Die heutigen Themen:
1.) Mietpreisbremse nur bei Mietbeginn!
2.) Schwarzbau begründet keinen Mangel
3.) Teilungserklärung hat Vorrang!
4.) Ersatz für eigenmächtige Aufwendungen?
Mietpreisbremse nur bei Mietbeginn!
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wohnraummietverträgen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Begrenzung gilt jedoch nur für die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Miete. Eine nachträglich vereinbarte Erhöhung der Bestandsmiete ist nicht erfasst. Hier klagten die Mieter auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht überhöhten Miete ab Mai 2020 wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbegrenzung. Im Oktober 2019 hatten die Parteien aber wegen Einbau einer Einbauküche nachträglich eine Erhöhung der ursprünglichen Miete um 30 Euro vereinbart. Dies sei keine Vereinbarung zu Beginn des Mietverhältnisses, sodass die Mietpreisbegrenzung nicht gelte, entschied das Gericht und wies die Klage ab. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10. August 2021. Az. 43b C 98/21
Schwarzbau begründet keinen Mangel
Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags, dass ein Bauwerk unter Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben errichtet wird, kann der Auftraggeber keine Mängelansprüche wegen der Baurechtswidrigkeit geltend machen, wenn er das Risiko des Schwarzbaus bewusst übernommen hat. Geklagt hatte ein Grundstückseigentümer, der den Beklagten mit dem Abriss eines Altgebäudes und dem Neubau eines Ferienhauses beauftragte. Beides bedurfte einer Baugenehmigung, die die Parteien jedoch nicht einholten. Der Kläger als „durchschnittlicher Bauherr“ hätte die Genehmigungsbedürftigkeit jedoch kennen müssen. Er könne sich daher auch nicht auf einen Mangel berufen und Schadensersatz verlangen, so das Gericht, das die Berufung zurückwies. Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 7. Dezember 2021. Az. 6 U 1716/21
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Teilungserklärung hat Vorrang!
In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann geregelt werden, wer die Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum tragen muss. Sieht eine solche Regelung vor, dass die Sondereigentümer von Garagenplätzen die Kosten für die Tiefgarage tragen müssen, kann diese Pflicht nicht nachträglich durch Beschluss allen Eigentümern auferlegt werden. Hier hatte ein Eigentümer einen Beschluss der Gemeinschaft angefochten, durch den die Kosten der Erneuerung eines Tiefgaragentores zwischen allen Eigentümern aufgeteilt wurden. Gemäß der Teilungserklärung traf die Kostentragungspflicht jedoch nur die Sondereigentümer der Garagenplätze. Diese Regelung sei vorrangig und der Beschluss unwirksam, so das Amtsgericht Erfurt mit Urteil vom 22. Juni 2022. Az. 5 C 1260/21
Ersatz für eigenmächtige Aufwendungen?
Nimmt ein WEG-Verwalter eigenmächtig Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vor, können ihm Ersatzansprüche für seine Aufwendungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zustehen. Hier hatte der von der WEG verklagte Verwalter ein anderes Unternehmen beauftragt, als die WEG in einem Beschluss festgelegt hatte. Danach sollte ein ortsansässiger Handwerker beauftragt werden. Das vom Verwalter beauftragte Unternehmen fiel in Insolvenz und die WEG verlangte Rückzahlung des vom Verwalter aus ihrem Vermögen gezahlten Werklohns – ohne Erfolg. Denn der Verwalter könne seinerseits Ersatz für Aufwendungen verlangen, die er selbst eigenmächtig getätigt hätte, wenn diese grundsätzlich der Planung der WEG entsprochen haben, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10. Dezember 2021. Az. V ZR 32/21
Veronika Thormann, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover