Grundstücksrecht: Kein Ärger bei verfrühtem Weiterverkauf!
Verkauft die Gemeinde ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus zum Verkehrswert mittels städtebaulichem Vertrag, stellt eine Vertragsklausel, die dem Erwerber eine von einer Verkehrswertsteigerung unabhängige Zuzahlung beim Weiterverkauf innerhalb von acht Jahren nach Errichtung des Eigenheims auferlegt, eine unangemessene Vertragsgestaltung dar. Im konkreten Fall verkaufte das Erwerberpaar aufgrund der Scheidung das Grundstück vor Ablauf der Haltezeit weiter. Daraufhin forderte die Gemeinde die im Vertrag vereinbarte Nachzahlung zum Kaufpreis. Diese wurde zunächst bezahlt. Jedoch verlangte der Mann im Klageweg den von ihm getragenen hälftigen Betrag von der Gemeinde zurück. Mit Erfolg! Denn die Regelung über die Nachzahlungsverpflichtung sei unwirksam. Da die Käufer keinen Preisvorteil bekommen hätten, diene die Klausel nicht der Abschöpfung einer gewährten Subvention, sondern behindere eine Weiterveräußerung vor Ablauf der Haltefrist. Diese Benachteiligung der Käufer könne nicht mit der geltend gemachten Abwehr von Spekulationsgeschäften gerechtfertigt werden.
Kommentar
Regelmäßig nehmen Gemeinden in ihre Grundstückskaufverträge Klauseln auf, die der Abschöpfung von Spekulationsgewinnen bei vergünstigten Grundstücken dienen. Dieses Ziel ist generell anerkannt. Hier lag der Fall jedoch anders, da die Nachzahlung sich nicht an der Wertsteigerung orientierte.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20.04.2018, V ZR 169/17, IBRRS 2018, 2565
Grundstücksrecht: Feuchtigkeit im Vorratskeller = Mangel?!
Feuchtigkeit in den im Kaufvertrag als Vorratskeller bezeichneten Kellerräumen ist kein Mangel der Immobilie. Im konkreten Fall des Oberlandesgerichts Schleswig waren die Kelleraußenwände eines in den frühen 60er Jahren gebauten Einfamilienhauses durchfeuchtet, so dass Salzausblühungen und Putzabplatzungen entstanden. Allerdings handelte es sich nicht um Nässe, so dass zumindest feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte problemlos gelagert werden konnten und die Nutzung als Vorratsraum (wie vereinbart) möglich war. Für ein Einfamilienhaus aus dieser Zeit ist es, so das OLG, geradezu typisch, dass die beim Bau aufgebrachte Beschichtung zwischenzeitlich nicht mehr intakt ist und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringt. Es kann deshalb nicht erwartet werden, dass der Keller vollständig trocken ist. Die Feuchtigkeit ist kein Mangel.
Kommentar
Mangelhaft ist eine Immobilie immer dann, wenn negativ von dem vereinbarten Zustand abgewichen wird. Bei dieser Bewertung spielen das Alter der Immobilie und die daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand eine tragende Rolle. Liegt kein Mangel vor, muss der Verkäufer auch nicht darüber informieren.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 14.12.2017, 11 U 44/17, IBRRS 2018, 0720
Bau- und Architektenrecht: Widerruf des Architektenvertrags
Verbraucher können Verträge mit Unternehmern, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, grundsätzlich widerrufen. Eine Ausnahme davon galt nach altem Recht für Werkverträge, die erhebliche Baumaßnahmen zum Gegenstand hatten. Nach zutreffender Rechtsaufassung des Gerichts gilt die Ausnahmeregelung allerdings nicht für Architektenverträge. Ein Architekt schuldet in erster Linie die Planung und Überwachung, nicht die Errichtung eines Bauwerks. Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Architektenverträgen zu. Soweit der Widerruf fristgerecht vom Verbraucher erklärt wurde, kann der Architekt seinen Honoraranspruch in der Regel nicht durchsetzen.
Kommentar
Mit Neuregelung des Bauvertragsrechts wurde dem Verbraucher mit Wirkung ab 01.01.2018 ein gesetzliches Widerrufsrecht für sog. Verbraucherbauverträge gewährt. Verbraucher ist eine Person, die das Geschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. In sachlicher Hinsicht ist die Vorschrift begrenzt auf Verträge, die den Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen am Bestandsbau verpflichtet. Beim Verbrauchergeschäft ist dem Unternehmer anzuraten, seinen Vertragspartner ordnungsgemäß – insbesondere schriftlich und nachweisbar – über das Widerrufsrecht zu beraten, damit die 14-tägige Frist in Gang gesetzt wird.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17.07.2018, 10 U 143/17, IBRRS 2018, 2376
Gewerbliches Mietrecht: Auf den vertraglich verfolgten Zweck kommt es an
Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Sieht der Mietvertrag die Weitervermietung an einen Dritten zu Wohnzwecken vor, so sind die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Hier war die Mieterin eine GmbH. Der Mietvertrag sah die Weitervermietung an einen Dritten, hier an den Geschäftsführer der GmbH, vor. Nach erfolgter Kündigung klagte der Vermieter auf Herausgabe der Mieträume. Die GmbH berief sich auf die Mietschutzvorschriften des Wohnraummietvertrages – jedoch ohne Erfolg. Selbst wenn der Mietvertrag eine Weitervermietung zu Wohnzwecken an den Geschäftsführer vorsehe, ändere dies nichts daran, dass der eigentliche Mietvertrag mit der GmbH geschlossen worden sei. Hier wollte die Mieterin nicht in die Wohnung einziehen, sondern diese weitervermieten. Es handelt sich daher um einen Mietvertrag über Geschäftsräume.
Kommentar
Die Entscheidung des Landgerichts steht im Einklang mit der derzeitigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH. Letztendlich ist nicht der Geschäftsführer Mieter des Mietvertrages, sondern die GmbH. Selbst wenn der Mietvertrag die Möglichkeit der Weitervermietung vorsieht und Bezüge zum Wohnraummietrecht enthält, rechtfertigt dies nicht zwangsläufig die Anwendung der besonderen Schutzregeln des Wohnraummietrechts. Denn bei einer GmbH handelt es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine juristische Person, die einer derartigen Schutzbedürftigkeit generell nicht bedarf.
