Bau- und Architektenrecht: Wer von „Spitzenklasse“ spricht, muss Spitzenstandard liefern!
Wird in einem Verkaufsprospekt von "Stadtwohnungen der Spitzenklasse" gesprochen, darf ein Käufer davon ausgehen, dass diese u.a. über mehr als nur den Mindestschallschutz verfügen. In dem zugrunde liegenden Fall klagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Schallschutzmängeln an den Aufzügen. Mit Erfolg! Denn der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass der Schallschutz bei Betrieb der Aufzüge bereits nicht die Mindestanforderungen erfüllt. Des Weiteren stellte das Gericht klar: Welcher Schallschutz geschuldet wird, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Dafür sind sämtliche Begleitumstände heranzuziehen, auch soweit sich diese aus Unterlagen ergeben, die nicht selbst Vertragsbestandteil sind. Wer einen qualitativ hochwertigen Standard anpreist, schulde daher mehr als nur die Mindestanforderungen.
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Insbesondere unter dem Licht der neuen Verbraucherschutzvorschriften im Bauvertragsrecht müssen Bauunternehmen noch stärker darauf achten, was sie in ihre Werbebroschüren für den Privatkäufer über den Objektstandart schreiben. Denn auch Werbung und Anpreisungen definieren das Leistungssoll.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 24.04.2018, 28 U 3042/17, IBRRS 2018, 1728
Bau- und Architektenrecht: Falschauskunft begründet einen Amtshaftungsanspruch!
Wird das wirtschaftliche Risiko auf den Generalunternehmer verlagert, kann dieser einen Amtshaftungsanspruch geltend machen, so der Bundesgerichtshof. Der zuständige Bezirksschornsteinfeger gab im vorliegenden Fall grünes Licht für die Errichtung eines Schornsteins und stellte erst nach der Errichtung fest, dass der erforderliche Abstand zum Nachbargebäude nicht eingehalten wurde. Der BGH stellte klar: Der Schornsteinfeger habe seine Amtspflicht zu richtiger Auskunft gegenüber der Generalunternehmerin verletzt. Das Risiko der Falschauskunft habe sich vollständig verlagert. Hier verhalte es sich so, wie in den Fällen der Drittschadensliquidation. Der Generalunternehmerin, nicht der Bauherrin, sei ein Schaden entstanden, denn diese schulde einen genehmigungsfähigen Schornstein.
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Es kommt nicht darauf an, ob die Unternehmerin im Auftrag oder im Namen der Bauherrin aufgetreten ist. Die Amtspflicht zu richtiger Auskunft besteht gegenüber jedem Dritten, in dessen Interesse oder auf dessen Antrag sie erteilt wird. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Bauherrin wie im vorliegenden Fall gar kein Schaden entsteht. Das Risiko der Falschauskunft verlagert sich vollständig auf die Unternehmerin.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26.04.2018, III ZR 367/16, BRRS 2018, 1725
Makler- und Bauträgerrecht: Wann liegt eine ausreichende Nachweistätigkeit vor?
Damit ein Makler für den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss eine Provision erhält, muss er den Namen und die Anschrift des anderen (potentiellen) Vertragspartners preisgeben. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn es seinem Kunden zunächst offensichtlich nicht auf die Person des zukünftigen Vertragspartners ankommt, weil noch die Geeignetheit des Grundstückes an sich im Mittelpunkt steht. Im konkreten Fall hatte der Makler den Namen des Verkäufers einer Immobilie nie genannt, verlangte aber vom Auftraggeber die Zahlung der Provision. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt entschied. Der Makler konnte nicht beweisen, dass die Person des Verkäufers keine Rolle spielen sollte.
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Es gibt nur wenige Ausnahmesituationen, in denen Name und Adresse des potentiellen Vertragspartners nicht durch den Makler preisgegeben werden müssen. Eine solche liegt z. B. auch vor, wenn über die getätigten Angaben des Maklers hinaus keine weiteren Nachforschungen des Maklerkunden nötig sind, um die fehlenden Informationen zu erhalten. Lebt der Verkäufer auf dem fraglichen Grundstück, muss seine Adresse dem Kaufinteressenten nicht noch einmal explizit mitgeteilt werden. Der Makler muss aber im Zweifel auch beweisen, dass es auf diese Angaben nicht ankam.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 28.03.2018, 19 U 179/17, IBRRS 2018, 1712
Wohnungseigentumsrecht: Die Zustimmung des Verwalters
Ist die Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung des bestellten Verwalters abhängig, so gilt diese Beschränkung auch für den Fall, dass alle Wohneinheiten einem neuen Eigentümer gehören. Das ändert sich auch dann nicht, wenn in der Teilungserklärung die Erstveräußerung der Wohnungseinheiten nach der Teilung des Grundstückes ausgenommen wurde. Denn das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Verfügungsbeschränkung muss jederzeit problemlos erkennbar sein. Das ist jedoch im Falle einer erneuten Veräußerung nicht möglich. Im konkreten Fall hatte ein Einzelner sämtliche Wohnungseinheiten vom teilenden Eigentümer erworben und veräußerte diese weiter. Hierzu gab es keine Zustimmungserklärung des Verwalters. Weil der Verwalter hätte zustimmen müssen, konnte der Eigentumswechsel nicht im Grundbuch vollzogen werden.
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Üblicherweise wird als Teil des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung bestimmt, dass der Verwalter der Veräußerung der Wohneinheiten zustimmen muss. Diese Regelung dient dem Schutz der anderen Eigentümer vor der Aufnahme unzuverlässiger Miteigentümer und soll dem Verwalter die Kenntnis der konkreten Zusammensetzung der Gemeinschaft erleichtern. Deshalb kann nur in den in der Teilungserklärung bestimmten Fällen von der Zustimmung des Verwalters abgewichen werden.
