Skip to content

Newsletter 2018/17

Ausgabe:2018/17
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Zur Bestimmung der Höhe der Sicherheitsleistung

Klagt ein Bauunternehmer auf eine Sicherheitsleistung, deren Höhe zwischen den Parteien umstritten ist, so ist sie durch das Gericht ohne Beweisaufnahme nach freier Überzeugung festzusetzen. Ein Bauunternehmer verlangte nach der Kündigung des Bauvertrages vom Auftraggeber, dem Grundstückseigentümer, die Leistung einer Sicherheit für seine Vergütungsforderung. Die Sicherheitsleistung sollte in der Höhe der geforderten Vergütungsforderung entsprechen. Das Kammergericht Berlin sprach dem Unternehmer einen Anspruch auf Sicherheitsleistung zu, aber nicht in Höhe der Vergütungsforderung, sondern nur in geringerer Höhe. Als Grund führte das Gericht aus, dass im Sicherungsprozess die Höhe der Sicherheitsleistung die Vergütungsforderung auch unterschreiten könne.

Kommentar

Der Bauunternehmer muss seine zu sichernde Forderung also schlüssig darlegen, denn im Sicherungsprozess kommt eine Beweisaufnahme grundsätzlich nicht in Betracht.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: Kammergericht, Urteil vom 15.06.2018 , 21 U 140/17, IBRRS 2018, 2052

zurueck zur Uebersicht

Bau- und Architektenrecht: Erschließungsbeiträge können erst nach 30 Jahren verjähren

Bei einer fertig gestellten Straße verjährt der Anspruch auf Zahlung von Erschließungsbeiträgen erst nach 30 Jahren, sofern die Beitragserhebung im Einzelfall nicht treuwidrig ist. Im konkreten Fall klagte ein Grundstückeigentümer gegen einen Beitragsbescheid der Kommune. Diese machte erst im Jahr 2011 Erschließungsbeiträge für ein 1986 erbautes und im Jahr 2007 gewidmetes Straßenstück geltend. Das Begehren des Klägers blieb ohne Erfolg. Da das rheinland-pfälzische Landesrecht, ähnlich wie viele weitere Bundesländer, keine gesetzlichen Höchstfristen für die Beitragserhebung vorsieht, sei die 30-jährige Verjährungsfrist des Verwaltungsverfahrensgesetzes heranzuziehen, so die Richter. Das Gericht stellte jedoch auch klar, dass dies nicht pauschal gelte. Es sei stets der konkrete Einzelfall zu berücksichtigen.

Kommentar

Für Erschließungsbeiträge können verschiedene Verjährungsfristen gelten. Eine Kommune kann sich bei der Beitreibung ihrer Forderung Zeit lassen und Beiträge auch noch Jahrzehnte nach der Fertigstellung einer Straße einfordern. Dies gilt zumindest dann, wenn gesetzlich keine anderen Fristen geregelt sind und die Erhebung nicht treuwidrig ist. Erwerbern eines Grundstücks ist daher eine rechtliche Prüfung der Beitragspflicht anzuraten.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 06.11.2018, 6 A 11831/16

zurueck zur Uebersicht

Wohnraummietrecht: Als Instandsetzung deklarierte Modernisierung – Keine Mieterhöhung!

Wird gegenüber dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme vom Vermieter angekündigt, ohne gleichzeitig Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen, kann später auch keine Mieterhöhung verlangt werden. In dem zugrunde liegenden Fall stritten Mieter und Vermieter über eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt. Der Vermieter unterlag vor Gericht. Denn nach der Mietrechtsreform 2013 sei der Vermieter zur Vorbereitung einer Mietererhöhung wegen Modernisierung verpflichtet, dem Mieter auch Informationen darüber zu liefern, dass die angekündigte Baumaßnahme zu einer Erhöhung des Mietzinses führen soll und in welchem Umfang dies geplant ist. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ergebe sich die Pflicht zur Angabe des zu erwartenden Erhöhungsbetrages in der Modernisierungsankündigung. Außerdem müsse ausdrücklich die Verbindung zwischen Modernisierung und der Konsequenz für den Mietzins hergestellt werden. Dieses habe in der Ankündigung des Vermieters gefehlt.

Kommentar

Um die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen zu können, muss der Vermieter von Anfang an sorgsam arbeiten. Die Modernisierungsmaßnahmen sind deutlich zu definieren und von Instandsetzungsarbeiten abzugrenzen; überdies ist die Miethöhe transparent darzustellen.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2018, 66 S 283/17, IBRRS 2018, 1913

zurueck zur Uebersicht

Wohnungseigentumsrecht: Heilung der Zustellung an einen nicht mehr bestellten Verwalter

Auch wenn der ehemaliger Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Aufrechterhaltung der laufenden Geschäfte über das Ende seiner Bestellung hinweg tätig ist, kann die Zustellung einer an die Wohnungseigentümer gerichteten Klage an diesen Verwalter nicht mehr wirksam erfolgen. Der BGH entschied, dass in diesem Fall die Zustellung nur an die beklagten Wohnungseigentümer direkt oder an einen von diesen oder vom Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter möglich ist. Ist eine Klage unwirksam an den ehemaligen Verwalter adressiert, so kann dieser Mangel aber durch den Zugang der Klageschrift oder aber auch eines inhaltsgleichen Schriftstückes (Foto-/Faxkopie oder Scan der Klageschrift) bei den Wohnungseigentümern geheilt werden.

Praxistipp

Die im Gesetz verankerte „Zustellungs-Heilungsmöglichkeit“ hat den Sinn, den Zustellungszweck – u.a. angemessene Kenntnisnahme des Adressaten – anderweitig zu erreichen. Hierbei sollen keine großen Hürden aufgestellt werden. Es muss für den Dokumentenempfänger aber ausreichend erkennbar sein, ob das ihm zugegangene Dokument ihn betrifft. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass er das Dokument nicht zum Anlass für eine weitere Rechtsverfolgung /-verteidigung nimmt und es deshalb nicht sachgerecht wäre, die Heilungswirkung eintreten zu lassen.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20.04.2018, V ZR 202/16, IBRRS 2018, 1780

zurueck zur Uebersicht