Grundstücksrecht: Notar übergangen – direkt an Verkäufer gezahlt
Wird der Kaufpreis für ein Grundstück direkt an den Verkäufer gezahlt und nicht -wie vereinbart- auf das Notaranderkonto, ist trotzdem Erfüllung eingetreten, sofern diese Zahlungsweise nicht zumindest konkludent ausgeschlossen wurde. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der den Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar einen Antrag auf Löschung des im Grundbuch zugunsten des vorherigen Eigentümers eingetragenen Vorkaufsrechts beantragt, was das Grundbuchamt jedoch ablehnte. Dagegen legte er Beschwerde ein. Ohne Erfolg! Denn der fehlende Zahlungseingang auf dem Notaranderkonto bis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Datum reiche nicht aus, die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes zu belegen. Vielmehr stellte sich heraus, dass der Vorkaufsberechtigte nach Bekanntwerden des Kaufvertragsschlusses sein Recht ausgeübt hatte, indem er das Geld direkt an den Verkäufer zahlte, anstatt es auf das Notaranderkonto zu überweisen. Jedoch sei auch damit Erfüllung eingetreten. Denn die Direktzahlung gebe dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zustehe – nur eher als geschuldet.
Kommentar
Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.
Fundstelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.11.2017, 15 W 1859/17, IBRRS 2018, 1895
Gewerbliches Mietrecht: Nicht zu warm, nicht zu kalt
Ladenräume eines Modegeschäftes müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb erforderlich und üblich sind. Es muss dabei gewährleistet werden, dass den Angestellten die Beschäftigung im Geschäft möglich ist und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren können. Das Gericht entschied im vorliegenden Fall, dass dafür eine Raumtemperatur zwischen 20 und 26°C nicht über- oder unterschritten werden darf. Steht fest, dass die Raumtemperatur nicht eingehalten wurde, begründet dies einen Mangel der Mietsache, der zu einem Minderungsanspruch des Mieters führt.
Kommentar
Haben die Parteien im Vertrag keine Abrede über das Raumklima getroffen, ist auf die für den Vertragszweck erforderlichen Umstände, ggf. auf das, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Erfüllung des Vertragszweckes erforderlich ist, abzustellen. Ist der Vertragszweck der Betrieb eines Modegeschäftes, müssen die Mieträume ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäfts erforderlich sind. Hierbei ist richtigerweise auf die Belange der Angestellten vor allem aber auf die des Kunden abzustellen. Dieser kann erwarten, dass übermäßig warme Temperaturen in den Geschäftsräumen während seines Aufenthalts nicht vorherrschen, um ihm ein Anprobieren und die Kaufentscheidung möglichst angenehm zu gestalten.
Fundstelle: OLG Rostock, Urteil vom 17.05.2018, 3 U 78/16, IBRRS 2018, 1756
Gewerbliches Mietrecht: Widerruf Duldung bei Nutzung nicht vermieteter Flächen
Ein Vermieter kann seine Duldung der unentgeltlichen Nutzung nicht vermieteter Flächen jederzeit widerrufen. In diesem Fall klagte ein Vermieter auf Unterlassung der den vermieteten Gewerbeflächen anliegenden Parkflächen, die sein Mieter unentgeltlich nutzte. Der Mieter hingegen berief sich auf den Umstand, dass der Vermieter diese Nutzung über einen fortwährenden Zeitraum ohne Beanstandung duldete. Der Einwand des Mieters greift nicht durch. Eine Nutzungsberechtigung der Parkflächen ergebe sich nicht aus Mietvertrag, so die Kammer. Selbst eine unentgeltliche Nutzung der Duldung über einen längeren Zeitraum führe nicht zwangsläufig zur Aufnahme in den Mietvertrag oder zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Der Vermieter kann daher seine Duldung jederzeit widerrufen, was er vorliegend auch mit diversen Abmahnungen ergebnislos getan habe. Nutzt der Mieter diese Flächen weiterhin, handle es sich um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache.
Kommentar
Inhalt und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ergeben sich in erster Linie aus dem vereinbarten Mietvertrag. Da der Mietvertrag auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet ist, kann der Mieter -ohne besondere Umstände- nicht davon ausgehen, dass die bloße Duldung einer unentgeltlichen Nutzung zu einer Erweiterung des Mietvertrages führt. Eine solche Erweiterung des Mietvertrages sollte daher unbedingt in einem Nachtrag zum Mietvertrag geregelt werden.
