Die heutigen Themen:
1.) Unwirksame Reservierungsgebühr für Makler
2.) Wann ist eine Kündigung rechtsmissbräuchlich?
3.) Wann greift Bestandsschutz?
4.) Wann wird die Miete fällig?
Unwirksame Reservierungsgebühr für Makler
Ein Makler kann für den Fall, dass ein Kaufvertrag später nicht zustande kommt, keine Gebühr für die Reservierung des Objekts aufgrund seiner Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verlangen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist. Hier hatten Kaufinteressenten dem Makler eine Gebühr von 4.200 Euro dafür gezahlt, dass die Immobilie einen Monat lang nicht anderweitig verkauft werde. Anschließend nahmen sie wieder Abstand vom Kauf und verlangten vom Makler Rückzahlung der Gebühr – zu Recht. Der Bundesgerichtshof entschied anders als die Vorinstanzen, dass die AGB-Klausel des Maklers die Kläger unangemessen und einseitig benachteilige und daher unwirksam sei. Denn diese wirke wie eine erfolgsunabhängige Provision des Maklers. Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2023. Az. I ZR 113/22
Wann ist eine Kündigung rechtsmissbräuchlich?
In einem gewerblichen Mietvertrag kann zwar grundsätzlich vereinbart werden, dass eine Kündigung jederzeit ohne Nennung von Gründen mit einer bestimmten Frist erfolgen kann. Macht eine der Parteien hiervon Gebrauch, kann der Wirksamkeit der Kündigung aber der Einwand der Rechtsmissbräuchlichkeit entgegenstehen. Der Vermieter eines Kiosks erklärte die Kündigung und berief sich darauf, den Eintritt weiterer Mieter in den Mietvertrag verhindern zu wollen. Eine solche drohe jedoch nicht, da hierfür ohnehin die Zustimmung des Vermieters erforderlich wäre, so das Gericht. Es gebe daher kein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, weshalb das Gericht die Kündigung für rechtsmissbräuchlich und unwirksam befand und die Räumungsklage abwies. Landgericht Stuttgart, Urteil vom 16. Dezember 2022. Az. 20 O 256/21
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Wann greift Bestandsschutz?
Auch bei fehlender ordnungsgemäßer Baugenehmigung kann sich der Bauherr gegen behördliche Ordnungsverfügungen auf Bestandsschutz berufen. Hierfür muss das Vorhaben formell durch eine – wenn auch rechtswidrige – Genehmigung gedeckt sein. Fehlt eine Genehmigung gänzlich, muss das Vorhaben inhaltlich mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar sein. Dem Bauherrn war durch die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung diverser Räume als Hotelzimmer untersagt worden. Dagegen wandte er sich im Eilrechtsschutz – ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass die geplante Nutzung nicht von der ursprünglichen Baugenehmigung des Gebäudes gedeckt und daher nicht formell legal sei. Der Bauherr könne sich nicht auf Bestandschutz berufen, da die Nutzung auch gegen Brandschutzvorschriften verstoße. OVG NRW, Beschluss vom 19. April 2023. Az. 10 B 1240/22
Wann wird die Miete fällig?
Die Fälligkeit der Miete aus einem Gewerberaummietvertrag hängt nicht davon ab, dass der Mietvertrag die Anforderungen an eine Rechnungslegung nach dem UstG erfüllt. Vor Rechnungslegung kann sich der Mieter zwar auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Er kommt jedoch nur dann nicht in Zahlungsverzug, wenn er dieses Recht vor Fälligkeit der Miete ausübt. Hier klagte der Vermieter auf Mietzahlung, nachdem seit Beginn des Mietverhältnisses keine Miete gezahlt worden war. Der Mieter bestritt die Fälligkeit, da der Mietvertrag keine Rechnung sei – zu Unrecht. Das Gericht befand die Mietforderungen für fällig und lehnte ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ab. Dieses hätte er spätestens bei Eintritt der Fälligkeit ausüben müssen. Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 15. März 2023. Az. 3 U 16/22
Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover