Grundstücksrecht: Wirkung von Sondernutzungsrechten
Eine Eigentümergemeinschaft kann Gebrauchsregelungen für bestimmte, im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Liegenschaft vereinbaren. Für diese Teile wird einem bestimmten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht zugeordnet und alle anderen Eigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen, z. B. an einem PKW-Stellplatz. Diese so genannten Sondernutzungsrechte sind ohne Eintragung im Grundbuch jedoch nur zwischen den an der Vereinbarung beteiligten Eigentümern wirksam. Sobald das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur mit Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar.
Kommentar
Sondernutzungsrechte werden in der Praxis häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet. Oft sind gerade (auch) diese Flächen für die Interessenten einer Wohnung relevant. Soll eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkauft werden, ist deshalb die Eintragung im Grundbuch sinnvoll. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.
Grundstücksrecht: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf
Der Verkäufer eines Grundstücks, der die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, handelt nicht treuwidrig und ist deshalb auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, da der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis noch zu erhöhen. Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Die Klage blieb jedoch erfolglos. Denn jede Partei habe bis zur Beurkundung das Recht, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder diesen zu modifizieren. Hierauf müsse nicht hingewiesen werden. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich, so der BGH.
Praxistipp
Bei einem Grundstückskaufvertrag werden an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strenge Anforderungen gestellt. Vorvertragliche Vermögensdispositionen erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Vermögensdispositionen tätigen. Sofern dies im Einzelfall nicht möglich ist, empfiehlt sich bei größeren Projekten ein sog. „Letter of Intent“, in dem Regelungen zu vorvertraglichen Schadensersatzpflichten geregelt werden können.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17, BeckRS 2017, 133495
Grundstücksrecht: Für nachträgliche Änderungen erneut zum Notar?
Gemäß dem BGH bedürfen Änderungen am Grundstückskaufvertrag ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung (dingliche Einigung der Parteien zur Eigentumsübertragung), aber vor Eigentumsumschreibung erfolgen. Da der Veräußerer durch Erklärung der Auflassung seine Vertragsverpflichtungen erfüllt habe, sei ein weiterer Schutz nicht erforderlich, so der BGH. Das OLG Stuttgart sieht das anders. Im vorliegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, so das OLG. Gemäß dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag stets der notariellen Beurkundung. Diese Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig, auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.
Kommentar
Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation des Oberlandesgerichts im Revisionsverfahren vor dem BGH Bestand haben wird. Das OLG beruft sich auf eine Gesetzesänderung, wonach auch der Erwerber durch die Formbedürftigkeit geschützt sei. Für diesen bestehe auch noch nach Auflassung ein Schutzbedürfnis. Bisher sind gemäß herrschender Meinung vom Formerfordernis lediglich Vereinbarungen ausgenommen, die dazu dienen, unvorhergesehen auftretende Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017, 10 U 140/16, BeckRS 2017, 139536
Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision fällig auch bei Kauf durch Dritten?
Kauft nicht der Maklerkunde, sondern ein Dritter das vermittelte Grundstück, besteht im Falle einer wirtschaftlichen Identität der Verträge dennoch ein Anspruch des Maklers gegen seinen Kunden auf das vereinbarte Honorar. Diese Identität liegt vor, sofern eine enge persönliche oder ausgeprägte wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Vertragspartner und dem Dritten besteht. Im vorliegenden Fall klagte ein Makler gegen seinen Kunden auf Zahlung der Provision, da dessen Bruder, der das Grundstück kaufte, zahlungsunfähig war. Mit Erfolg. Denn der Kunde habe sich mit der Nachweisbestätigung verpflichtet, die Maklerprovision für den Fall des Erwerbs oder der Anmietung des Objekts durch ihn oder durch ein mit ihm „verbundenes Haus“ zu zahlen. Darin liege eine eigene Verpflichtung des Beklagten auch für den Fall, dass ein anderer das Objekt erwirbt, unabhängig davon, ob dieser selbst ebenfalls zur Zahlung der Provision verpflichtet ist oder nicht.
Praxistipp
Diese Entscheidung führt die bisherige Rechtsprechung fort. Weiterhin offen bleibt die Frage, ob der Maklerkunde auch dann wegen der wirtschaftlichen Identität der abgeschlossenen Verträge auf Zahlung der Provision in Anspruch genommen werden kann, wenn der Makler gegen den mit dem Kunden verbundenen Dritterwerber ebenfalls einen Maklerlohnanspruch geltend machen kann.
