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Newsletter 2018/06

Ausgabe:2018/06
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Wer unberechtigt nutzt, muss zahlen!

Stellt ein Alttextilunternehmer unberechtigt Altkleidercontainer auf einem (privaten) Grundstück auf, so ist er dem Grundstückseigentümer zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen bzw. des Gebrauchsvorteils verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall stritten der Grundstückseigentümer und der Alttextilunternehmer über das unbefugte Aufstellen von Altkleidercontainern und die Höhe einer etwaigen zu gewährenden monatlichen Entschädigung. Das Gericht sprach dem Grundstückseigentümer den Herausgabeanspruch für die gezogenen Nutzungen zu. Zu erstatten sei der tatsächliche objektive Marktwert der Sachnutzung. Dies entspreche dem durchschnittlichen Entgelt, das am Markt für einen vergleichbaren Standort zur Containeraufstellung aufzuwenden gewesen wäre – unabhängig davon, ob die Aufstellung im konkreten Fall dann noch rentabel ist.

Praxistipp

Alttextilcontainer sind in vielen Kommunen ein großes Ärgernis, von dem auch immer häufiger Private betroffen sind. Das Urteil zeigt rabiat vorgehenden Alttextilunternehmern Grenzen auf. Wer fremde Grundstücke für seine eigenen Zwecke nutzt hat hierfür eine Entschädigung zu zahlen.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Marburg, Urteil vom 13.10.2017, 5 S 13/17, BeckRS 2017, 129883

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Grundstücksrecht: Was ist von einer Vollmacht mit Mindestverkaufspreis gedeckt?

Wird ein Vertreter zum Verkauf einer Eigentumswohnung mit einem Mindestkaufpreis bevollmächtigt, deckt diese Vollmacht auch einen Kaufvertrag ab, bei dem der Mindestkaufpreis dadurch erreicht wird, dass Inventar und die Instandhaltungsrücklage mitverkauft werden und im Kaufpreis enthalten sind. Die Käuferin einer Eigentumswohnung begehrte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Dies verweigerte das Grundbuchamt, da der Kaufvertrag nicht von der mit dem Mindestpreis versehenen Vollmacht gedeckt sei. Die Beschwerde der Käuferin hatte Erfolg! Denn im Zweifel erstrecke sich der Veräußerungswillen der Parteien auch auf das Zubehör des Grundbesitzes. Gemessen hieran könne die Vollmacht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, dass sie zum Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages und der Auflassungserklärung ausreiche.

Kommentar

Es zeigt sich am vorliegenden Fall wieder einmal, wie wichtig es ist, sich präzise auszudrücken. Insbesondere in einer Vertretervollmacht sollte der eigene Wille genau festgelegt werden. Nur so ist zu vermeiden, dass hinterher Unklarheiten über das tatsächlich Gewollte bestehen oder Nachteile entstehen.
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Bau- und Architektenrecht: Fortwirkung der Gefahren einer mangelhaften Werkleistung

Ein Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen. Dies stellte der BGH aktuell klar. Im vorliegenden Fall beauftragte die auf Mallorca lebende Klägerin die Beklagte mit Mängelbeseitigungsarbeiten an einem Heizungs- und Warmwassergerät in einer unbewohnten Wohnung. Drei Monate später befand sich auf dem Boden eine 1 cm hohe Wasserschicht. Streitig war, ob die Ursache des außergewöhnlichen Schadensausmaßes in der mangelhaften Dichtung oder in der Sphäre der Klägerin gelegen habe. Diese hatte ihre Wohnung nicht mehrmals wöchentlich kontrolliert. Der BGH gab der Klage statt. Im Wasserschaden hätten die besonderen Gefahren fortgewirkt, die durch die mangelhafte Werkleistung der Beklagten verursacht worden seien. Ein Mitverschulden der Klägerin könne nur beachtet werden, wenn feststehe, dass unterlassene Kontrollen mitursächlich für den Schaden gewesen seien.

Praxistipp

Um die Frage der Mitursächlichkeit mangelnder Kontrollen erst gar nicht aufkommen zu lassen, empfiehlt es sich, nach Beendigung von Mängelbeseitigungsarbeiten die Wohnräume in regelmäßigen Zeitabständen auf etwaige Schäden zu kontrollieren.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.01.2018, VII ZR 74/15, BeckRS 2018, 1281

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Bau- und Architektenrecht: Rücktritt ohne Fristsetzung bei versäumtem Baubeginn zulässig!

Der Auftraggeber kann vom Bauvertrag zurücktreten, wenn der Auftragnehmer nicht rechtzeitig zum vereinbarten Termin mit seinen Arbeiten beginnt. Der Auftraggeber erklärte hier den Rücktritt von einem Vertrag über die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses und klagte auf Rückzahlung der Vorschusskosten. Zu Recht, urteilte der Senat! Der Rücktritt vom Vertrag sei wegen verspäteter Leistung wirksam – auch ohne angemessene Fristsetzung. Die Parteien hatten einen fixen Termin für den Baubeginn vereinbart. Für den Auftragnehmer sei daher unzweifelhaft erkennbar gewesen, dass das Geschäft für den Auftraggeber mit der Einhaltung dieses Termins „stehe und falle“. Somit bestehe auch der Anspruch auf Rückzahlung.

Kommentar

Nicht jede verspätete Leistung berechtigt zu einem Rücktritt ohne angemessene Fristsetzung. In erster Linie kommt es darauf an, was die Parteien vereinbart haben. Ist für den Auftragnehmer ersichtlich, dass die Einhaltung des Termins für den Auftraggeber von höchster Priorität ist, bedarf es ausnahmsweise für den Rücktritt vom Vertrag keiner Fristsetzung, da die verspätete Leistung für den Auftragnehmer keine Erfüllung mehr darstellt.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.8.2017, 29 U 271/16, IBRRS 2018, 0819

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