Die heutigen Themen:
1.) Inhalt der Modernisierungsankündigung
2.) Einhaltung der Schriftform
3.) Wann verjähren Ansprüche im Mietrecht?
4.) Ohne Fenster kein unbeschränkter Aufenthalt!
Inhalt der Modernisierungsankündigung
Sollen Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung durchgeführt werden, muss sich aus der Ankündigung des Vermieters ergeben, worin der konkrete Modernisierungserfolg besteht. Hierfür sind der gegenwärtige und der durch die Modernisierung erreichte Zustand zu vergleichen, sodass der Mieter den beabsichtigten Erfolg nachvollziehen kann. Geklagt hatte ein Vermieter auf Duldung umfassender Sanierungsmaßnahmen. Aus seinem Ankündigungsschreiben gehe jedoch kein konkreter Modernisierungserfolg hervor. Zwar habe er später noch weitere Angaben nachgereicht, doch fehle es an einer konkreten Wohnwertverbesserung, entschied das Gericht und wies die Klage zurück. Amtsgericht Görlitz, Urteil vom 17. September 2021. Az. 4 C 454/19.
Einhaltung der Schriftform
Soll ein befristeter Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, bedarf dieser der Schriftform. Hierfür muss sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Hier war der Termin der Übergabe der Mietsache als Beginn des Mietverhältnisses festgelegt worden. Faktisch erfolgte die Übergabe jedoch schon drei Tage früher. Diese Abweichung begründe jedoch keine Änderung des Beginns der Vertragsfrist, die ihrerseits schriftlich vereinbart werden müsste, so das Gericht. Die Schriftform sei daher eingehalten und der Vertrag nicht durch vorzeitige Kündigung beendet worden. Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 15. Juni 2022. Az. 12 U 86/21.
Simone Engel, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Wann verjähren Ansprüche im Mietrecht?
Macht der Vermieter Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache geltend, gilt hierfür eine spezielle Verjährungsfrist von 6 Monaten. Diese schließt die Vorschriften über die allgemeinen Verjährungsfristen aus. Die Frist beginnt jedoch erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Hier klagten Vermieter eines 1981 geschlossenen Mietvertrags auf Schadensersatz, nachdem es 2016 zu Schäden in der Mietwohnung kam. Die Mieter beriefen sich auf die Einrede der Verjährung – ohne Erfolg. Die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren greife hier nicht, entschied der Bundesgerichtshof, da das Mietverhältnis noch fortbestehe und die 6-Monate-Frist noch nicht begonnen habe. Bundesgerichtshof, Urteil vom 31. August 2022. Az. VIII ZR 132/20
Ohne Fenster kein unbeschränkter Aufenthalt!
Aufenthaltsräume müssen grundsätzlich über ins Freie führende Fenster verfügen. Davon kann bei Räumen abgesehen werden, die nicht dem Wohnen dienen, wie etwa Hotelzimmern. Dann muss sich die Dauer eines Aufenthalts aber auf maximal 3 Übernachtungen beschränken. Im konkreten Fall hatte die Behörde eine Baugenehmigung für ein sog. Boxhotel bestehend aus fensterlosen Schlafboxen erteilt. Damit verband sie jedoch die Nebenbestimmung, dass die Aufenthaltsdauer pro Gast auf 3 Übernachtungen beschränkt sei. Hiergegen klagte der Betreiber – zu Unrecht. Die Vorgabe diene der Sicherung baurechtmäßiger Zustände, so das Gericht. Dass die Gäste sich freiwillig auf das Erlebnis einer Schlafbox einließen, sei irrelevant. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16. September 2022. Az. 1 LA 12/22
Frank Schuster, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover
