F.A.Z.-Rechteck vom 02. September 2022

Die heutigen Themen:

1.) Mietkaution in Aktienform      

2.) Was muss die Modernisierungsmieterhöhung enthalten?   

3.) Kein Bestandsschutz bei Nutzungsänderung!  

4.) Wann verjähren Mängelansprüche?  

 

 

Mietkaution in Aktienform   

In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter die vom Mieter zu leistende Mietkaution in eigenen Aktien anlegen darf. Tut er dies, muss er diese Aktien nach Vertragsende vollständig an den Mieter herausgeben. Eine Vereinbarung, die den Vermieter berechtigt, zwischen der Herausgabe der Aktien und der Auszahlung des Nominalbetrags zu wählen, ist dagegen unwirksam. Hier hatte der beklagte Vermieter die Mietkaution vollständig in Aktien angelegt und wollte nun nur den gezahlten Betrag zurückzahlen – zu Unrecht. Denn dadurch würde ihm das Recht gewährt, die erzielten Kursgewinne einzubehalten. Die entsprechende Klausel sei unwirksam und der Mieter dürfe Herausgabe der Aktien verlangen, entschied das Amtsgericht Köln, Urteil vom 19. Juli 2022. Az. 203 C 199/21. 

 

Was muss die Modernisierungsmieterhöhung enthalten? 

Will der Vermieter die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, muss er gegenüber dem Mieter eine Erklärung abgeben. In dieser muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet werden. Eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach einzelnen Gewerken ist jedoch nicht erforderlich. Geklagt hatte ein Mieter, nachdem der Vermieter die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhte. Dessen Erhöhungsklärung enthielt die erforderlichen Angaben über die Modernisierung. Dass die Gesamtkosten nicht nach einzelnen Positionen untergliedert seien, sei unschädlich, so das Gericht, das die Berufung des Klägers abwies. Die Erklärung genüge den formellen Anforderungen, die Mieterhöhung sei daher wirksam. Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.Juli 2022, Az. VIII ZR 361/21.  

 Simone Engel, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover

 

Kein Bestandsschutz bei Nutzungsänderung!

Ist eine bauliche Anlage rechtswirksam genehmigt worden, genießt sie in bestimmten Grenzen Bestandsschutz. Dieser Bestandsschutz erlischt jedoch, wenn eine geänderte Nutzung der Anlage erfolgt, die sich wesentlich von der bisherigen Nutzungsart unterscheidet und nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll. Der Kläger wandte sich gegen eine Ordnungsverfügung, die ihm jegliche Nutzung seines Gebäudes untersagte. Die zuvor erteilte Baugenehmigung erlaubte nur eine Nutzung als „Nähschule mit Wirtschaftsraum“. Daraus folge nicht, dass nun eine Wohnnutzung erlaubt sei. Die gewünschte Nutzungsänderung unterbreche den Bestandsschutz für die bisherige Nutzung, so dass auch diese nicht mehr aufgenommen werden kann. Oberverwaltungsgericht NRW, Beschluss vom 21. Juli 2022. Az. 7 A 1153/21 

 

Wann verjähren Mängelansprüche?

Für Mängelansprüche aus einem VOB/B-Bauvertrag gilt eine Verjährungsfrist von 4 Jahren ab dem Tag der Abnahme. Diese Verjährungsfrist beginnt jedoch neu zu laufen, wenn der Auftragnehmer seine Verpflichtung zur Nachbesserung anerkennt. Dafür genügt es, wenn sein Verhalten das Bewusstsein von dem Bestehen des Anspruchs eindeutig zu erkennen gibt. Im konkreten Fall hatte der klagende Auftraggeber auf Dachdurchfeuchtungen hingewiesen und zur Beseitigung aufgefordert. Darauf erklärte der Auftragnehmer, nochmals nach den Schadensursachen zu suchen und diese zu beheben. Darin sah das Gericht ein hinreichendes Anerkenntnis. Die Verjährungsfrist sei somit noch nicht abgelaufen, sondern sei neu in Gang gesetzt. Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 11. August 2021. Az. 4 U 130/20 

Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover