Die heutigen Themen:
1.) Homeoffice gehört zum Wohnen!
2.) Wie ist eine Eigenbedarfskündigung zu begründen?
3.) Wann gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot?
4.) Nutzungsänderung kann sich auf Abstandsvorschriften auswirken
Homeoffice gehört zum Wohnen!
Werden bei einem Wohnraummietvertrag die Nutzungsbefugnisse des Mieters mit Erlaubnis des Vermieters erweitert, kann dies einen Zuschlag zur Kaltmiete rechtfertigen. Dies setzt voraus, dass die Nutzung nicht von der Wohnnutzung umfasst und deshalb bereits vertragsgemäß ist. Der beklagte Vermieter hatte hier eine erhöhte Staffelmiete abgerechnet und diese mit einer teilgewerblichen Nutzung durch den Mieter begründet. Dieser nutzte ein Arbeitszimmer der Wohnung für seine berufliche Tätigkeit als Architekt. Solche beruflichen Tätigkeiten, die nicht nach außen in Erscheinung treten, fallen unter die vertragliche Wohnnutzung, entschied das Gericht auf die Klage des Mieters. Dieser könne Rückzahlung der überhöhten Miete verlangen. Landgericht Berlin, Urteil vom 13. September 2022. Az. 65 S 74/22
Wie ist eine Eigenbedarfskündigung zu begründen?
Eine Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum kann der Vermieter grundsätzlich darauf stützen, dass er die Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Dann muss er in der Begründung der Kündigung die Bedarfspersonen benennen, sodass diese für den Mieter identifizierbar sind. Daran fehlte es in dem Kündigungsschreiben des klagenden Vermieters. Dieser hatte zur Begründung angeführt, er benötige die Wohnung für zwei seiner Kinder, ohne ihre Namen zu nennen. Damit erfülle die Begründung nicht ihre Funktion, dem Mieter eine rechtzeitige Verteidigung zum angegebenen Kündigungsgrund zu ermöglichen, so das Gericht. Es befand die Kündigung deshalb für unwirksam und wies die Räumungsklage ab. Landgericht Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2023. Az. 67 S 288/22
Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Wann gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot?
Den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen, die sich auf die Betriebskosten auswirken, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt aber nicht vor Abschluss des Mietvertrags. Eine Verletzung kommt dann nur in Betracht, wenn dem Vermieter eine Korrektur unwirtschaftlicher Verträge nach Mietbeginn möglich und zumutbar ist. Mehrere Mieter verlangten Rückzahlung der Betriebskosten für die Müllentsorgung vom Vermieter. Dieser hatte den Dienstleister vor Abschluss der Mietverträge beauftragt. Das Wirtschaftlichkeitsgebot habe ihn damals noch nicht binden können, so das Gericht, das auch einen Verstoß wegen fehlender nachträglicher Anpassung der Müllentsorgung ablehnte. Bundesgerichtshof, Urteil vom 25 Januar 2023. Az. VIII ZR 230/21
Nutzungsänderung kann sich auf Abstandsvorschriften auswirken
Auch die reine Nutzungsänderung einer Anlage ohne bauliche Änderung kann abstandsflächenrechtlich neu zu bewerten sein. Denn die Abstandsvorschriften schützen nicht nur Belange wie Belichtung, Belüftung und den Brandschutz, sondern insbesondere auch den Wohnfrieden. Wirkt sich die neue Nutzung auf einen der geschützten Belang nachteiliger aus als die bisherige, kommt eine Neubewertung infrage. Hier hatte ein Nachbar gegen eine Genehmigung für die Nutzung einer Garage als Fitnessraum geklagt. Er berief sich u.a. auf die Abstandsvorschriften, obwohl das Gebäude nicht erweitert wurde. Dies sei zwar grundsätzlich möglich, so das Gericht. Eine Mehrbelastung geschützter Belange durch die neue Nutzung verneinte es jedoch. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Februar 2023. Az. 10 N 38/20
Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover