Gewerbliches Mietrecht: Mieter darf seine Tür nicht mitnehmen!
Dient die vom Mieter eingebaute Außentür einer wesentlichen Funktion seiner Gewerberäume, kann er den Ausbau nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht verlangen. In diesem Fall klagte ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen seinen Vermieter auf Duldung der Wegnahme der Automatiktür zu seiner Apotheke. Zu Unrecht, befand der Senat. Der Einbau der Außentür sei in diesem Fall nicht als Einrichtung, die der Mieter bei Vertragsende wegnehmen könne, zu qualifizieren. Vom Mieter eingebrachte Sachen sind in der Regel dann keine Einrichtungen, wenn sie erforderlich waren, um die Mietsache überhaupt erst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, so wie hier. Die eingebaute Tür inklusiver der Trennwand habe essenzielle Bedeutung für die Mieträume und den Betrieb der Apotheke, da ohne diesen Einbau eine Abtrennung zu anderen Gewerbeflächen nicht möglich gewesen wäre.
Kommentar
Ob eine Tür eine Einrichtung darstellt, die der Mieter nach den gesetzlichen Regelungen wegnehmen darf, ist anhand der Funktion für die Mieträume und nach dem Willen der Mietparteien zu bewerten. Dies ist letztendlich nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden.
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 22.01.2018, 1 U 108/17, IBRRS 2018, 1762
Gewerbliches Mietrecht: Mietaufhebungsvertrag und bestehende Untervermietung – Galopp-Rennbahn wird zum Zankapfel
Ein Mietverhältnis kann von den Mietparteien grundsätzlich trotz eines Untermietvertrages wirksam durch einen Aufhebungsvertrag vorzeitig beendet werden. Sofern dem Hauptmieter gegenüber dem Untermieter ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann, ist eine solche Vertragsaufhebung auch nicht sittenwidrig und damit wirksam. Im vorliegenden Fall klagte die Stadt Frankfurt a. M. als Eigentümerin einer Galopp-Rennbahn gegen einen das Gelände nutzenden Verein auf Räumung und Herausgabe. Der beklagte Verein war lediglich Untermieter einer GmbH. Der BGH gab der Stadt Recht! Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes könne der Mietaufhebungsvertrag nicht als sittenwidrig qualifiziert werden, da dieser Einbruch in fremde Vertragsbeziehungen (hier in das Untermietverhältnis) nicht als Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden zu bewerten sei. Zudem bestanden vorliegend sowohl für die Stadt als auch für die Mieterin vernünftige Gründe dafür, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben.
Kommentar
Das Urteil bestätigt zurecht die Dispositionsbefugnis von Vertragsparteien über den Vertrag selbst. Zudem wird der Untermieter ausreichend über den Maßstab der Sittenwidrigkeit vor dem Entzug der Mietsache geschützt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 18.04.2018, XII ZR 76/17, BeckRS 2018, 9986
Bauträgerrecht: Die unwirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger eingesetzten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Käufer erfolgt, ist unwirksam. Die Verjährungsfrist der Mängelansprüche wird durch eine derartig durchgeführte Abnahme nicht in Gang gesetzt. Obwohl die Erwerber im entschiedenen Fall die Wohneinheiten nutzten und den Kaufpreis an den Bauträger zahlten, kann von keiner anderweitigen Abnahme ausgegangen werden. Für diese fehlte es den Erwerbern am erforderlichen Erklärungsbewusstsein. Denn diese nahmen ja an, dass der Verwalter die Abnahme bereits durchgeführt hat.
Kommentar
In der hier entschiedenen Konstellation ist die Möglichkeit der Einflussnahme des Bauträgers evident. Die für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebotene Neutralität des Erstverwalters darf bezweifelt werden, wenn dieser mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbunden sein könnte. Davon abgesehen besteht, insbesondere bei großen Anlagen mit einer Vielzahl an Erwerbern, ein praktisches Bedürfnis an einer einheitlichen Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Angesichts der derzeitigen Rechtsprechung begegnen diesbezügliche Klauseln erheblichen rechtlichen Zweifeln. Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Bauvertragsnovelle 2018 dazu enthalten. Auf eine praxistaugliche Lösung der Abnahmeproblematik darf daher weiterhin gehofft werden.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 24.04.2018, 28 U 3042/17 Bau, IBRRS 2018, 1728
Bau- und Architektenrecht: Werklohn bei Abnahme unter Mängelvorbehalt fällig!
Der Werklohn ist auch bei Abnahme unter Mängelvorbehalt fällig. In diesem Fall stritten die Parteien über die Fälligkeit der Zahlung des ausstehenden Werklohns trotz bestehender Mängel im Rahmen verschiedener Sanitärarbeiten. In diesem Zusammenhang urteilte der Senat, dass der Werklohn selbst dann fällig sei, wenn sich der Auftraggeber bei Abnahme der Werkleistung die Geltendmachung von gerügten Mängel vorbehalte. Dem Auftraggeber stehe im Gegenzug ein Zurückbehaltungsrecht zu, wonach er einen angemessenen Teil der Vergütung einbehalten könne. Der Auftragnehmer könne daher den Restbetrag erst dann verlangen, wenn er nachweise, dass alle Mängel beseitigt seien.
Kommentar
Die Abnahme ist Dreh- und Angelpunkt in der werkvertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Mit der Abnahme wird der Werklohn fällig. Daran ändert sich nichts, wenn die Abnahme unter Mängelvorbehalt erfolgt ist. Eine Abnahme kann der Auftraggeber nur dann verweigern, wenn wesentliche Mängel zum Zeitpunkt der Abnahme bestehen. Ist dies nicht der Fall, ist der Auftragnehmer berechtigt, einen angemessen Teil der Vergütung einzubehalten. Als angemessen gilt nach Vorgabe des Gesetzes grundsätzlich das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.
