Grundstücksrecht: Wohnungskauf – Mietpreisbindung muss offen gelegt werden
Die Mietpreisbindung einer öffentlich geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar. Sofern der Verkäufer von der Preisbindung Kenntnis hat, besteht für ihn daher eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Im zugrunde liegenden Fall begehrte ein Wohnungskäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz wegen der Mietpreisbindung, von der er bei Vertragsschluss nichts wusste. Mit Erfolg in der Revision! Denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung, wie etwa die Sozialbindung, sind bei einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen. Daher führt auch der Verzicht auf eine Besichtigung nicht dazu, dass die Aufklärungspflicht in Bezug auf Rechtsmängel entfällt. Der BGH hat die Sache daher unter Berücksichtigung seiner Rechtsauffassung zur erneuten Entscheidung an das OLG Celle zurückverwiesen.
Praxistipp
Für Käufer sind gerade die Eigenschaften des Kaufobjektes von besonderem Interesse, die dessen wirtschaftlichen Wert beeinflussen. Um nicht in die Gefahr einer Anfechtung des Vertrages wegen Arglist zu kommen, ist insbesondere jedem gewerblichen Verkäufer anzuraten, sein Wissen über wertbildende Eigenschaften des Verkaufsobjektes dem Interessenten vollumfänglich offen zu legen. Dabei hilft es, sich selbst zu fragen: Was könnte eine relevante Information für meine Kaufentscheidung sein?
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.09.2018, V ZR 165/17
Bau- und Architektenrecht: Der Architekt muss nicht zwangsweise den sichersten Weg gehen
Wird der vom Architekten eingereichten Genehmigungsplanung die Baugenehmigung versagt, kann dieser dennoch die Vergütung für die vollständige Erfüllung der Leistungsphasen 1 und 2 verlangen. Das Kammergericht Berlin stellte klar, dass eine genehmigungsfähige Planung zwar das Endergebnis sein solle, es müsse sich aber nicht durch alle Leistungsphasen ziehen. Im vorliegenden Fall ging es in den ersten zwei Leistungsphasen, so das Gericht, vielmehr darum, die Maximalvorstellungen des Bestellers auszuloten und nicht den sichersten Weg zu gehen. Dies sei hier auch so vereinbart worden.
Kommentar
Der Architekt schuldet in aller Regel durchaus eine genehmigungsfähige Planung als Endergebnis. Dieses Leistungssoll eines Architektenvertrages muss aber nicht zwangsläufig für sämtliche Phasen der Vertragserfüllung gelten. Es kann individuell vereinbart werden, dass der Architekt nicht den sichersten Weg gehen muss, sondern versuchen soll, die Maximalvorstellungen des Bestellers durchzusetzen. Um Unklarheiten zu vermeiden sollte klargestellt werden, dass von den Maximalvorstellungen erst zurückgesteckt werden soll, wenn feststeht, dass sie nicht umsetzbar sind.
Enthält der Gewerberaummietvertrag sowohl eine Verlängerungsoption als auch eine Verlängerungsklausel, geht die Option der Verlängerungsklausel vor. In diesem Fall sah der Mietvertrag neben der der Mieterin zustehenden Verlängerungsoption vor, dass sich das Mietverhältnis automatisch verlängert, wenn es nicht binnen 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages gekündigt wird. Die Vermieterin kündigte zwar innerhalb der vorgesehenen Frist, allerdings übte die Mieterin im Anschluss die Option ebenfalls fristgerecht aus. Nach Auffassung des Gerichts ist das Optionsrecht nicht durch die Kündigung erloschen. Beide Regelungen seien als eigenständig auszulegen, sodass die Optionsausübung nicht von der automatischen Verlängerung abhänge. Daher verlängere sich das Mietverhältnis trotz rechtzeitiger Kündigung nach Ausübung der Option um die dort vorgesehenen 10 Jahre.
Praxistipp
Die Rechtsauffassung des hiesigen Senats ist zutreffend. Andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand, über die Kündigung das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht zu verhindern. Vermieter sollten bereits bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass klare Regelungen über die Abhängigkeit beider Regelungen getroffen werden. So kann etwa vereinbart werden, dass die Frist zur Optionsausübung vor der Kündigungsfrist für die Verlängerungsklausel ausläuft. Hier enthielt der Mietvertrag für das Optionsrecht keine Frist, so dass es bis zum Ende der Vertragslaufzeit ausgeübt werden konnte.
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018, 5 U 539/18, IBRRS 2018, 2810
Wohnraummietrecht: Kein Preisvergleich nur unter Sozialwohnungen
Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung Vergleichswohnungen heranzieht, muss Bezug auf Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts nehmen. Dies gilt auch bei Sozialwohnraum, also öffentlich geförderten Wohnraum. In dem vorliegenden Fall klagte ein Vermieter gegen seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Den verlangten Mietzins verglich er ausschließlich mit ebenfalls öffentlich geförderten Wohnungen. Ohne Erfolg! Denn grundsätzlich soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, zumindest ungefähr abschätzen zu können, ob die erhöhte Miete noch der maximal zulässigen „ortsüblichen Vergleichsmiete“ entspricht oder diese übersteigt. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gemäß den gesetzlichen Vorgaben öffentlich geförderter Wohnraum aber ausdrücklich ausgenommen. Im Übrigen, so das Gericht, sei kein allgemeiner Satz dahingehend bekannt, dass öffentlich geförderter Wohnraum nach allgemeiner Lebenserfahrung stets günstiger ist als Wohnraum auf dem preisfreien Wohnungsmarkt.
Kommentar
Immer wieder scheitern Mieterhöhungsverlangen an den zum Preisvergleich herangezogenen Wohnungen, da ihnen die Vergleichbarkeit fehlt. Deshalb ist bei einer unter Bezugnahme auf teurere Wohnungen begründeten Mieterhöhung immer auf die Nachvollziehbarkeit der Marktlage zu achten. Letztlich muss der Mieter eine Feststellung darüber treffen können, ob der verlangte Mietzins objektiv marktüblich und damit berechtigt ist.
Fundstelle: LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018, 14 S 47/17, BeckRS 2018, 12982
Landschaften von Burkhard Kern in der Kanzlei bethge
In den Räumlichkeiten der Kanzlei bethge, Rathenaustraße 12, 30159 Hannover, sind gegenwärtig stimmungsvolle Landschaftsmalereien des Hannoveraner Künstlers Burkhard Kern zu sehen. Die großformatigen Motive laden in jeder Etage zum Betrachten und Verweilen ein.
Der Künstler sagt zu seinen Arbeiten: „Die Landschaftsmalerei ist für mich eine persönliche Reaktion auf eine verdichtete Welt, bei der die Taktung immer schneller wird … Die Faszination an der Landschaft ist das Eintauchen und Innehalten, wenn man sich auf sie einlässt. Das ist immer wieder berührend … Die großformatigen Landschaften vermögen es, wenn man sich als Betrachter innerlich darauf einlässt, einen Fokus auf sich selbst zu gewinnen, der metaphorisch gesehen etwas mit den eigenen Einblicken und Ausblicken zu tun hat, welche wiederum die Grundlage bilden für eine innere Entscheidungsfindung im Leben … Man schaut nicht auf das Bild, sondern ist im Bild. Ein kleiner, aber in seiner Wirkung wesentlicher Unterschied.“
