Gewerbliches Mietrecht: Kanzlei muss umfangreiche Umbauarbeiten nicht dulden
Eine Anwaltskanzlei muss in einem bestehenden Mietverhältnis als Mieterin von Büroräumlichkeiten keine umfangreichen Umbaumaßnahmen dulden. Dies gilt zumindest, wenn die Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Erschütterungen über solche Renovierungsarbeiten hinausgehen, die üblicherweise bei Mieterwechseln zu erwarten sind. Im vorliegenden Fall hatte eine Kanzlei eine einstweilige Verfügung gegen begonnene Abbrucharbeiten im selben Gebäude ihrer Mieträume erwirkt, weil die Rechtsanwälte durch die Umbauarbeiten zu stark in ihrer Arbeit gestört wurden. Das Gericht gab der Kanzlei recht. Die Abbrucharbeiten stünden der ungestörten Durchführung der mit einem Rechtsanwaltsbüro verbundenen geistig-gedanklichen Tätigkeiten wie Aktenstudium, Recherche, Fertigen von Schriftsätzen, Urkunden oder Mandantengesprächen entgegen. Die Arbeiten dienten nicht der Verbesserung oder Erhaltung der Mietsache, sondern seien nur auf eine Änderung des Nutzungszwecks des Gebäudes ausgelegt. Eine Duldungspflicht für derartige Maßnahmen treffe den Mieter vor Ende des Mietverhältnisses gerade nicht.
Kommentar
Das Urteil konkretisiert die Duldungspflichten des Mieters und beschränkt damit die Handlungsmöglichkeiten des Eigentümers/ Vermieters. Entscheidend kommt es danach für einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter auf die Zweckbestimmung der Umbauarbeiten an. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Umbaumaßnahmen zu einer objektiven Wertsteigerung der Mietsache führten.
Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.03.2019, 2 U 3/19, becklink 2012643
Gewerbliches Mietrecht: Wann endet eine Untervermietung?
Ein Wechsel des Hauptmieters berührt ein bestehendes Untermietverhältnis grundsätzlich nicht. Im konkreten Fall war der Betreiber eines Lebensmittelgeschäfts durch dreiseitige Vereinbarung in ein bestehendes Mietverhältnis über eine Gewerbefläche zwischen dem Eigentümer und einem anderen Vormieter eingetreten, nachdem Letzterer ausgeschieden war. In der Ladenfläche befand sich ein Geldautomat, über den der Vormieter einen Untermietvertrag mit der beklagten Firma geschlossen hatte. Danach war diese zur Aufstellung und zum Betrieb des Automaten gegen Zahlung eines Entgelts an den Vormieter berechtigt. Der neue Mieter lehnte eine Übernahme dieses Mietvertrags ab und klagte gegen das Unternehmen auf Beseitigung des Automaten. Ein solcher Anspruch steht ihm jedoch nicht zu, da der Eintritt des neuen Mieters in das Hauptmietverhältnis keine Auswirkung auf den bestehenden Untermietvertrag hat. Der neue Mieter ist weder automatisch, noch durch Vertrag in den Mietvertrag eingetreten. Das Untermietverhältnis endet regelmäßig auch dann nicht automatisch, wenn der Hauptmietvertrag ausläuft oder durch Kündigung beendet wird. Selbst wenn der Vormieter das Untermietverhältnis wirksam gekündigt hätte, könne nur der Vormieter die Beseitigung verlangen.
Kommentar
Das Landgericht schließt eine Kündigung des Untermietverhältnisses durch Kündigung des Hauptmietverhältnisses bei entsprechender Information des Untermieters nicht per se aus. Ein automatischer Übergang des Untermietverhältnisses auf den neuen Mieter durch Eintritt in den Hauptmietvertrag, wie etwa auf Vermieterseite beim Kauf eines Mietshauses, ist hingegen nicht möglich, da das Gesetz einen solchen Übergang eines Vertragsverhältnisses nicht kennt.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018, 37 O 123/18, BeckRS 2018, 35845
Maklerrecht: Schadensersatz aufgrund Pflichtverletzung beim Makleralleinauftrag
Im Rahmen eines Makleralleinauftrags treffen den Makler gesteigerte Pflichten, für deren Verletzung er haftet. Eine Pflichtwidrigkeit liegt vor, wenn der Makler keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt, ein Kaufangebot falsch darstellt oder das Kaufangebot eines Interessenten verschweigt. Hat der Makler selbst Kaufinteresse, darf er anderen Interessenten keine überhöhten Preisvorstellungen des Verkäufers nennen, um sie von der Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten. Wird aufgrund eines solchen Verhaltens des Maklers die Immobilie unter Wert an diesen verkauft, hat der geschädigte Verkäufer u.a. Schadensersatzansprüche.
Kommentar
Eine provisionsauslösende Maklertätigkeit liegt nur in einem sog. Dreierverhältnis vor. Kauft der Makler das von ihm zu vermittelnde Objekt selbst, so weist er keinen „Dritten“ nach und kann bereits keine Provision verlangen. Es besteht auch ein Interessenkonflikt, weil er andere Interessenten von der Abgabe von Kaufangeboten abhalten könnte. Zwar ist ein Makler nach dem Leitbild des Gesetzes grundsätzlich nicht verpflichtet, für seinen Auftraggeber auch tatsächlich tätig zu werden. Anders liegt es jedoch bei dem sog. Makleralleinauftrag. Hier besteht die Verpflichtung, Vermarktungstätigkeiten im Sinne des Auftraggebers zu entfalten. Möchte der Makler das Objekt selbst erwerben, sollte er von dem gleichzeitigen Abschluss eines Maklervertrages Abstand nehmen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17, IBRRS 2019, 0640
Öffentliches Baurecht: Kinderlärm als schädliche Umwelteinwirkung?
Der von einer Kindertagesstätte ausgehende Lärm stellt keine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Bundesimmissionsschutzrechtes dar. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere auch der Rechtsanspruch auf einen Betreuungsplatz, denn die Errichtung einer Kindertagesstätte dient unmittelbar den Bedürfnissen der Einwohner eines Wohngebietes. Weder ein angrenzendes Elterncafé noch der durch das Bringen und Abholen der Kinder verursachte Verkehrslärm sind als solche schädliche Umwelteinwirkungen und daher regelmäßig von den Nachbarn hinzunehmen.
Kommentar
Der Bedarf an Kindertagesstätten ist hoch. Gerade für berufstätige Eltern ist die Betreuung ihrer Kinder tagsüber essentiell. Vor allem in Wohngebieten, in denen sich Kindertagesstätten für gewöhnlich aufgrund der Nähe zum Wohnort und der verkehrsberuhigten Lage ansiedeln, ist daher auf die Bedürfnisse von Familien Rücksicht zu nehmen. Kinder sind schließlich für die ganze Gesellschaft eine große Bereicherung.
