Die heutigen Themen:
1.) Mietpreisbremse gilt nur für Ausgangsmiete!
2.) Wann kann der Vermieter einen Untermietzins verlangen?
3.) Wer bezahlt die Sanierung des Grundstücksanschlusses?
4.) Darf die WEG Hundehaltung verbieten?
Mietpreisbremse gilt nur für Ausgangsmiete!
Bei Vereinbarung einer Indexmiete über Wohnraum sind die Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. Wurde eine Indexmiete wirksam vereinbart, sind spätere Mieterhöhungen auch dann wirksam, wenn sie die zulässige Miethöhe übersteigen. Geklagt hatte ein Mieter auf Rückzahlung überhöhter Miete. Dabei berief er sich darauf, dass die Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstoße. Das Gericht befand die konkrete Miete zwar tatsächlich für überhöht und bejahte den Rückzahlungsanspruch. Es stellte jedoch zugleich noch einmal klar, dass die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete gelte. Die Indexmiete müsse bei weiteren Erhöhungen die Grenze der Mietpreisbremse nicht mehr einhalten. Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 . Az. 123 C 77/22
Wann kann der Vermieter einen Untermietzins verlangen?
Vermietet ein Mieter die Mieträume (hier über Airbnb) teilweise unter, kann der Vermieter hierfür nicht ohne weiteres einen Mietzinszuschlag verlangen. Gemäß Gesetz besteht ein solcher Anspruch nur ausnahmsweise, wenn ihm dem Vermieter die Überlassung des Mietgegenstandes andernfalls unzumutbar wäre. Hier hatten die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass für den Fall einer Untervermietung Zuschläge zu zahlen sind. Diese Allgemeine Geschäftsbedingung befand das Gericht auf die Klage des Mieters für unwirksam, weil der Zuschlag in jedem Fall gezahlt werden sollte. Dadurch werde der Mieter im Vergleich zur gesetzlichen Regelung unangemessen benachteiligt. Das Gericht sah keine Grundlage für die Zuschlagsforderung und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der während der Untervermietung gezahlten Zuschläge. Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 6. Dezember 2022. Az. 6 C 615/22
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Wer bezahlt die Sanierung des Grundstücksanschlusses?
Grundsätzlich sind die Kosten für die Unterhaltung des Grundstücksanschlusses vom Grundstückseigentümer zu tragen. Diese Pflicht kann entfallen, wenn der Grund für die Unterhaltung in den Verantwortungsbereich der Gemeinde fällt. Dies gilt nicht, wenn Dritte für den Schaden verantwortlich sind. Die Anschlussleitung zwischen Grundstück und Hauptabwasserkanal war durch ein Unternehmen beschädigt und nicht sachgerecht repariert worden. Durch diese Unsachgemäßheit war Wurzelwerk in die Anschlussleistung hineingewachsen und verstopfte diese vollständig. Die Gemeinde verlangte Erstattung der ihr durch die Sanierung entstandenen Kosten. Dagegen klagte der Grundstückseigentümer – ohne Erfolg. Die schadhaften Leitungen fielen nicht in die Verantwortung der Gemeinde, so das Gericht. Oberverwaltungsgericht Niedersachsen, Beschluss vom 22. Februar 2023. Az. 9 LB 23/21
Darf die WEG Hundehaltung verbieten?
Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über ein Verbot der Hundehaltung mit der Möglichkeit, die Hundehaltung im Einzelfall durch Beschluss zu erlauben, ist wirksam. Aufgrund der vorgesehenen Ausnahme erweist sich dieses Verbot nicht als unverhältnismäßig. Die Eigentümerversammlung hatte einen solchen Beschluss gefasst, gegen den einer der Eigentümer klagte. Das Gericht entschied, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und wies die Klage ab. Es genüge, dass das Verbot eine mögliche Ausnahmegenehmigung vorsehe. Nicht erforderlich sei dagegen, dass darin bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen im Einzelfall die Hundehaltung genehmigt wird. Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 9. März 2023. Az. 2-13 S 89/21
Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover