Falle eines Verstoßes gering zu halten.
Praxistipp
In der Immobilienwirtschaft ist die DSGVO beinahe zu 100 Prozent anzuwenden. Mieterdaten, Asset- und Facility Management sowie der Datenschutz im Rahmen von Due Diligence-Prüfungen sind nur einige der Berührungspunkte mit personenbezogenen Daten und damit der DSGVO. Zum einen müssen die formellen Vorgaben der DSGVO umgesetzt sein, zum Beispiel muss ein Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten gepflegt werden. Zum anderen sollten nicht nur Führungskräfte, sondern auch Mitarbeiter im Hinblick auf die Datenschutzanforderungen geschult werden, um Fehler zu vermeiden. Schließlich ist beinahe jede Verarbeitung personenbezogener Daten vom Anwendungsbereich der DSGVO erfasst.
