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Newsletter 2018/03

Ausgabe:2018/03
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Kündigung wegen Überschreitung einer Kostenobergrenze wirksam!

Ist zwischen Bauherrn und Architekten eine bestimmte Bausumme als Kostenrahmen vereinbart und hält der Architekt sich bei seinen Planungen nicht an diesen Rahmen, kann der Bauherr den Vertrag fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Die verbindliche Kostenobergrenze ist als Beschaffenheitsvereinbarung zu qualifizieren. Diese kann auch dadurch vereinbart werden, dass der Bauherr bereits vor Vertragsschluss erklärt, ein bestimmter Geldbetrag stelle für ihn eine absolute Obergrenze dar.

Praxistipp

Der Architekt muss auf eine Überschreitung hinweisen, um sicherzustellen, dass der Bauherr sich darüber bewusst ist, dass bei späteren Änderungswünschen die Obergrenze möglicherweise überschritten wird. Gleichzeitig ist er verpflichtet, die durch die Änderungswünsche entstandenen Kosten planerisch durch weniger teure Ausführungen zu kompensieren. Dafür kann er jedoch kein gesondertes Honorar nach der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) verlangen, da diese für Alternativleistungen des Architekten keine gesonderte Vergütung vorsieht.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28.11.2017, 10 U 68/17, IBRRS 2018, 0240
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Bau- und Architektenrecht: Keine wirksame Veränderungssperre bei unerreichbaren Planzielen!

Wird mit dem Aufstellungsbeschluss eines Bebauungsplans ein gesetzlich nicht normiertes Planungsziel verfolgt und darauf beruhend eine baurechtliche Veränderungssperre erlassen, so ist diese unwirksam. Im konkreten Fall griff ein Bauherr mit einer Normenkontrolle eine für sein Grundstück erlassene Veränderungssperre an. Mit Erfolg! Denn die Bauleitplanung, die auf die Festsetzung eines „Einheimischenmodells für junge Leute und Studenten“ gerichtet war, sei unwirksam. Eine solche Festsetzung verfolge keine rechtmäßigen bzw. im Gesetz vorgesehenen städtebaulichen Ziele. Eine hierauf begründete Veränderungssperre sei erkennbar eine sog. Verhinderungsplanung und somit unzulässig.

Praxistipp

Die baurechtliche Veränderungssperre wird von Kommunen gerne benutzt, um unliebsame Bauvorhaben zu verhindern. Dies ist jedoch nur dann erfolgsversprechend, wenn mit der Bauleitplanung ein legitimes Planungsziel verfolgt wird, da der Plangeber für eigentumsbeschränkende Festsetzungen eine gesetzliche Grundlage braucht. Welche planerischen Festsetzungen verfolgt werden können, ist abschließend im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) geregelt.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: VGH Bayern, Urteil vom 17.10.2017, 15 N 17.574, IBRRS 2017, 3836
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Grundstücksrecht: Voraussetzungen der Arglist

Verschweigt der Verkäufer einer Immobilie einen Mangel arglistig, so kann der Käufer auch bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss Schadensersatz geltend machen. Arglistig handelt der Verkäufer allerdings nur, wenn er den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt geschlossen hätte; eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers kann daher nur bejaht werden, wenn der Verkäufer von den äußerlichen Anzeichen auf einen Mangel und dessen Ursache schließt und dem Käufer dies nicht offenbart. Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Mangel der Immobilie fälschlicherweise auf Pflasterarbeiten – und nicht auf Feuchtigkeit – zurückgeführt und dem Käufer dies bei der Besichtigung mitgeteilt. Diese Aussage war, so das Oberlandesgericht Koblenz, nicht arglistig, so dass kein Schadensersatzanspruch bestand.

Kommentar

Die rechtliche Tragweite arglisten Handelns ist erheblich. Sollte der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen haben, kann sich der Käufer – selbst bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss – im Ernstfall vollständig vom Vertrag lösen. Dementsprechend hoch sind die Voraussetzungen an ein arglistiges Handeln des Verkäufers zu stellen.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017, 5 U 363/17, IBRRS 2017, 4139
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Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung wegen Gebrauchsbeschränkung?

Wird eine gewerbliche Fläche zu einem anderen Zweck vermietet, als es die Baugenehmigung zulässt, kann die Baubehörde eine Gebrauchsbeschränkung aussprechen. Die Miete kann allerdings nur gemindert werden, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung durch die Baubehörde rechtswirksam gegenüber dem Mieter untersagt wird oder eine solche Untersagung zeitnah bevorsteht. Im konkreten Fall war eine Lagerhalle für Lackierarbeiten vermietet worden, wobei diese Nutzung nicht von der Baugenehmigung erfasst war. Die Baubehörde leitete deshalb ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen den Vermieter ein. Gegenüber dem Mieter erfolgte jedoch keine konkrete Nutzungsuntersagung durch die Behörde. Der Mieter musste auch während des gegen den Vermieter eingeleiteten Verfahrens die volle Miete zahlen.

Kommentar

Die Miete kann nur gemindert werden, wenn der Gebrauch für den Mieter auch tatsächlich eingeschränkt ist. Dafür muss die Baubehörde die aktuelle Nutzung konkret untersagen. Solange dies noch nicht geschehen ist, kann der Mieter das Objekt weiter nutzen. Ein bereits gegen den Vermieter eingeleitetes Ordnungswidrigkeitsverfahren betrifft den Mieter zunächst nicht.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017, 5 U 477/17, IBRRS 2017, 4107
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